Imposition séparée ou imposition globale des revenus locatifs : comment choisir autour du seuil de 20 millions de KRW et guide de déclaration de mai 2026

Résumé essentiel Pour les revenus locatifs immobiliers, si les recettes locatives annuelles sont inférieures ou égales à 20 millions de KRW, vous pouvez choisir entre l’imposition séparée (taux forfaitaire de 14 %) et l’imposition globale lors de la déclaration effectuée chaque année en mai. Toutefois, si ce seuil est dépassé, même de 1 KRW, l’imposition globale s’applique automatiquement, avec des taux progressifs allant de 6 % à 45 %. En enregistrant votre activité de location, en répartissant la propriété entre les époux et en appliquant la déduction forfaitaire de 60 % au titre des dépenses, vous pouvez réduire votre charge fiscale de 30 % à 50 %. Un retard ne serait-ce que d’un jour après la date limite de déclaration du 31 mai entraîne une pénalité de 20 % pour défaut de déclaration.

Réponse essentielle : Si les revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 20 millions de KRW, vous pouvez choisir l’imposition séparée ; au-delà de ce montant, l’imposition globale s’applique.

📑 Table des matières

• Comment l’impôt sur les revenus locatifs est-il calculé ?
• Imposition séparée à 14 % ou imposition globale progressive : laquelle est la plus avantageuse ?

- Imposition séparée à 14 % (15,4 % avec la taxe locale) : un taux fixe simple - Imposition globale : taux progressif de 6 % à 45 %

• Avantages pour les bailleurs enregistrés : économies d’impôt en cas d’enregistrement pour une location de 4 ou 8 ans
• Cinq stratégies concrètes pour réduire ses impôts (à vérifier avant la déclaration de mai 2026)

- 1) Répartir la propriété entre les époux : chacun bénéficie d’un seuil de 20 millions de KRW - 2) Loyer réputé sur les dépôts de garantie : applicable à partir de trois logements - 3) Bailleur enregistré : nettement plus avantageux pour les propriétaires à long terme - 4) Justifier les dépenses nécessaires réelles : lorsque les coûts dépassent le forfait de 50 % - 5) Demander le paiement échelonné de l’impôt global sur le revenu : paiement sur deux mois possible au-delà de 10 millions de KRW

• Guide étape par étape pour déclarer l’impôt global sur le revenu en mai (parcours Hometax en 30 minutes)
• Questions fréquentes (FAQ)

- Q1. Les propriétaires d’un seul logement doivent-ils aussi payer l’impôt sur les revenus locatifs ? - Q2. Dois-je tout de même payer l’impôt sur les revenus locatifs si je ne perçois qu’un dépôt de garantie jeonse ? - Q3. Puis-je choisir chaque année entre l’imposition séparée et l’imposition globale ? - Q4. Est-il interdit de louer un bien sans s’enregistrer en tant que bailleur ? - Q5. La location d’un officetel est-elle également soumise à l’impôt sur les revenus locatifs des logements ? - Q6. Si les revenus locatifs sont négatifs en raison de logements vacants, puis-je obtenir un remboursement ? - Q7. Comment les impôts sont-ils traités lorsqu’un résident étranger loue un bien immobilier en Corée ?

• Articles connexes
• Conclusion : l’impôt sur les revenus locatifs se prépare dès l’achat, et ne se résume pas à une seule déclaration

Comment l’impôt sur les revenus locatifs est-il calculé ?

L’impôt sur les revenus locatifs est un impôt prélevé sur les loyers perçus lors de la location de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux (loyer mensuel + loyer réputé sur les dépôts de garantie). Pour les locations de logements, le mode d’imposition change complètement selon que les recettes locatives annuelles totales dépassent ou non 20 millions de KRW. Jusqu’à 20 millions de KRW inclus, vous pouvez choisir chaque année entre une imposition séparée à 14 % (15,4 % avec la taxe locale) et l’imposition globale, selon l’option la plus avantageuse. Si vous dépassez 20 millions de KRW, même de seulement 1 KRW, l’imposition globale devient obligatoire : les revenus locatifs sont alors ajoutés aux autres revenus et soumis à un barème progressif.

→ Vous pouvez obtenir une simulation fiscale précise en une seconde grâce au calculateur d’impôts immobiliers.

Imposition séparée à 14 % ou imposition globale progressive : laquelle est la plus avantageuse ?

Ce choix n’est possible que lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 20 millions de KRW. Le facteur essentiel est le montant des autres revenus (salaires, revenus professionnels, intérêts et dividendes). L’imposition globale est avantageuse pour les propriétaires bailleurs à plein temps dont les revenus du travail sont faibles, tandis que l’imposition séparée est nettement plus favorable aux salariés ayant des revenus élevés. Autrement dit, à recettes locatives égales, la charge fiscale peut varier de 3 à 10 fois selon la structure des revenus du foyer.

Imposition séparée à 14 % (15,4 % avec la taxe locale) : un taux fixe simple

• Déduction de charges nécessaires forfaitaires égales à 50 % des recettes locatives (60 % pour les exploitants d’une activité locative enregistrée)
• Abattement de base supplémentaire : 4 millions de KRW pour les exploitants enregistrés, 2 millions de KRW pour les exploitants non enregistrés
• Base imposable × taux fixe de 14 % → sans ajout aux autres revenus
• Aucun effet du barème progressif → avantageux pour les personnes ayant des revenus élevés

Imposition globale : barème progressif de 6 % à 45 %

• Les revenus locatifs, salariaux et professionnels ainsi que les intérêts et les dividendes sont tous additionnés
• Les taux progressifs (6/15/24/35/38/40/42/45 %) s’appliquent après les déductions au titre du revenu global
• Les impôts déjà acquittés sont déduits du montant final de l’impôt
• Si les revenus non locatifs sont faibles, le taux d’imposition effectif peut être inférieur à celui de l’imposition séparée

→ Les deux méthodes ne sont pas comparées automatiquement. Vous devez donc les simuler vous-même et faire votre choix lors de la déclaration de mai.

Avantages pour les loueurs enregistrés : économies d’impôt avec un engagement de location de 4 ou 8 ans

Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux, l’activité de location doit être enregistrée auprès des deux organismes suivants : le centre des impôts (immatriculation de l’activité au titre de l’impôt sur le revenu) et le bureau municipal, de comté ou d’arrondissement (enregistrement du logement locatif). Après l’enregistrement, le taux forfaitaire des dépenses retenu pour l’imposition séparée passe de 50 % à 60 %, tandis que l’abattement de base double, passant de 2 à 4 millions de KRW. Pour la seule imposition séparée, cela peut représenter une économie annuelle de 300 000 à 800 000 KRW.

💡 Conseil pratique : les avantages accordés aux loueurs enregistrés s’accompagnent d’obligations strictes, notamment le plafonnement des hausses de loyer à 5 % et une durée minimale de location de 8 ans. Si vous prévoyez de vendre dans les 2 à 3 ans, mieux vaut ne pas vous enregistrer. En revanche, si vous comptez conserver le bien longtemps et possédez plusieurs logements, l’enregistrement est nettement avantageux, car il peut aussi vous exonérer de la majoration de l’impôt sur les plus-values. Article connexe : Stratégies de réduction de l’impôt sur les plus-values immobilières : conditions d’exonération pour un seul logement par foyer

Cinq stratégies pratiques pour réduire vos impôts (à vérifier avant la déclaration de mai 2026)

1) Répartir la propriété entre les époux : chacun bénéficie du seuil de 20 millions de KRW

Si les logements locatifs sont concentrés au nom d’un seul conjoint, cette personne atteint rapidement le seuil de 20 millions de KRW. Répartir la propriété entre les conjoints, soit en indivision à 50:50, soit sur des biens distincts, permet à chacun de bénéficier de son propre seuil et de conserver une imposition séparée jusqu’à 40 millions de KRW de revenus locatifs cumulés pour le foyer. Toutefois, en cas de changement de propriétaire (donation), vous devez simuler à l’avance l’abattement de 600 millions de KRW sur les donations entre conjoints, calculé sur dix ans, afin d’éviter une lourde facture fiscale.

2) Loyer réputé sur les dépôts de garantie : applicable à partir de trois logements

Pour les propriétaires de trois logements ou plus, un montant calculé en appliquant le taux d’intérêt des dépôts à terme (environ 2,9 % en 2026) à la part du total des dépôts dépassant 300 millions de KRW est ajouté aux revenus locatifs. Autrement dit, même les investisseurs ayant acheté grâce à des dépôts jeonse peuvent être considérés comme percevant des revenus locatifs. Juste avant la déclaration de mai, vous devez donc calculer et ajouter vous-même le loyer réputé = (total des dépôts − 300 millions de KRW) × 2,9 % × 60 % × 90 %.

3) Bailleur professionnel enregistré : nettement avantageux pour les détenteurs à long terme

Avec un enregistrement locatif de 8 ans (location quasi publique), vous pouvez bénéficier d’un triple allègement fiscal : un abattement spécial pour détention à long terme pouvant atteindre 70 % sur l’impôt sur les plus-values, l’exclusion du cumul pour l’impôt foncier global et un abattement forfaitaire de 60 % pour frais dans le cadre de l’imposition séparée. Si vous pouvez respecter l’obligation de limiter les hausses de loyer à 5 % et maintenir la location pendant la période obligatoire de 8 ans, l’enregistrement est clairement avantageux. Cependant, si vous ne respectez pas toute la période de location obligatoire, les économies d’impôt déjà réalisées peuvent être récupérées par l’administration. Vous devez donc être en mesure de tenir vos engagements jusqu’au bout.

4) Justifier les frais réels nécessaires : lorsque les coûts dépassent l’abattement forfaitaire de 50 %

Si les dépenses réelles, comme les frais de réparation, les coûts liés à la vacance, les commissions d’agence, l’impôt foncier et les primes d’assurance garantissant le dépôt locatif, dépassent 50 % des revenus locatifs (60 % pour les bailleurs enregistrés), déclarer les frais réels nécessaires au lieu des frais forfaitaires est plus avantageux. Toutefois, vous devez conserver les reçus, les factures fiscales et les contrats pendant cinq ans. Si vous ne classez pas les documents à chaque étape de la location, il sera difficile de tout justifier en une seule fois au mois de mai.

5) Demander le paiement échelonné de l’impôt global sur le revenu : paiement en deux fois sur deux mois au-delà de 10 millions de KRW

Que vous choisissiez l’imposition séparée ou globale, si l’impôt calculé dépasse 10 millions de KRW, vous pouvez demander à payer la moitié au plus tard le 31 mai et le solde au plus tard le 31 juillet. Cette option est indispensable pour les propriétaires de plusieurs logements dont la trésorerie est limitée. Il suffit de cocher la case de paiement échelonné lors de la préparation de la déclaration. Outil associé : calculateur de salaire net

Guide pas à pas pour déclarer l’impôt global sur le revenu en mai (parcours Hometax de 30 minutes)

1. 1Préparez les documents : historique des dépôts de paiement des loyers par locataire (copies du livret bancaire), contrats de dépôt de garantie, reçus des frais de réparation et des commissions d’agence, ainsi qu’un récapitulatif annuel des revenus locatifs
2. 2Calculez le loyer réputé perçu : si vous possédez au moins trois logements, effectuez le calcul préalable suivant : (total des dépôts de garantie − 300 millions KRW) × 2,9 % × 90 %
3. 3Préparez la déclaration sur Hometax : déclaration ordinaire de l’impôt global sur le revenu → saisissez les éléments relatifs aux revenus locatifs de logements → choisissez l’imposition séparée/globale → calcul automatique de l’impôt
4. 4Vérifiez le montant de l’impôt et décidez d’un paiement échelonné : si l’impôt calculé dépasse 10 millions KRW, cochez la case de demande de paiement échelonné
5. 5Payez : choisissez le paiement par carte (frais de 0,8 %), le virement bancaire ou le compte virtuel, puis effectuez le paiement avant minuit le 31 mai
6. 6Déclarez séparément l’impôt local sur le revenu : une déclaration supplémentaire de l’impôt local sur le revenu doit être effectuée sur Wetax avant le 30 juin (10 % de l’impôt sur le revenu)

⚠️ Attention : Si vous dépassez la date limite de déclaration du 31 mai, même d’un seul jour, une majoration de 20 % pour défaut de déclaration ainsi qu’une pénalité de retard de 0,022 % par jour seront appliquées. Si 50 millions KRW de revenus locatifs ne sont pas déclarés, environ 3,5 millions KRW de pénalités peuvent s’ajouter ; veillez donc à tout terminer avant minuit le 31.

Foire aux questions (FAQ)

Q1. Les propriétaires d’un seul logement doivent-ils également payer l’impôt sur les revenus locatifs ?

R : Les revenus locatifs provenant d’un seul logement dont la valeur officiellement évaluée ne dépasse pas 1,2 milliard KRW sont exonérés d’impôt. Toutefois, si vous louez un logement dont la valeur officiellement évaluée dépasse 1,2 milliard KRW (logement de grande valeur) ou un logement situé à l’étranger, vous êtes imposable même si vous ne possédez qu’un seul logement.

Q2. Dois-je quand même payer l’impôt sur les revenus locatifs si je ne perçois qu’un dépôt de garantie jeonse ?

R : Les propriétaires de deux logements ou moins ne sont pas imposés sur les dépôts de garantie jeonse. Toutefois, si vous possédez au moins trois logements, un loyer réputé perçu est calculé sur la part du total des dépôts dépassant 300 millions KRW et est inclus dans les revenus locatifs.

Q3. Puis-je alterner chaque année entre l’imposition séparée et l’imposition globale ?

R : Oui. Lors de la déclaration effectuée chaque mois de mai, vous pouvez comparer automatiquement les deux régimes et choisir le plus avantageux

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Référence : Statistiques immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports