Stratégie fiscale immobilière en Corée 2026 — Conditions d'exonération pour un foyer, un logement

Résumé clé Pour 2026, l'exonération de la taxe sur les plus-values pour un foyer propriétaire d'un seul logement requiert généralement 2 ans ou plus de détention, plus 2 ans de résidence effective si le logement a été acquis dans une zone réglementée. Si le prix de vente est inférieur ou égal à 1,2 milliard KRW, la plus-value est entièrement exonérée. Si le prix de vente dépasse 1,2 milliard KRW, seule la partie excédant 1,2 milliard est imposable. Dans les zones non réglementées, 2 ans de détention suffisent ; aucune condition de résidence n'est requise. La déduction pour détention longue durée pour un vendeur propriétaire d'un seul logement peut atteindre jusqu'à 80 % avec 8 ans ou plus de détention et 8 ans ou plus de résidence. En vertu de la règle temporaire des deux logements, votre logement d'origine peut toujours bénéficier de l'exonération si vous le vendez dans les 3 ans suivant l'acquisition du second logement.

Principes de base de la taxe sur les plus-values

Comment se calcule la taxe sur les plus-values ?

Plus-value = Prix de vente - Prix d'acquisition - Dépenses nécessaires
Revenu imposable = Plus-value - Déduction longue durée - Déduction de base (2,5M KRW)
Impôt = Revenu imposable × Taux + 10 % taxe locale sur le revenu

Taux d'imposition des plus-values 2026 selon la durée de détention

Taux progressifs (détention de 2 ans+, régime général) :

Conditions d'exonération pour un foyer, un logement (2026)

Calcul de l'impôt lorsque le prix dépasse 1,2 milliard KRW

Exemple : Acquis à 500 M KRW → vendu à 1,5 Md KRW → plus-value 1,0 Md KRW
Plus-value imposable = 1,0 Md × (1,5 Md - 1,2 Md) / 1,5 Md = 1,0 Md × 0,2 = 200 M KRW
→ L'impôt est calculé uniquement sur la plus-value proportionnelle de 200 M KRW

Qui constitue un « foyer » ?

• Un conjoint légal est toujours inclus
• Les membres de la famille partageant la même adresse et les mêmes dépenses de vie
• Les enfants non mariés de moins de 30 ans → même foyer
• Les enfants de 30 ans et plus ou financièrement indépendants de moins de 30 ans → peuvent être considérés comme un foyer distinct

Zones réglementées vs non réglementées

Les zones réglementées 2026 comprennent : tout Séoul, certaines parties du Gyeonggi (Gwacheon, Seongnam Bundang/Sujeong, Hanam, Gwangmyeong, etc.), certaines parties d'Incheon, tout Sejong.

Règle importante : Si la propriété se trouvait dans une zone réglementée lors de son acquisition, la condition de résidence de 2 ans s'applique même si cette désignation est supprimée ultérieurement.

Déduction spéciale pour détention longue durée (logement unique)

Exemple de calcul réel :

• Prix de vente : 1,5 Md KRW, prix d'acquisition : 500 M KRW, plus-value : 1,0 Md KRW
• 10 ans de détention + 10 ans de résidence, zone réglementée
• Plus-value imposable (proportionnelle) : 1,0 Md × 300 M/1 500 M = 200 M KRW
• Déduction longue durée 80 % : 200 M × 20 % = 40 M KRW imposables
• Déduction de base : 40 M - 2,5 M = 37,5 M KRW
• Impôt au taux de 15 % : ~4,365 M KRW + taxe locale 436 K = ~4,8 M KRW d'impôt total sur 1,0 Md KRW de plus-value

Disposition spéciale pour deux logements temporaires

Si vous achetez un nouveau logement avant de vendre l'existant, vous pouvez toujours bénéficier de l'exonération si vous remplissez les conditions requises.

Attention : Dépasser le délai de 3 ans d'un seul jour fait perdre le bénéfice de la disposition spéciale. La vente est traitée comme un transfert de deux logements et peut être soumise à de lourdes surtaxes.

Stratégies de réduction fiscale

Stratégie 1 — Compléter les 2 ans de résidence : Dans les zones réglementées, 2 ans de résidence effective est souvent le levier le plus puissant. Si vous avez habité le logement 1 an, attendre encore un an avant de vendre peut économiser des millions de wons.

Stratégie 2 — Prolonger la détention pour une déduction plus élevée : Différence entre 7 ans de détention/résidence (72 %) et 8 ans (80 %) : sur 200 M KRW imposables, environ 4,8 M KRW d'économies en attendant seulement 1 an.

Stratégie 3 — Réclamer toutes les dépenses nécessaires éligibles : Celles-ci peuvent inclure la taxe d'acquisition, les frais juridiques d'enregistrement, la commission d'agent immobilier et les améliorations en capital telles que l'extension de balcon ou les modifications structurelles.

Stratégie 4 — Déterminer la date exacte d'acquisition : La période de détention commence à partir de la date de paiement du solde ou de la date d'enregistrement, selon la plus antérieure.

Stratégie 5 — Utiliser la copropriété avec conjoint : Une répartition 50/50 divise la plus-value entre deux déclarants fiscaux.

FAQ

Q1. Un prix inférieur à 1,2 Md KRW garantit-il l'exonération ? R. Non. Vous devez également satisfaire à la condition de détention de 2 ans, plus 2 ans de résidence si le logement est en zone réglementée. L'exonération complète ne s'applique que lorsque les conditions de durée et de prix sont toutes deux remplies.

Q2. Comment est calculée la durée de détention pour les propriétés en reconstruction ? R. La période de détention avant reconstruction et la période du plan de cession après administration sont combinées. Cependant, les lots d'association de reconstruction ont des règles supplémentaires complexes ; il est préférable de consulter un comptable fiscal.

Q3. Si je reçois un logement en cadeau, ma durée de détention repart-elle à zéro ? R. Oui. La durée de détention se réinitialise à partir de la date de réception du cadeau, quelle que soit la durée de détention du donateur. Le bénéficiaire doit détenir le bien et y résider pendant 2 ans ou plus après le cadeau pour bénéficier de l'exonération.

Q4. Que faire si le nouveau logement dans une situation de deux logements temporaires a été acquis en pré-vente ? R. Un logement en pré-vente n'est pas compté comme propriété résidentielle jusqu'à l'achèvement de la construction et l'emménagement. Les lotissements en pré-vente ont également un traitement fiscal distinct ; vérifiez les détails auprès d'un professionnel fiscal.

Q5. Existe-t-il des déductions spéciales pour les fournisseurs de logements locatifs enregistrés ? R. Les logements locatifs privés enregistrés à long terme avec des obligations de 8 ans ou plus offraient auparavant des déductions améliorées de 50 à 70 %. Cependant, le système d'enregistrement a été significativement révisé en juillet 2020. Confirmez les règles actuelles auprès d'un comptable fiscal.

Q6. Les non-résidents (Coréens vivant à l'étranger) peuvent-ils bénéficier de l'exonération pour logement unique ? R. Les non-résidents sont généralement exclus. Certaines exceptions peuvent s'appliquer pour les détachements ou missions temporaires à l'étranger. Consultez un comptable fiscal avant de céder la propriété.

Q7. Quand dois-je déposer la déclaration préliminaire de taxe sur les plus-values ? R. Dans les 2 mois suivant la fin du mois de cession. Exemple : cession en mai 2026 → délai le 31 juillet 2026. Le non-respect de ce délai entraîne une pénalité de 20 % sur l'impôt dû.

Q8. Si je possède des terres agricoles ou un bien commercial en plus de mon logement, cela compte-t-il comme « deux logements » ? R. Non. Seules les propriétés résidentielles comptent pour le nombre de logements du foyer. Cependant, les officetels à usage résidentiel peuvent être classés comme résidentiels ; vérifiez la désignation d'usage de tout officetel que vous possédez.

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