Calculer un refinancement immobilier : capital restant, durée identique et récupération des frais

Lors d’une révision de taux ou d’un refinancement d’un prêt en cours, comparez solde actuel et durée restante. Séparez baisse de mensualité et économie réelle d’intérêts, puis calculez la récupération des frais initiaux.

L’article compare 300 mois restants d’un prêt fictif déjà remboursé pendant 5 ans. Pour un nouveau prêt, voir comparaison des trajectoires de taux immobiliers. Les taux sont des hypothèses, pas des prévisions ou offres. Montants et règles concernent la Corée du Sud.

Demandez solde actuel et prochaine révision à la banque

Vérifiez solde, durée restante, prochain taux et date dans l’échéancier. Ne calculez pas la suite avec le seul taux d’origine. Si la période fixe finit, vérifiez référence ultérieure, marge et bonifications.

Après 5 ans, partez des 300 mois restants

Ne réutilisez pas la mensualité d’un nouveau prêt de 300 millions de wons sud-coréens. Après 60 paiements constants en fin de mois sur 300 millions à 4% sur 360 mois, le solde non arrondi est environ 271 342 539,408273 wons. On suppose ensuite 5% pour l’ancien et 4% pour le refinancement durant 300 mois. Cela n’indique ni accord ni taux bancaire réel.

L’ancienne mensualité vaut environ 1 586 241 wons, la nouvelle 1 432 246. L’écart d’environ 153 996 est une différence de sortie de trésorerie. Les frais de 600 000 wons sud-coréens sont payés séparément au départ, sans augmenter le nouveau capital.

L’économie cumulée dépasse les frais au mois 3. Cela diffère de 600 000 wons sud-coréens ÷ écart de mensualité, car les parts de capital diffèrent. Intérêts économisés et argent moins prélevé mensuellement répondent à deux questions.

Inscrivez solde exact, durée restante, révision, frais de remboursement anticipé et frais du nouveau prêt. Ne mélangez pas avec une extension de 300 à 360 mois qui baisse seulement la mensualité. Si vente ou nouveau refinancement approche, comparez aussi soldes et frais à cette date.

Trace de vérification : le 15 septembre 2026, les deux échéanciers de 300 mois ont été calculés directement, intérêts et amortissement rapprochés séparément. Fiscalité, actualisation, frais supplémentaires et futures révisions sont exclus. Le calculateur mensuel de Korea Housing Finance Corporation est un outil de contrôle ; l’échéancier individuel reste la référence finale.

Repart-on du capital initial après la période fixe ?

Non. Utilisez capital et durée restant à la révision. Après 60 mois à 4% sur les 300 millions, il reste environ 271 342 539 wons sud-coréens. À 5% ensuite sur 300 mois, la mensualité vaut environ 1 586 241, soit 153 996 de plus que les 1 432 246 initiaux. L’écart utilise les mensualités avant arrondi au won.

Le solde se reproduit par P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r. P est le capital initial, A la mensualité non arrondie, k le nombre de paiements. r est le taux annuel décimal divisé par 12 : pour 4%, 0,04÷12. Si r=0, utilisez capital restant = P−A×k au lieu de diviser. Jours bancaires, traitement du won, remboursements partiels et clauses peuvent produire des écarts. L’exemple ne garantit pas la facture future.

Une mensualité inférieure suffit-elle à rendre le refinancement rentable ?

Allonger le terme peut baisser la mensualité mais augmenter les intérêts totaux. Comparez d’abord à durée restante égale puis ajoutez tous les frais. Accord et taux ne peuvent être garantis d’avance. Ne choisissez pas une grosse dette en supposant pouvoir forcément changer dans 3 ans.

La Commission sud-coréenne a expliqué une réforme des frais anticipés fondée sur les coûts réels pour les nouveaux contrats dès le 13 janvier 2025, avec barèmes publiés annuellement. Ne transposez pas la moyenne d’alors à votre contrat 2026. À partir des indications sur les frais anticipés, demandez les montants réels pour votre date et produit.

💡 Conseil pratique : trois cases supplémentaires au tableau d’équilibre

Les 3 mois ne valent que pour ces hypothèses. Ajoutez « Même durée restante ? », « Vente possible avant récupération ? » et « Nouvelles bonifications tenables ? ». L’écart de mensualité inclut du capital ; notez-le séparément des intérêts cumulés économisés.

Questions fréquentes

Q. Où trouver la prochaine révision ?

Dans le contrat et l’échéancier bancaire. Séparez période fixe initiale et périodicité ultérieure, puis notez référence et marge.

Q. À quelle date demander le calcul préalable ?

Demandez solde et frais estimés au jour prévu du refinancement. S’il change, revérifiez. Une ancienne consultation ne fixe pas les coûts.

Q. Ressaisir 300 millions après 5 ans ?

Utilisez le solde après capital déjà payé et la durée restante. En cas de paiement partiel ou retard, demandez le solde bancaire actuel.

Q. Moins dépenser mensuellement signifie-t-il économiser ?

Cela peut venir d’un amortissement plus lent après prolongation. Calculez séparément intérêts et frais sur la même durée.

Q. Puis-je utiliser des frais anticipés moyens trouvés en ligne ?

Votre barème et ses exemptions priment. Des moyennes d’autres produits et dates ne fixent pas vos frais.

Q. Ce tableau vaut-il plafond ou accord de prêt ?

Non. Il compare la trésorerie. Revenus, garantie, dettes et examen bancaire restent à vérifier.

Tableau d’entrée et décision avant refinancement

Demandez à la banque date d’exécution | solde actuel | mois restants | prochaine date de changement | anciens et nouveaux taux | indemnité de remboursement anticipé | frais du nouveau prêt | même durée ? et utilisez ces données dans les deux tableaux. Séparez intérêts et principal chaque mois puis retranchez le coût initial. Dans cet exemple, le gain après trois mois est 677 936−600 000=77 936 wons ; une vente ou un nouveau refinancement avant ce délai peut empêcher de le récupérer.