Fiscalité de détention des logements en Corée en 2026 : deux impôts à séparer

Examinez l'impôt local sur la propriété logement par logement, puis l'impôt global de détention immobilière selon les biens de chaque personne dans tout le pays. Déductions et bases diffèrent. Le second ne consiste pas à additionner à nouveau les avis du premier.

Une personne possédant deux logements et des époux partageant un logement peuvent avoir des calculs différents malgré une même valeur officielle totale. Ce guide organise les données de 2026 et calcule une base de l'impôt global ainsi qu'un montant avant crédits. Le montant final exige le crédit lié au chevauchement avec l'impôt local et les ajustements individuels. Il s'agit des règles sud-coréennes.

Quelle valeur et quel propriétaire faut-il inscrire ?

Partez de la propriété au 1er juin, date annuelle d'évaluation. Notez la valeur officielle de l'année, la quote-part et le nombre de logements, pas un prix de vente demandé. Les quotes-parts d'une même personne dans différentes régions peuvent être regroupées au niveau national pour l'impôt global. Ne rassemblez pas automatiquement les biens des époux comme s'ils appartenaient à une personne unique.

Le NTS indique une déduction générale de KRW 900 000 000 pour les logements, et de KRW 1 200 000 000 pour un propriétaire remplissant les conditions d'un ménage avec un seul logement. Sociétés et terrains relèvent de systèmes distincts. Consultez la présentation du NTS, les autres biens familiaux et toute demande de régime spécial.

Une base nulle d'impôt global chez B ne supprime pas l'impôt local sur la propriété. C'est pourquoi il faut les distinguer. Les exemples supposent l'absence d'autres biens ou de montages juridiques particuliers.

Quel ratio détermine la base de l'impôt local ?

Le ratio général pour les logements est de 60%. Un logement légalement reconnu comme l'unique logement d'un ménage en 2026 utilise plutôt 43% jusqu'à KRW 300 millions de valeur officielle, 44% au-delà de KRW 300 millions et jusqu'à KRW 600 millions, puis 45% au-delà de KRW 600 millions. On choisit un ratio pour l'ensemble du logement : ce n'est pas un barème progressif appliqué à différentes tranches de valeur. Voir l'article 109 applicable depuis juillet 2026.

Pour un logement de A au ratio général, KRW 800 millions×60%=KRW 480 millions. Avant allégements et plafonds, l'impôt local principal ordinaire est 570 000+(480 000 000−300 000 000)×0.004=1 290 000 wons. Deux logements identiques donnent KRW 2 580 000. La composante urbaine, la taxe locale d'éducation, les allégements et les limites de base ne sont pas encore appliqués.

Comment calculer la base globale et l'impôt avant crédits ?

Le NTS applique 60% au montant restant après la déduction logement. Pour A, la base est (KRW 1600 millions−KRW 900 millions)×60%=KRW 420 millions. Elle diffère des KRW 480 millions de base locale pour chacun des logements. Consultez le guide de calcul et des taux du NTS.

Dans le barème jusqu'à deux logements, 0.5% sur les premiers KRW 300 millions et 0.7% sur les KRW 120 millions restants donnent 1 500 000+840 000=KRW 2 340 000. C'est une étape avant crédits, pas l'avis final. Le crédit lié au chevauchement avec l'impôt local, les crédits applicables, les plafonds de charge et la taxe rurale spéciale restent à examiner séparément.

Soustraire tout l'avis d'impôt local est également incorrect : la part qui se chevauche se calcule selon les règles légales. Retirer manuellement un crédit déjà pris en compte dans l'avis le déduirait deux fois.

Repère pratique : reliez un tableau par logement à un tableau par personne

Le premier tableau rassemble adresse, valeur officielle, quote-part et détail de l'impôt local. Le second rassemble, pour chaque propriétaire, la valeur totale des quotes-parts et la déduction applicable. Un total de deux logements perd l'information de propriété ; les avis locaux seuls ne montrent pas le regroupement national. Chez A, KRW 480 millions amorcent le calcul local d'un logement et KRW 420 millions le calcul global d'une personne. Conservez les intitulés des colonnes même si les chiffres se ressemblent.

Un transfert de propriété ou une donation peut entraîner d'autres impôts et des frais d'enregistrement. Ne choisissez pas une opération fiscale à partir de cette seule fiche. Préparez valeurs officielles, quotes-parts, anciens avis et justificatifs du nombre de logements pour demander à l'administration pourquoi les montants diffèrent.

Questions fréquentes

Q. Un logement de KRW 1100 millions échappe-t-il à l'impôt global ?

Cela décrit uniquement l'exemple si les conditions de la déduction de KRW 1200 millions sont remplies. Les autres biens et la structure de propriété comptent.

Q. Pourquoi l'impôt global peut-il suivre l'impôt local ?

Leurs structures diffèrent. Un crédit légal traite le chevauchement, plutôt que de simplement percevoir intégralement deux fois la même somme.

Q. Les quotes-parts des époux sont-elles toujours réunies ?

Le cadre de départ est individuel. Le régime spécial du logement unique en copropriété et les conditions du ménage demandent un examen distinct.

Q. Dois-je aussi utiliser 44% pour l'impôt global ?

Non. Les montants et les règles du ratio diffèrent. Séparez le tableau local par logement du tableau global par personne.

Q. KRW 2 340 000 correspond-il à l'avis global réel ?

Non. Ce montant précède le crédit de chevauchement et les autres ajustements. Indiquez qu'il s'agit d'une étape intermédiaire.

Q. Ce calcul suffit-il pour changer immédiatement de propriétaire ?

Non. Impôts d'acquisition, de donation ou de cession et droits juridiques peuvent changer. Faites examiner le coût personnel complet avec un conseil adapté.

Conserver deux tableaux de vérification

Remplissez deux tableaux avec vos données : taxe par logement adresse | propriétaire et part au 1er juin | valeur officielle | taux et plafond | taxe principale | taxe d’éducation | taxe urbaine | taxe locale | paiement juillet/septembre ; taxe immobilière par personne propriétaire | part nationale de logements | nombre de logements | droit à l’abattement 900 millions/1,2 milliard | taux | base | tranche | crédit de taxe foncière | contrôle final. Ne placez pas 800 millions×60%=480 millions et (1,6 milliard−900 millions)×60%=420 millions dans la même case. Comparez séparément chaque tableau aux avis.