Imposition séparée ou imposition globale pour l'impôt sur les revenus locatifs : comment choisir autour du seuil de 20 millions de KRW et guide de déclaration de mai 2026

Résumé clé Pour les revenus locatifs immobiliers, si les loyers annuels perçus sont inférieurs ou égaux à 20 millions de KRW, vous pouvez choisir, lors de la déclaration de chaque mois de mai, entre l’imposition séparée (taux forfaitaire de 14 %) et l’imposition globale. Mais si le seuil est dépassé, ne serait-ce que de 1 KRW, le régime bascule automatiquement vers l’imposition globale et les revenus sont soumis aux taux progressifs de 6 % à 45 %. En utilisant le statut de bailleur enregistré, la répartition de la propriété entre conjoints et la déduction forfaitaire de 60 % pour frais réputés, vous pouvez réduire votre charge fiscale de 30 % à 50 %. Manquer l’échéance de déclaration du 31 mai, même d’un seul jour, entraîne une pénalité de 20 % pour absence de déclaration.

Réponse clé : Si les revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 20 millions de KRW, l’imposition séparée peut être choisie ; s’ils dépassent ce montant, l’imposition globale s’applique.

📑 Table des matières

• Comment l’impôt sur les revenus locatifs est-il calculé ?
• Imposition séparée à 14 % vs imposition globale progressive : laquelle est la plus avantageuse ?

- Imposition séparée à 14 % (15,4 % taxe locale comprise) : taux fixe simple - Imposition globale : barème progressif de 6 % à 45 %

• Avantages pour les bailleurs enregistrés : économies d’impôt en cas d’enregistrement pour une location de 4 ou 8 ans
• Cinq stratégies pratiques d’optimisation fiscale (à vérifier avant la déclaration de mai 2026)

- 1) Répartir la propriété entre conjoints : chaque personne bénéficie d’un seuil de 20 millions de KRW - 2) Loyer présumé sur les dépôts : s’applique à partir de trois logements - 3) Bailleur enregistré : extrêmement avantageux pour les détenteurs à long terme - 4) Justifier les dépenses nécessaires réelles : lorsque les coûts dépassent la déduction forfaitaire présumée de 50 % - 5) Demander le paiement échelonné de l’impôt global sur le revenu : paiement en deux mensualités possible au-delà de 10 millions de KRW

• Guide étape par étape pour déclarer l’impôt global sur le revenu en mai (parcours Hometax de 30 minutes)
• Questions fréquentes (FAQ)

- Q1. Les propriétaires d’un seul logement doivent-ils aussi payer l’impôt sur les revenus locatifs ? - Q2. Dois-je quand même payer l’impôt sur les revenus locatifs si je ne perçois qu’un dépôt jeonse ? - Q3. Puis-je alterner chaque année entre imposition séparée et imposition globale ? - Q4. Est-il impossible de louer un bien si je ne m’enregistre pas comme bailleur ? - Q5. La location d’un officetel est-elle aussi soumise à l’impôt sur les revenus locatifs résidentiels ? - Q6. Si les revenus locatifs sont négatifs à cause de logements vacants, puis-je obtenir un remboursement ? - Q7. Comment l’impôt est-il traité lorsqu’un résident étranger loue un bien immobilier coréen ?

• Articles connexes
• Conclusion : l’impôt sur les revenus locatifs commence dès l’achat, pas avec une simple déclaration

Comment l’impôt sur les revenus locatifs est-il calculé ?

L'impot sur les revenus locatifs est un impot preleve sur les loyers percus lors de la location de biens immobiliers residentiels ou commerciaux (loyer mensuel + loyer repute sur les depots). Pour les locations de logements, la methode d'imposition change completement selon que les recettes locatives annuelles totales atteignent ou non 20 millions de KRW. A 20 millions de KRW ou moins, vous pouvez choisir chaque annee entre l'imposition separee a 14 % (15,4 % taxe locale comprise) et l'imposition globale, selon l'option la plus avantageuse. Si vous depassez 20 millions de KRW, meme de 1 KRW, vous relevez obligatoirement de l'imposition globale, ou le revenu est additionne aux autres revenus et soumis aux taux progressifs.

→ Vous pouvez verifier une simulation fiscale precise en une seconde avec le calculateur d'impot immobilier.

Imposition separee a 14 % ou imposition globale progressive : laquelle est la plus avantageuse ?

Le choix n'est possible que lorsque les recettes locatives annuelles sont de 20 millions de KRW ou moins, et la variable cle est le montant des autres revenus (salaires, revenus d'entreprise, interets et dividendes). L'imposition globale est avantageuse pour les bailleurs a temps plein qui ont peu de revenus du travail, tandis que l'imposition separee est nettement plus favorable aux salaries a hauts revenus. Autrement dit, meme avec les memes recettes locatives, la charge fiscale peut varier de 3 a 10 fois selon la structure des revenus du foyer.

Imposition separee a 14 % (15,4 % taxe locale comprise) : taux fixe simple

• Deduction de frais necessaires reputes egale a 50 % des recettes locatives (60 % pour les exploitants enregistres d'une activite de location)
• Deduction de base supplementaire : 4 millions de KRW pour les exploitants enregistres, 2 millions de KRW pour les non-enregistres
• Base imposable × taux forfaitaire de 14 % → non cumulee avec les autres revenus
• Aucun impact de l'imposition progressive → avantageux pour les hauts revenus

Imposition globale : progressive de 6 % a 45 %

• Revenus locatifs + salaires, revenus d'entreprise, interets et dividendes sont tous cumules
• Les taux progressifs (6/15/24/35/38/40/42/45 %) s'appliquent apres les deductions du revenu global
• Les impots deja payes sont deduits du montant final de l'impot
• Si les revenus non locatifs sont faibles, le taux effectif peut etre inferieur a celui de l'imposition separee

→ Les deux méthodes ne sont pas comparées automatiquement ; vous devez donc les simuler vous-même et choisir au moment de la déclaration en mai.

Avantages pour les bailleurs enregistrés comme activité locative : économies d’impôt en cas d’enregistrement pour une location de 4 ans ou 8 ans

L’enregistrement de l’activité locative doit être effectué aux deux endroits, au bureau des impôts (enregistrement de l’activité au titre de l’impôt sur le revenu) et à la mairie/au bureau du comté/au bureau d’arrondissement (enregistrement du logement locatif), pour que les avantages fiscaux soient complets. Une fois l’enregistrement effectué, le taux de charges réputées pour l’imposition séparée passe de 50 % à 60 %, et la déduction de base double, de KRW 2 million à KRW 4 million. Même avec la seule imposition séparée, cela peut créer un écart annuel de KRW 300,000 à KRW 800,000.

💡 Conseil pratique : Les avantages accordés aux bailleurs enregistrés comme activité locative exigent un suivi rigoureux, notamment l’obligation de maintenir les hausses de loyer dans la limite de 5 % et la période locative obligatoire de 8 ans. Si vous prévoyez de vendre dans les 2 à 3 ans, il vaut mieux ne pas vous enregistrer. Si vous détenez le bien à long terme et possédez plusieurs logements, l’enregistrement est nettement avantageux, car il peut également vous permettre d’être exclu de la surtaxe sur les plus-values immobilières. Article connexe : Stratégies de réduction de l’impôt sur les plus-values immobilières : conditions d’exonération fiscale pour un foyer, un logement

Cinq stratégies pratiques d’économie d’impôt (à vérifier avant la déclaration de mai 2026)

1) Répartir la propriété entre les conjoints : chaque personne bénéficie d'un seuil de 20 millions de KRW

Si les logements locatifs sont concentrés au nom d'un seul conjoint, cette personne atteint rapidement le seuil de 20 millions de KRW. Répartir la propriété entre les conjoints, soit en indivision à 50:50, soit sur des biens distincts, permet à chacun d'appliquer un seuil séparé, ce qui rend possible le maintien de l'imposition séparée jusqu'à 40 millions de KRW de revenus locatifs cumulés du foyer. Toutefois, lors d'un changement de propriété (donation), vous devez simuler à l'avance la déduction pour donation entre conjoints de 600 millions de KRW cumulée sur 10 ans afin d'éviter une lourde facture d'impôt sur les donations.

2) Loyer réputé sur les dépôts : s'applique à partir de trois logements

Pour les propriétaires de trois logements ou plus, un montant calculé en appliquant le taux d'intérêt des dépôts à terme (environ 2,9 % en 2026) à la part du total des dépôts dépassant 300 millions de KRW est ajouté aux revenus locatifs. Autrement dit, même les investisseurs en gap qui ont acheté avec des dépôts jeonse peuvent être considérés comme percevant des revenus locatifs ; juste avant la déclaration de mai, vous devez donc calculer et ajouter vous-même le loyer réputé = (total des dépôts − 300 millions de KRW) × 2,9 % × 60 % × 90 %.

3) Loueur enregistré : très avantageux pour les détenteurs de longue durée

Avec un enregistrement locatif de 8 ans (location quasi publique), vous pouvez bénéficier d'un triple allègement fiscal : jusqu'à 70 % de déduction spéciale pour détention longue durée sur l'impôt sur les plus-values, exclusion de l'agrégation pour l'impôt immobilier global, et déduction forfaitaire de 60 % des frais dans le cadre de l'imposition séparée. Si vous pouvez respecter l'obligation de limiter les hausses de loyer à 5 % et satisfaire à la période locative obligatoire de 8 ans, l'enregistrement est clairement avantageux. En revanche, si vous ne terminez pas la période locative obligatoire, l'impôt précédemment économisé peut être récupéré ; vous devez donc être en mesure de respecter les conditions jusqu'au bout.

4) Prouver les frais nécessaires réels : lorsque les coûts dépassent le montant forfaitaire de 50 % de frais

Si les dépenses réelles telles que les frais de réparation, les coûts liés à la vacance, les frais de courtage, la taxe foncière et les primes d'assurance de garantie des dépôts locatifs dépassent 50 % des revenus locatifs (60 % pour les loueurs enregistrés), déclarer les frais nécessaires réels plutôt que les frais forfaitaires est plus favorable. Toutefois, vous devez conserver les reçus, factures fiscales et contrats pendant cinq ans ; si vous n'organisez pas les documents tout au long de chaque étape de la location, il est difficile de tout prouver d'un seul coup en mai.

5) Demander le paiement échelonné de l'impôt global sur le revenu : paiement en deux mensualités disponible au-delà de 10 millions de KRW

Que vous choisissiez l'imposition séparée ou globale, si l'impôt calculé dépasse 10 millions de KRW, vous pouvez demander à payer la moitié au 31 mai et le solde au 31 juillet. C'est une option essentielle pour les propriétaires de plusieurs logements dont la trésorerie est tendue, et il suffit de cocher la case de paiement échelonné lors de la préparation de la déclaration. Outil associé : calculateur de salaire net

Guide étape par étape pour déclarer l'impôt global sur le revenu en mai (formation Hometax de 30 minutes)

1. 1Préparer les documents : historique des dépôts de loyers par locataire (copies de livrets bancaires), contrats de dépôt, reçus des frais de réparation et des frais d'agence, ainsi qu'un récapitulatif annuel des revenus locatifs
2. 2Calculer le loyer réputé : si vous possédez trois logements ou plus, calculez au préalable (total des dépôts − 300 millions de KRW) × 2,9 % × 90 %
3. 3Préparer la déclaration Hometax : déclaration ordinaire de l'impôt global sur le revenu → saisir les éléments de revenus issus de la location de logements → choisir l'imposition séparée ou globale → calcul automatique de l'impôt
4. 4Vérifier le montant de l'impôt et décider d'un paiement échelonné : si l'impôt calculé dépasse 10 millions de KRW, cochez la case de demande de paiement échelonné
5. 5Payer : choisissez le paiement par carte (frais de 0,8 %), le virement bancaire ou le compte virtuel, et effectuez le paiement avant minuit le 31 mai
6. 6Déclarer séparément l'impôt local sur le revenu : une déclaration supplémentaire de l'impôt local sur le revenu est requise via Wetax avant le 30 juin (10 % de l'impôt sur le revenu)

⚠️ Attention : Si vous manquez l'échéance de déclaration du 31 mai, même d'un seul jour, une pénalité de 20 % pour absence de déclaration ainsi qu'une pénalité de retard de paiement de 0,022 % par jour seront appliquées. Si 50 millions de KRW de revenus locatifs ne sont pas déclarés, environ 3,5 millions de KRW de pénalités peuvent s'ajouter ; veillez donc à terminer avant minuit le 31.

Foire aux questions (FAQ)

Q1. Les propriétaires d'un seul logement doivent-ils aussi payer l'impôt sur les revenus locatifs ?

A: Les revenus locatifs provenant d'un logement dont la valeur officiellement évaluée est inférieure ou égale à 1,2 milliard de KRW sont exonérés d'impôt. Toutefois, si vous louez un logement dont la valeur officiellement évaluée dépasse 1,2 milliard de KRW (logement de grande valeur) ou un logement situé à l'étranger, vous êtes imposable même en tant que propriétaire d'un seul logement.

Q2. Dois-je quand même payer l'impôt sur les revenus locatifs si je ne reçois qu'un dépôt jeonse ?

A: Les propriétaires de deux logements ou moins ne sont pas imposés sur les dépôts jeonse. Toutefois, si vous possédez trois logements ou plus, un loyer réputé est appliqué à la partie du total des dépôts dépassant 300 millions de KRW et il est inclus dans les revenus locatifs.

Q3. Puis-je changer chaque année entre imposition séparée et imposition globale ?

A: Oui. Lors de la déclaration chaque mois de mai, vous pouvez comparer automatiquement les deux options et choisir la plus avantageuse

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Référence : Statistiques immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports