Stratégie 2026 pour la souscription immobilière en Corée — Système de points, tirage au sort et conseils pour l’offre spéciale

> **Résumé clé** En 2026, pour les appartements très demandés à Séoul, il faut généralement atteindre au moins 84 points au barème pour espérer être retenu. Si votre score est faible, privilégiez les districts où la part du tirage au sort est plus importante (zones non réglementées), ou tournez-vous vers les programmes d’offre spéciale, notamment pour les jeunes mariés ou les primo-accédants, si vous respectez les plafonds de revenus.

Structure de la souscription immobilière coréenne

Catégories de souscription | Catégorie | Logement public | Logement privé |

|---------|--------------|----------------|

| Compte requis | Compte d’épargne de souscription ou compte logement complet | Compte logement complet |

| Promoteur | LH / sociétés publiques locales | Promoteurs privés |

| Prix | Inférieur au marché (plafonnement des prix applicable) | Aligné sur le marché |

| Méthode de sélection | 100% par points | Combinaison points + tirage au sort |

Niveaux de priorité ```

Exigences du niveau 1 (de base):

Compte logement ouvert depuis 2+ ans

Nombre de versements reconnus: 12+ (zone métropolitaine) ou 6+ (hors métropole)

Membre d’un ménage sans logement (logement public) Niveau 2: utilisé lorsque le niveau 1 n’est pas entièrement souscrit

Offre spéciale: critères propres à chaque profil (jeunes mariés, primo-accédants, etc.)

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Guide complet de calcul des points Le barème totalise 84 points au maximum, répartis entre trois critères.

Catégorie 1: Durée sans propriété résidentielle (max 32 pts) | Durée | Points |

|---------|--------|

| Moins de 1 an | 2 pts |

| 1–2 ans | 4 pts |

| 2–3 ans | 6 pts |

| 5–6 ans | 12 pts |

| 10–11 ans | 22 pts |

| 15+ ans | 32 pts |

Catégorie 2: Nombre de personnes à charge (max 35 pts) | Personnes à charge | Points |

|-----------|--------|

| 0 | 5 pts |

| 1 | 10 pts |

| 2 | 15 pts |

| 3 | 20 pts |

| 4 | 25 pts |

| 5+ | 35 pts | *Les personnes à charge comprennent: conjoint, ascendants directs (parents/grands-parents), descendants directs (enfants)*

Catégorie 3: Ancienneté du compte de souscription (max 17 pts) | Ancienneté | Points |

|--------|--------|

| Moins de 6 mois | 1 pt |

| 1–2 ans | 3 pts |

| 4–5 ans | 8 pts |

| 10–11 ans | 13 pts |

| 15+ ans | 17 pts |

Exemples de calcul du score ```

Célibataire, 35 ans, sans logement depuis 5 ans, compte ouvert depuis 5 ans: → Sans logement (5–6 ans): 12 pts → Personnes à charge (0): 5 pts → Compte (5–6 ans): 9 pts → Total: 26 pts (pratiquement aucune chance à Séoul) Couple avec 1 enfant, 45 ans, sans logement depuis 12 ans, compte depuis 12 ans: → Sans logement (12–13 ans): 26 pts → Personnes à charge (2: conjoint + 1 enfant): 15 pts → Compte (12–13 ans): 15 pts → Total: 56 pts (envisageable en périphérie métropolitaine, difficile dans le centre de Séoul)

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Scores minimaux gagnants 2026 par région | Zone | Score gagnant minimal typique | Notes |

|------|------------------------------|-------|

| Gangnam/Seocho/Songpa/Gangdong | 70–84 pts | En pratique, il faut souvent 15+ ans sans logement |

| Mapo/Yongsan/Seongdong | 65–75 pts | |

| Nowon/Dobong/Gangbuk | 55–65 pts | |

| Seongnam/Gwacheon/Hanam | 55–70 pts | Concurrence comparable à Séoul |

| Grand Gyeonggi | 40–55 pts | |

| Périphérie métropolitaine/province | 30–45 pts | Le tirage au sort peut aussi s’appliquer | ---

Stratégie de tirage au sort

Ratios d’attribution par tirage au sort selon la zone | Zone | Par points | Tirage au sort |

|------|------------|---------|

| Zone de spéculation surchauffée, >85㎡ | 50% | 50% |

| Zone de spéculation surchauffée, ≤85㎡ | 100% | 0% |

| Zone de souscription surchauffée, ≤85㎡ | 75% | 25% |

| Zone non réglementée | 40% | 60% | **Stratégies de tirage au sort:** ```

① Viser les zones non réglementées où des améliorations de transport sont prévues

② Candidater sur de grandes surfaces (>85㎡), même dans les zones surchauffées — 50% sont attribués par tirage

③ Pour les trentenaires ayant peu de points: se concentrer sur les zones non réglementées où le tirage au sort représente 60% de l’offre

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Guide complet de l’offre spéciale

Comparaison des types d’offre spéciale | Type | Qualification clé | Attribution | Notes |

|------|-----------------|-----------|-------|

| **Jeunes mariés** | Mariés depuis moins de 7 ans, plafonds de revenu | Public 30% / Privé 20% | Priorité aux enfants |

| **Primo-accédant** | N’a jamais possédé de logement, plafonds de revenu | Public 25% / Privé 15% | Compte requis |

| **Famille nombreuse** | 2+ enfants mineurs | Public 10% / Privé 10% | Plus il y a d’enfants, plus le score augmente |

| **Prise en charge d’un parent âgé** | Cohabitation avec un parent de 65+ ans depuis 3+ ans | Public 5% / Privé 3% | Plafonds de revenu applicables |

| **Recommandation institutionnelle** | Anciens combattants, personnes handicapées, etc. | Public 10% | Éligibilité distincte |

Plafonds de revenu pour les jeunes mariés (2026) ```

Logement public: Deux revenus: ≤130% du revenu mensuel moyen des travailleurs urbains Un seul revenu: ≤100% Logement privé: Offre prioritaire (70%): ≤130% du revenu + critères d’actifs Offre générale (30%): ≤140% du revenu Référence 2026 pour un ménage de 3 personnes: Base 100%: ~KRW 6.28M/mois 130% (seuil deux revenus): ~KRW 8.17M/mois

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Exigences clés pour les primo-accédants ```

① Aucun membre du ménage ne doit avoir possédé de logement auparavant

② Revenu: ≤130% du revenu mensuel moyen des travailleurs urbains

③ Les exigences de compte de souscription de niveau 1 doivent être remplies

④ Être actuellement salarié ou travailleur indépendant

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Conseils pratiques pour améliorer vos chances de gagner ```

1. Vérifier le nombre de concurrents avant de candidater 2. Surveiller Cheongnyak Home (applyhome.co.kr) pour repérer les nouvelles annonces dès leur publication

3. Candidater aux types d’unités ou aux étages moins demandés dans le même immeuble

4. Ne fermez jamais votre compte logement — sa réouverture remettrait à zéro votre ancienneté

5. Ajouter vos parents à votre ménage peut rapporter +20–25 points (ascendants directs)

6. Vérifier votre éligibilité à l’offre spéciale — vous pouvez candidater à la fois à l’offre spéciale et générale dans le même tirage (deux chances à la fois)

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FAQ **Q1. Augmenter mon dépôt mensuel sur le compte logement augmente-t-il mon score?** R. Non. Le barème tient compte de la régularité des versements et de l’ancienneté du compte, pas du montant versé. Conservez de petits versements réguliers (KRW 20,000–100,000/mois). Pour un logement public, vérifiez d’abord que vous atteignez le nombre minimal de versements reconnus (12 en zone métropolitaine, 6 hors métropole). **Q2. Puis-je compter mes parents comme personnes à charge si je les inscris dans mon ménage?** R. Oui. Les ascendants directs (parents/grands-parents), y compris les parents de votre conjoint, peuvent être pris en compte s’ils sont enregistrés à la même adresse depuis 1+ an. Chaque parent admissible ajoute +5 points dans la catégorie des personnes à charge. **Q3. Que se passe-t-il si je gagne mais annule le contrat?** R. Une annulation après sélection entraîne une période de restriction de souscription (1–10 ans selon la zone). Dans une zone de spéculation surchauffée, cette restriction peut aller jusqu’à 10 ans. **Q4. Si je gagne au tirage dans une zone surchauffée, existe-t-il une obligation de résidence?** R. Oui. Les logements soumis au plafonnement des prix imposent souvent 2–5 ans d’occupation par le propriétaire. En cas de non-respect, une vente obligatoire et la récupération des avantages peuvent s’appliquer. **Q5. Je suis déjà niveau 1 mais je continue à perdre. Que dois-je faire?** R. La concurrence est très forte pour les unités recherchées à Séoul. Les options les plus réalistes consistent à viser des zones non réglementées avec une forte part de tirage au sort, ou à utiliser les programmes d’offre spéciale si vous êtes éligible. Le moyen le plus rapide d’augmenter votre score reste d’ajouter vos parents à votre ménage. **Q6. Puis-je vendre mes droits de souscription avant d’emménager?** R. Les restrictions de transfert des droits de souscription varient selon la zone. Dans les zones de spéculation surchauffée, le transfert est interdit jusqu’à l’enregistrement du titre, ce qui revient généralement à attendre l’emménagement. Dans les zones non réglementées, un transfert peut être autorisé 6–12 mois après la sélection. **Q7. Je n’ai actuellement pas de logement, mais j’en ai possédé un auparavant — puis-je candidater à l’offre spéciale primo-accédant?** R. Non. Si un membre du ménage a déjà possédé un logement, tout le ménage est disqualifié de l’offre spéciale primo-accédant. La condition est stricte: aucune personne du ménage ne doit avoir détenu la propriété d’un bien résidentiel. **Q8. Ai-je besoin d’un compte logement pour les souscriptions en zone non réglementée?** R. Oui. Un compte logement complet est requis pour toutes les souscriptions. Les zones non réglementées appliquent des exigences d’ancienneté et de versements plus souples, mais le compte lui-même reste obligatoire.