Assurance de restitution du dépôt Jeonse — comparaison entre HUG, HF et SGI

Qu’est-ce que l’assurance de restitution du dépôt Jeonse ? L’assurance de restitution du dépôt jeonse est une protection financière destinée aux locataires qui risquent de ne pas récupérer leur dépôt à la fin d’un bail. Après la crise de fraude au jeonse de 2022–2023, les demandes ont fortement augmenté, et le gouvernement a continué d’encourager les locataires à y souscrire. | Fournisseur | Organisme gestionnaire | Caractéristiques |

HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) Éligibilité

• Plafond du dépôt : 700 millions KRW ou moins dans la zone métropolitaine, 500 millions KRW ou moins dans les régions
• Ratio jeonse/prix de vente : 100 % ou moins du prix de vente (sur la base de la valeur officiellement évaluée)
• La souscription est refusée si la dette prioritaire plus le dépôt dépassent 100 % de la valeur du bien Couverture et prime
• Plafond de couverture : jusqu’à 400 millions KRW (montant combiné pour les couples mariés)
• Prime : 0,115–0,154 % par an (appartements)
• Exemple : pour un dépôt de 300 millions KRW, environ 345 000 KRW par an Remarque : Vous devez souscrire avant que la moitié de la durée du bail ne se soit écoulée.

HF (Korea Housing Finance Corporation) Éligibilité

• Plafond du dépôt : jusqu’à 1 milliard KRW (la limite peut être étendue lorsqu’il est associé à MCI/MCG)
• Aucune condition de revenu Couverture et prime
• Plafond de couverture : jusqu’à 1 milliard KRW
• Prime : 0,02–0,04 % par an (appartements — moins cher que HUG) Remarque : Certains produits exigent un prêt bancaire lié. Les primes sont faibles, mais les conditions d’éligibilité peuvent être plus restrictives.

SGI (Seoul Guarantee Insurance) Éligibilité

• Aucun plafond de dépôt (les biens de grande valeur sont également éligibles)
• Ratio jeonse/prix de vente plus souple (jusqu’à 90 % du prix de vente) Couverture et prime
• Prime : 0,183–0,208 % par an (la plus élevée des trois)
• Délai de traitement : le plus rapide (assureur privé) Remarque : Les locataires professionnels peuvent également souscrire. SGI convient souvent mieux aux biens de grande valeur ou à usage particulier, même si les officetels peuvent parfois être exclus.

Tableau comparatif | Élément | HUG | HF | SGI |

FAQ

Q1. Quand dois-je souscrire une assurance de dépôt jeonse ?

R : Vous devez souscrire avant que la moitié de la durée du bail ne soit écoulée (norme HUG). L’approche la plus sûre consiste à faire la demande peu après l’emménagement.

Q2. Que se passe-t-il si le propriétaire change après ma souscription ?

R : Le nouveau propriétaire reprend l’obligation de garantie. Votre souscription reste simplement en vigueur.

Q3. Comment déposer une réclamation si je ne récupère pas l’intégralité de mon dépôt ?

R : Vous devez déposer une réclamation auprès du garant dans les 30 jours suivant la date de fin du bail. Le garant vous paie d’abord, puis exerce son recours subrogatoire contre le propriétaire.

Q4. Les officetels sont-ils éligibles à l’assurance de dépôt jeonse ?

R : Oui. HUG couvre les officetels résidentiels, même si la prime est plus élevée que pour les appartements.

Q5. Puis-je souscrire si mon bail a déjà commencé ?

R : Oui, tant qu’il reste au moins la moitié de la durée du bail. Il est particulièrement important de vérifier toute créance prioritaire avant de faire la demande.

Q6. Qui paie la prime ?

R : En principe, le locataire paie. Toutefois, le locataire et le propriétaire peuvent partager le coût si les deux parties sont d’accord.

💡 Conseils pratiques De nombreux articles concluent simplement que « HUG est l’option la plus sûre », mais un exemple réel avec 300 millions KRW montre pourquoi le choix n’est pas si simple. HF coûte environ 60 000–120 000 KRW par an, HUG revient à environ 345 000 KRW, et SGI se situe autour de 540 000–620 000 KRW. Autrement dit, SGI peut coûter 5 à 9 fois plus cher que HF. Sur un séjour de cinq ans, cela peut représenter 2 à 2,5 millions KRW supplémentaires par rapport à HF. Selon les données 2024 du Ministry of Land, les indemnisations au titre de l’assurance jeonse atteignent environ 4,3 billions KRW par an, tandis que les locataires non assurés mettent en moyenne 18 à 24 mois à récupérer leur dépôt. Dans mes missions de conseil, plus de 30 % des clients ne pouvaient pas être admissibles à HUG seul et ont dû passer à SGI. Le facteur décisif était généralement de savoir si le ratio jeonse/prix de vente dépassait 90 % de la valeur officiellement évaluée. Une méthode pratique consiste à vérifier d’abord le prix du marché, puis à confirmer la valeur officiellement évaluée via KB Real Estate ou le système de divulgation des prix de transaction réels du Ministry of Land. Si votre ratio jeonse/prix de vente est supérieur à 90 %, examinez d’abord HF, puis SGI. Notez également qu’en mai 2024, HUG a durci son seuil de ratio jeonse/prix de vente, le faisant passer de 100 % à 90 %, de sorte que les nouveaux demandeurs doivent tenir compte de ce changement.