Comparer les ventes d’appartements coréens : surface, dates et annulation

Comparez les ventes d'appartements coréens dans un même ensemble, avec la même surface privative et des dates de contrat proches. Distinguez étage, type de transaction et annulation. Une vente récente ou une simple moyenne ne détermine pas un juste prix d'achat.

Où consulter les données officielles ?

Ouvrez la rubrique appartements du système de publication des transactions du ministère coréen du Territoire, puis recherchez région, ensemble et période contractuelle. Commencez par une période définie, par exemple six mois, et élargissez si les données sont rares. Six mois est un exemple de méthode, pas une norme officielle d'évaluation. Vérifiez la surface privative exacte et ne retenez que des ventes comparables, ou notez explicitement les différences de surface.

Le guide officiel de publication précise qu'il s'agit de données déclarées de référence, regroupées selon la date du contrat. Leur objectif, agrégation et périmètre diffèrent des statistiques de transactions du Korea Real Estate Board. Des nombres différents ne prouvent pas automatiquement une erreur. Corrections et annulations peuvent modifier les lignes après publication.

Le prix demandé est la demande actuelle du vendeur ; une transaction déclarée est un montant contractuel. Date et logement peuvent différer. Une ligne publique ne révèle pas tous les travaux, financements ou droits attachés au bien. Un contrat exige encore des vérifications distinctes des titres, documents du bâtiment et lieux.

Que noter dans chaque ligne ?

Inscrivez ensemble et adresse, date du contrat, surface privative, étage, montant, type de transaction, statut d'annulation et date de consultation. Distinguez vente avec intermédiaire et vente directe, sans présumer qu'une vente directe a lieu entre proches. Indiquez comme non vérifiés les détails inconnus sur le bâtiment, l'orientation ou la location, au lieu de les considérer identiques.

Ne supprimez pas un prix haut ou bas simplement parce qu'il gêne. Séparez les transactions annulées des comparaisons valides. Pour les autres valeurs atypiques, conservez des résultats avec et sans elles tant que leur traitement n'est pas justifié. Ne sélectionner que les ventes favorables à une conclusion voulue n'est pas équitable. Les coordonnées privées et données des habitants ne sont pas nécessaires.

Calculer le prix au mètre carré

Les trois lignes suivantes sont inventées, pas tirées d'un appartement réel. Supposons même ensemble, même mois de contrat, surface privative de 84 m² et aucune annulation ; étage et état restent potentiellement différents. Convertissez tous les montants en wons avant de diviser.

Pour A : 840000000 ÷ 84 = 10000000 KRW/m². La moyenne est (840000000 + 882000000 + 924000000) ÷ 3 = 882000000 KRW. La médiane, valeur centrale après classement, est également 882000000 KRW dans cet exemple. Elles ne sont pas toujours égales. Examinez taille et composition de l'échantillon si elles divergent fortement.

Si une annonce actuelle demande 950000000 KRW, l'écart à la médiane est 68000000 KRW : 68000000 ÷ 882000000 × 100 = environ 7.71%. Le point est ici le séparateur décimal. Cet écart ne prouve ni surévaluation ni remise réalisable. Vérifiez d'abord si les biens sont réellement comparables.

Conseil pratique : deux tableaux distincts

Placez les contrats vérifiés dans un tableau. Dans l'autre, notez prix demandés actuels, surface, étage, date possible d'emménagement et travaux confirmés. Juxtaposer 882000000 KRW et 950000000 KRW donne un écart arithmétique, pas sa cause. Demandez si bâtiment, étage, état ou location expliquent la demande supérieure.

N'appelez pas deux ou trois ventes une moyenne régionale. Une période sans vente comparable reste marquée « données insuffisantes ». En ajoutant des ensembles proches, notez année de construction, nombre de logements et différences de quartier, puis comparez des groupes séparés. Le rapport entre dépôt locatif et prix de vente ne garantit ni restitution du dépôt ni protection contre une baisse des prix. Avant un engagement important, revérifiez corrections et annulations et actualisez la date de contrôle.

Questions fréquentes

Q. L'absence de ligne signifie-t-elle aucune transaction ?

Pas nécessairement. Vérifiez filtres, calendrier de déclaration et de publication, et corrections. Les données publiques disponibles peuvent être incomplètes.

Q. Tous les logements de 84 m² sont-ils équivalents ?

Non. Étage, bâtiment, orientation, vue, travaux et location diffèrent. La surface n'est qu'une condition de comparaison.

Q. Une vente annulée peut-elle représenter le dernier record ?

Ne la mélangez pas avec les ventes valides. Mentionnez annulation et date de contrôle, puis séparez-la.

Q. La moyenne de trois ventes récentes doit-elle fixer mon offre ?

Elle résume un échantillon limité. Elle ne garantit ni juste valeur ni prix de contrat réalisable. Vérifiez séparément les conditions du bien proposé.

Q. Peut-on collecter le site à répétition pour de grandes analyses ?

Le guide officiel renvoie les usages massifs et répétés aux données du portail public. Ne collectez pas l'interface contre ses conditions et ne contournez pas les restrictions d'accès.

Q. Vérifier les prix suffit-il à sécuriser le contrat ?

Non. Propriété, sûretés, droits locatifs, contrepartie, état du bâtiment et financement nécessitent d'autres contrôles. Les prix ne remplacent pas la vérification des droits.

Le tableau est pédagogique, pas une expertise immobilière ni une recommandation d'acheter un appartement précis.