Assurance de restitution du dépôt jeonse — Comparaison entre HUG, HF et SGI

Qu'est-ce que l'assurance de restitution du dépôt jeonse ?

L'assurance de restitution du dépôt jeonse est un produit de protection financière conçu pour les cas où un locataire ne parvient pas à récupérer son dépôt à la fin d'un bail. Après la crise de fraude au jeonse de 2022-2023, les souscriptions ont fortement augmenté et le gouvernement l'encourage activement.

HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation)

Éligibilité

• Plafond de dépôt : KRW 700 millions ou moins dans la zone métropolitaine, KRW 500 millions ou moins dans les régions
• Ratio jeonse/prix de vente : 100 % ou moins du prix de vente (sur la base de la valeur officiellement évaluée)
• La souscription est refusée si la dette prioritaire plus le dépôt dépasse 100 % de la valeur du bien

Couverture et prime

• Plafond de couverture : jusqu'à KRW 400 millions (cumulé pour les couples mariés)
• Prime : 0,115-0,154 % par an (appartements)
• Exemple : pour un dépôt de KRW 300 millions, environ KRW 345 000 par an

Remarque : vous devez souscrire avant que la moitié de la durée du bail ne se soit écoulée.

HF (Korea Housing Finance Corporation)

Éligibilité

• Plafond de dépôt : jusqu'à KRW 1 milliard (la limite peut être relevée en cas de regroupement avec MCI/MCG)
• Aucune condition de revenu

Couverture et prime

• Plafond de couverture : jusqu'à KRW 1 milliard
• Prime : 0,02-0,04 % par an (appartements — moins cher que HUG)

Remarque : certains produits exigent d'être associés à un prêt bancaire pour pouvoir souscrire. Les primes sont faibles, mais l'éligibilité peut être plus stricte.

SGI (Seoul Guarantee Insurance)

Éligibilité

• Aucun plafond de dépôt (les logements de grande valeur sont également éligibles)
• Ratio jeonse/prix de vente plus souple (jusqu'à 90 % du prix de vente)

Couverture et prime

• Prime : 0,183-0,208 % par an (la plus élevée des trois)
• Vitesse de traitement : la plus rapide (assureur privé)

Remarque : les locataires personnes morales peuvent également souscrire. Convient surtout aux biens de grande valeur ou à usage particulier (les officetels sont parfois exclus).

Résumé comparatif à trois

Pour un dépôt de KRW 300 millions, HF est le moins cher, SGI est le plus rapide et HUG offre les conditions d'éligibilité les plus souples.

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FAQ

Q1. Quand dois-je souscrire une assurance de dépôt jeonse ?

A : Vous devez souscrire avant que la moitié de la durée du bail ne soit écoulée (norme HUG). Il est préférable de faire la demande dès que possible après l'emménagement.

Q2. Que se passe-t-il si le propriétaire change après ma souscription ?

A : Le nouveau propriétaire hérite de l'obligation de garantie. Il vous suffit de maintenir votre souscription.

Q3. Comment déposer une demande d'indemnisation si je ne récupère pas l'intégralité de mon dépôt ?

A : Vous devez déposer une demande auprès du garant dans les 30 jours suivant la date de fin du bail. Le garant vous paie, puis exerce un recours subrogatoire contre le propriétaire.

Q4. Les officetels sont-ils éligibles à l'assurance de dépôt jeonse ?

A : Oui. HUG couvre les officetels résidentiels, mais la prime est plus élevée que pour les appartements.

Q5. Puis-je souscrire si mon bail a déjà commencé ?

A : Oui, tant qu'il reste au moins la moitié de la durée du bail. Il est essentiel de vérifier les créances des créanciers prioritaires.

Q6. Qui paie la prime ?

A : En principe, le locataire paie. Toutefois, elle peut être partagée avec le propriétaire si les deux parties sont d'accord.

💡 Conseils pratiques

La plupart des blogs concluent par la généralisation selon laquelle « HUG est l'option la plus sûre », mais un calcul réel sur KRW 300 millions rend les différences évidentes. HF facture environ KRW 60 000-120 000 par an, HUG environ KRW 345 000, et SGI autour de KRW 540 000-620 000 — ce qui signifie que SGI coûte 5 à 9 fois plus cher que HF. Sur un séjour de cinq ans, cela représente KRW 2-2,5 millions de plus par rapport à HF. Selon les données 2024 du Ministry of Land, les indemnisations versées au titre de l'assurance jeonse atteignent environ KRW 4,3 billions par an, et les locataires non assurés mettent en moyenne 18 à 24 mois à récupérer leur dépôt. Dans mes dossiers de conseil, plus de 30 % des clients ne pouvaient pas être éligibles à HUG seul et ont dû passer à SGI — le facteur décisif était presque toujours de savoir si le ratio jeonse/prix de vente dépassait 90 % de la valeur officiellement évaluée. Le processus pratique est donc le suivant : vérifiez le prix du marché, puis consultez la valeur officiellement évaluée sur KB Real Estate ou dans le système de publication des prix réels de transaction du Ministry of Land ; si votre ratio jeonse/prix de vente dépasse 90 %, évaluez d'abord HF, puis SGI. Notez également qu'en mai 2024, HUG a abaissé son seuil de ratio jeonse/prix de vente de 100 % à 90 %, de sorte que les nouveaux demandeurs doivent tenir compte de ce changement.