So berechnen Sie LTV- und DSR-Hypothekengrenzen - Vollstaendiger Leitfaden zu den neuesten Vorschriften 2026

Wichtigste Erkenntnisse

• LTV: Darlehenslimit im Verhaeltnis zum Immobilienpreis (bis zu 50% fuer Eigentuemer einer einzigen Wohnimmobilie in regulierten Gebieten)
• DSR: Jaehrliche Tilgungs- und Zinszahlungsquote im Verhaeltnis zum Jahreseinkommen (muss bei hoechstens 40% liegen)
• 2026 gilt Stress DSR Phase 2 -> die effektiven Limits werden weiter reduziert

Was sind LTV, DSR und DTI? Ein 3-Minuten-Ueberblick ueber die zentralen Begriffe

Um eine Hypothek aufzunehmen, muessen Sie drei zentrale Regeln verstehen: LTV, DSR und DTI.

LTV (Loan To Value) LTV ist das Verhaeltnis zwischen dem maximalen Darlehensbetrag und dem Wert der Immobilie.

• LTV 50% -> Bei einer Immobilie im Wert von 1 Milliarde Won koennen Sie bis zu 500 Millionen Won aufnehmen

DTI (Debt To Income) DTI ist das Verhaeltnis der jaehrlichen Tilgungs- und Zinszahlungen fuer alle Schulden zum Jahreseinkommen.

• DTI 40% -> Bei einem Jahreseinkommen von 60 Millionen Won duerfen die jaehrlichen Tilgungs- und Zinszahlungen bis zu 24 Millionen Won betragen

DSR (Debt Service Ratio) DSR ist strenger als DTI. Es umfasst Tilgung und Zinsen fuer alle Schulden, nicht nur Hypotheken, sondern auch Kreditdarlehen, Kartenkredite und mehr.

• DSR 40% -> Jahreseinkommen von 60 Millionen Won x 40% = 24 Millionen Won gesamte jaehrliche Tilgungs- und Zinsrueckzahlungskapazitaet
• Wenn Sie bereits ein Kreditdarlehen haben, verringert sich Ihr Hypothekenlimit entsprechend

Aktueller Regulierungsstand 2026 - Stress DSR

Das Stress DSR, das 2024 eingefuehrt wurde, ist strenger als das bestehende DSR. Auch wenn die aktuellen Zinsen niedrig sind, wird das Darlehenslimit unter Annahme eines hoeheren Zinsumfelds berechnet (Stresszinssatz).

Stress DSR Phase 2 (Standard 2026):

• Stresszins-Aufschlag: +1.5%p (addiert 1.5% zum Referenzzinssatz)
• Beispiel: Wenn der tatsaechliche Darlehenszins 4% betraegt, wird das Limit mit 5.5% berechnet

Infolgedessen sind die realen Darlehenslimits selbst bei gleichem Einkommen und gleichem tatsaechlichem Zinssatz um 10-15% gesunken.

LTV-Limits nach reguliertem Gebiet (Standard 2026)

Praktisches Rechenbeispiel: Apartment im Wert von 1 Milliarde Won, Jahreseinkommen von 80 Millionen Won, ohne Wohneigentum, reguliertes Gebiet

• LTV-Limit: 1 Milliarde Won x 50% = 500 Millionen Won
• DSR-Limit: 80 Millionen Won x 40% = 32 Millionen Won/Jahr -> etwa 540 Millionen Won bei einer Laufzeit von 30 Jahren
• Tatsaechliches Limit: min(500 Millionen Won, 540 Millionen Won) = 500 Millionen Won

Um Ihr Darlehenslimit selbst zu berechnen, probieren Sie den LTV Calculator.

Strategien zur Maximierung Ihres DSR-Limits

Strategie 1 - Bestehende Schulden zuerst tilgen Wenn Sie Kreditdarlehen, Ueberziehungskreditlinien, Studienkredite, Autokredite und aehnliche Schulden vor der Antragstellung abbezahlen, entsteht mehr Spielraum unter dem DSR und Ihr Hypothekenlimit steigt.

Strategie 2 - Darlehenslaufzeit verlaengern Selbst bei gleichem Darlehensbetrag senkt eine Verlaengerung der Laufzeit von 30 auf 40 Jahre die jaehrlichen Tilgungs- und Zinszahlungen und reduziert damit Ihre DSR-Kennzahl. Allerdings fallen insgesamt hoehere Zinsen an.

Strategie 3 - Gemeinsames Haushaltseinkommen nutzen Wenn der DSR auf Grundlage des gemeinsamen Einkommens beider Ehepartner berechnet wird, kann das Limit deutlich steigen. Der Ehepartner wird dann jedoch ebenfalls zum Mitbuergen.

Strategie 4 - Special Bogeumjari Loan nutzen Special Bogeumjari Loan, ein staatlich unterstuetztes Produkt, wird beim DSR lockerer behandelt. Es ist vorteilhaft fuer Haushalte mit niedrigem Einkommen und fuer Jungvermaehlte.

Um die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs einschliesslich Erwerbsteuer zu verstehen, pruefen Sie auch den Acquisition Tax Calculator.

Zinssatz- und Darlehensrueckzahlungs-Simulation

Im Jahr 2026 liegen die Hypothekenzinsen grosser Banken bei etwa 3.5-5.5% pro Jahr. Selbst bei demselben Darlehen von 500 Millionen Won kann die monatliche Rueckzahlung je nach Zinssatz stark variieren.

Wenn der Zinssatz um 1%p hoeher ist, zahlen Sie ueber 30 Jahre mehr als 100 Millionen Won an zusaetzlichen Zinsen. Auch die Entscheidung zwischen festem und variablem Zinssatz erfordert sorgfaeltige Abwaegung.

Die Mietrendite koennen Sie mit dem Rental Yield Calculator pruefen.

Zentrale Experten-Zusammenfassung

Im Jahr 2026 sind die effektiven Hypothekenlimits durch die Anwendung von Stress DSR Phase 2 weiter gesunken. Das tatsaechliche Limit ist der niedrigere Wert aus LTV 50% (Eigentuemer einer einzigen Wohnimmobilie in einem regulierten Gebiet) und DSR 40%. Vor der Darlehensaufnahme koennen Sie Ihr Limit maximieren, indem Sie bestehende Schulden tilgen, die Laufzeit verlaengern und das gemeinsame Ehepartnereinkommen nutzen. Staatlich unterstuetzte Produkte (Special Bogeumjari Loan, Didimdol Loan) zuerst zu pruefen, ist der Ausgangspunkt, um Steuern zu sparen und Kosten zu senken.

FAQ

Q1. Gilt das DSR von 40% bei allen Banken gleich? Im ersten Finanzsektor (Geschaeftsbanken) gilt DSR 40%; im zweiten Finanzsektor (Sparkassen und Kapitalgesellschaften) gilt DSR 50%. Allerdings verlangen Kreditgeber des zweiten Finanzsektors hoehere Zinssaetze.

Q2. Ich habe gehoert, dass der LTV beim Kauf der ersten Wohnimmobilie auf 80% steigt. Stimmt das? Wer fuer die Erwerbsteuerermaessigung fuer Erstkaeufer einer Wohnimmobilie berechtigt ist, kann moeglicherweise bis zu 80% LTV erhalten. Das maximale Darlehenslimit betraegt jedoch 600 Millionen Won, und die DSR-Regel von 40% gilt weiterhin in gleicher Weise.

Q3. Wie hoch ist der LTV in nicht regulierten Gebieten? Personen ohne Wohneigentum und Eigentuemer einer einzigen Wohnimmobilie in nicht regulierten Gebieten koennen bis zu 70% LTV erhalten. Das sind 20%p mehr als in regulierten Gebieten.

Q4. Verringert ein Kreditdarlehen mein Hypothekenlimit? Ja. Jaehrliche Tilgungs- und Zinszahlungen fuer Kreditdarlehen werden in den DSR einbezogen und reduzieren den verfuegbaren Hypothekenbetrag. Wenn moeglich, nehmen Sie ein Kreditdarlehen erst nach Genehmigung der Hypothek auf.

Q5. Unterliegen Jeonse-Darlehen ebenfalls dem DSR? Grundsaetzlich unterliegen Jeonse-Darlehen dem DSR, doch Garantieversicherungsprodukte (HUG, SGI) werden haeufig von der DSR-Berechnung ausgenommen. Fragen Sie bei Ihrer Bankfiliale nach.

Q6. Wie koennen Selbststaendige ein Darlehen erhalten, wenn die Einkommenspruefung schwierig ist? Selbststaendige weisen ihr Einkommen ueber Einkommensteuererklaerungen und Umsatzsteuererklaerungen nach. Wenn das gemeldete Einkommen niedrig ist, sinkt das Limit; daher ist eine ehrliche Steuererklaerung langfristig guenstiger fuer die Kreditaufnahme.