Vendre un logement en Corée : exonération et plus-value imposable

Pour l’exonération ordinaire coréenne d’un foyer possédant un seul logement, commencez par vérifier le foyer au moment de la vente, la durée de détention et le prix de vente. N’appliquez le seuil de 1,2 milliard de KRW qu’après avoir contrôlé une éventuelle condition de résidence en zone réglementée, la situation du foyer et les exceptions, notamment le double logement temporaire ; calculez ensuite la part imposable.

Par où commencer l’examen de l’exonération ?

Calculez la plus-value en retranchant du prix de vente le coût d’acquisition et les dépenses admises. Déterminez ensuite si toute la plus-value, une partie ou rien n’entre dans l’imposition. La présentation du Service national des impôts coréen explique l’exonération ordinaire pour un foyer détenant un logement national depuis au moins deux ans, avec conditions supplémentaires et exclusion de l’exonération intégrale pour les logements de plus de 1,2 milliard de KRW.

Réunissez contrats d’achat et de vente, puis justificatifs des frais éventuellement admis : taxe d’acquisition, intermédiaire, frais juridiques et améliorations en capital répondant aux conditions. Après la plus-value imposable viennent l’éventuel abattement spécial pour longue détention, l’abattement de base annuel et les taux, en tenant compte des autres cessions de la même année.

Ce guide traite l’éligibilité et le calcul de la part de plus-value des logements de grande valeur. Taxe d’acquisition et impôt foncier annuel sont d’autres impôts. Déclaration et montant final à payer exigent des étapes supplémentaires.

Que signifie un foyer avec un seul logement ?

Ce n’est pas simplement une maison par personne. Conjoint, subsistance commune et circonstances réelles comptent. Des adresses administratives séparées ne suffisent pas à prouver des foyers distincts. Vérifiez les droits sur des logements nationaux à la date de cession. Possession temporaire de deux logements, héritage ou logement rural peuvent relever d’exceptions à examiner séparément.

Détention et résidence sont deux durées différentes. Les indications du NTS prévoient deux ans de résidence supplémentaires pour les logements concernés acquis à partir du 3 août 2017 dans une zone alors désignée comme soumise à régulation immobilière coréenne. Vérifiez date d’achat, désignation de la zone à cette date, résidence effective et exceptions possibles. Changer d’adresse juste avant la vente ne prouve pas plusieurs années d’occupation réelle.

Toute la plus-value devient-elle imposable au-dessus de 1,2 milliard ?

Pas lorsque le calcul spécial d’un foyer avec un logement de grande valeur s’applique. Le guide de calcul du NTS répartit la plus-value selon la fraction du prix de vente qui dépasse 1,2 milliard de KRW.

Supposons un logement éligible acheté 1 milliard et vendu 1,5 milliard de KRW, sans autres dépenses uniquement pour simplifier l’exemple. La plus-value est de 500 millions. La fraction excédentaire est (1,5 milliard − 1,2 milliard) ÷ 1,5 milliard = 20%. La plus-value initialement retenue est 500 millions × 20% = 100 millions de KRW.

Ces 100 millions ne sont pas l’impôt à payer. Abattements, durées de détention et de résidence, taux et circonstances individuelles restent à appliquer. Copropriété, dépenses admises et exceptions peuvent changer fortement le résultat.

Construire des exemples utiles avec ses documents

Premier exemple : un achat hypothétique de 800 millions et une vente de 1,15 milliard de KRW restent sous le seuil ordinaire si le foyer et les autres conditions sont respectés. Deux ans de propriété seuls ne suffisent pas lorsque la résidence est également exigée.

Deuxième exemple : achat de 900 millions et vente de 1,3 milliard, toujours sans frais supplémentaires pour illustrer, donnent 400 millions de plus-value. La fraction de grande valeur est 100 millions ÷ 1,3 milliard, soit une plus-value initialement imposable d’environ 30,77 millions de KRW. Il s’agit encore d’une répartition de plus-value, pas de l’impôt définitif.

Recherchez enfin les coûts oubliés dans une simple soustraction des prix. Conservez contrats, virements, factures, reçus et justificatifs de travaux. Toute réparation ne constitue pas une amélioration en capital admise. Reconstituez les pièces d’acquisition avant de vous engager à vendre, plutôt que supposer qu’elles seront toutes récupérables lors de la déclaration.

Conseil pratique : établir les conditions avant d’estimer l’économie

Ne présumez pas que tout propriétaire d’un seul logement est exonéré. Vérifiez foyer, droits immobiliers, détention et résidence, seuil de prix et preuves de dépenses, dans cet ordre. Au-dessus de 1,2 milliard de KRW, le calcul éligible utilise la fraction excédentaire, sans imposer automatiquement toute la plus-value. Une longue détention ne donne pas non plus automatiquement l’abattement maximal : la résidence réelle peut compter.

Cet ordre rend les conditions non résolues visibles lors d’une consultation professionnelle.

Questions fréquentes

Q. Le seuil des indications citées est-il toujours de 1,2 milliard de KRW ?

Oui, pour l’exonération ordinaire répondant aux conditions d’un foyer avec un logement. Revérifiez les lois et indications du NTS applicables à la date réelle de cession.

Q. Dépasser ce seuil supprime-t-il toute l’exonération ?

Pas dans le calcul spécial éligible. La proportion excédentaire du prix s’applique à la plus-value avant les étapes suivantes.

Q. Deux ans de propriété et de résidence sont-ils identiques ?

Non. Posséder et habiter effectivement sont distincts. La condition de résidence supplémentaire peut concerner les acquisitions visées en zone réglementée.

Q. Quelles dépenses peuvent être retenues ?

Taxe d’acquisition, intermédiaire, frais juridiques et améliorations en capital admissibles. Conditions et preuves sont à vérifier ; les réparations courantes ne sont pas automatiquement déductibles.

Q. Un logement détenu conjointement peut-il être éligible ?

Possiblement, après examen du foyer, des parts, des dates d’acquisition et des conditions de détention ou résidence. Le titre conjoint ne suffit pas.

Q. Deux logements détenus temporairement donnent-ils une exonération automatique ?

Non. Dates d’acquisition et de vente, situation de la zone, délai de cession et critères de l’exception doivent être examinés.

Q. Que préparer pour le conseiller fiscal ?

Contrats d’achat et de vente, titres, historique des adresses, preuves de résidence, reçus des frais et liste complète des droits sur des logements.

Il s’agit d’indications générales sur les conditions et la répartition de plus-value selon les règles coréennes. Une déclaration réelle exige le droit en vigueur et la totalité des faits individuels.