استراتيجيات توفير ضريبة اكتساب العقارات - حسابات عملية لنطاقات 500 مليون و1 مليار و1.5 مليار وون

ملخص أساسي

• ضريبة الاكتساب لمالكي منزل واحد: 1-3% من سعر الاكتساب (1% حتى 600 مليون وون، و2% من 600 مليون إلى 900 مليون وون، و3% لما يزيد على 900 مليون وون)
• ضريبة الاكتساب لمالكي عدة منازل: 8% لمنزلين، و12% لثلاثة منازل أو أكثر (استنادا إلى المناطق الخاضعة للتنظيم)
• تخفيض يصل إلى 2 مليون وون من ضريبة الاكتساب لمشتري المنزل لأول مرة

ما ضريبة الاكتساب ولماذا هي مهمة؟

أول ضريبة تدفعها عند شراء عقار هي ضريبة الاكتساب. ضريبة الاكتساب هي ضريبة محلية تدفع مرة واحدة عند اكتساب العقار، ويختلف معدلها بشكل كبير تبعا لقيمة المعاملة وعدد المنازل التي تمتلكها. حتى عند شراء شقة بقيمة 500 مليون وون، قد تختلف ضريبة الاكتساب التي يدفعها مالك منزل واحد عن تلك التي يدفعها مالك ثلاثة منازل بأكثر من أربعة أضعاف.

بعد إجراءات العقارات في 10 يوليو 2020، ارتفعت ضريبة الاكتساب على مالكي عدة منازل بشكل حاد. بالنسبة لمالكي منزلين في المناطق الخاضعة للتنظيم، ارتفع معدل ضريبة الاكتساب إلى 8%، بينما يواجه مالكو ثلاثة منازل أو أكثر معدلات تصل إلى 12%. وبسبب هذا التغيير، فإن شراء شقة بقيمة 1 مليار وون كمنزل ثالث يؤدي إلى ضريبة اكتساب وحدها قدرها 120 مليون وون.

معرفة استراتيجيات توفير الضريبة يمكن أن تقلل هذا العبء قانونيا وبشكل كبير.

حسابات عملية لضريبة الاكتساب حسب نطاق السعر

يمكنك حساب ضريبة الاكتساب الدقيقة تلقائيا باستخدام حاسبة ضريبة الاكتساب. فيما يلي نفصل نطاقات أسعار ممثلة.

عند اكتساب منزل بقيمة 500 مليون وون:

• مالك منزل واحد (منطقة غير خاضعة للتنظيم): 500 مليون x 1% = 5 ملايين وون + ضريبة التنمية الريفية الخاصة + ضريبة التعليم المحلية = نحو 5.5 مليون وون
• مالك منزلين (منطقة خاضعة للتنظيم): 500 مليون x 8% = 40 مليون وون
• ثلاثة منازل أو أكثر (منطقة خاضعة للتنظيم): 500 مليون x 12% = 60 مليون وون

عند اكتساب منزل بقيمة 1 مليار وون:

• مالك منزل واحد: 1 مليار x 3% = 30 مليون وون (نطاق ما يزيد على 900 مليون وون)
• مالك منزلين (منطقة خاضعة للتنظيم): 1 مليار x 8% = 80 مليون وون
• ثلاثة منازل أو أكثر (منطقة خاضعة للتنظيم): 1 مليار x 12% = 120 مليون وون

عند اكتساب منزل بقيمة 1.5 مليار وون:

• مالك منزل واحد: 1.5 مليار x 3% = 45 مليون وون
• مالك منزلين (منطقة خاضعة للتنظيم): 1.5 مليار x 8% = 120 مليون وون
• ثلاثة منازل أو أكثر (منطقة خاضعة للتنظيم): 1.5 مليار x 12% = 180 مليون وون

اعتمادا على ما إذا كنت تشتري منزلا بقيمة 1.5 مليار وون بصفتك مالك منزل واحد أو مالك ثلاثة منازل، قد يصل فرق ضريبة الاكتساب إلى 135 مليون وون.

5 استراتيجيات لتوفير ضريبة الاكتساب

1. استخدام تخفيض اكتساب المنزل لأول مرة إذا كنت تشتري منزلا لأول مرة في حياتك، فقد تحصل على تخفيض في ضريبة الاكتساب يصل إلى 2 مليون وون حسب سعر الاكتساب. المنازل التي يبلغ سعرها 1.2 مليار وون أو أقل في منطقة Seoul الحضرية، و900 مليون وون أو أقل خارج المنطقة الحضرية، مؤهلة للاستفادة. حد الدخل هو 70 مليون وون أو أقل من الدخل المجمع للأسرة.

2. الاستفادة المزدوجة من مزايا المتزوجين حديثا عندما يشتري المتزوجون حديثا (خلال خمس سنوات من الزواج) منزلهم الأول، قد تنطبق مزايا إضافية فوق التخفيض القياسي لمشتري المنزل لأول مرة. في بعض الحالات، يطبق تخفيض بنسبة 50% في ضريبة الاكتساب مرتبط بالإمداد السكني الخاص للمتزوجين حديثا، لذلك تأكد من التحقق من المتطلبات المحددة.

3. الانتقال إلى منزل جديد بعد تقليل وضع امتلاك عدة منازل إذا كنت حاليا مالكا لعدة منازل، فإن بيع منزلك الحالي أولا ثم اكتساب منزل جديد بصفتك مالك منزل واحد يمكن أن يقلل ضريبة الاكتساب بدرجة كبيرة. وباستخدام فترة المنزلين المؤقتة بين البيع والاكتساب (ثلاث سنوات)، يمكنك الانتقال إلى منزل جديد مع الحفاظ على معدل ضريبة مالك المنزل الواحد.

4. التخفيض عند اكتساب منازل ريفية عند اكتساب منزل في منطقة ريفية، قد تحصل على تخفيض بنسبة 50% في ضريبة الاكتساب أو على إعفاء. إذا كنت تخطط للانتقال إلى مجتمع زراعي أو ريفي، ففكر بجدية في استخدام هذه الميزة.

5. استخدام تسجيل نشاط التأجير إذا اكتسبت منزلا لأغراض التأجير طويل الأجل، فقد تحصل على تخفيض في ضريبة الاكتساب بعد التسجيل كمشغل نشاط تأجير واستيفاء متطلبات معينة. ومع ذلك، يجب الالتزام بفترة التأجير الإلزامية وقواعد سقف الإيجار.

إذا كنت تريد أيضا مراجعة حسابات عائد الإيجار، فتحقق من عائدك الفعلي باستخدام حاسبة عائد الإيجار.

العلاقة بين LTV وحدود القرض وضريبة الاكتساب

يجب دفع ضريبة الاكتساب نقدا. عند شراء عقار بقرض، تحتاج إلى تجهيز أموال منفصلة لدفع ضريبة الاكتساب. إذا أغفلت ذلك، فقد تواجه أزمة سيولة عند الإغلاق.

عند شراء شقة بقيمة 1 مليار وون بصفتك مالك منزل واحد، فإن ضريبة الاكتساب (30 مليون وون)، وتكاليف التسجيل (نحو 2 مليون وون)، ونفقات التجديد الداخلي والانتقال مجتمعة تعني أنه ينبغي تجهيز 4-5% إضافية من سعر الشراء كأموال مطلوبة فعليا.

إذا كنت تحتاج إلى حساب حد القرض، فاستخدم حاسبة LTV للتحقق من الحد المناسب لوضعك.

ملخص خبير أساسي

ضريبة الاكتساب واحدة من أكبر الضرائب التي تدفع مرة واحدة في معاملة عقارية. وبما أن فرق معدل الضريبة بين مالكي منزل واحد ومالكي عدة منازل قد يصل إلى 12 ضعفا (1% -> 12%)، يجب عليك التحقق من وضع ملكية المنازل لديك وما إذا كان العقار يقع في منطقة خاضعة للتنظيم قبل الاكتساب. وينبغي لمشتري المنزل لأول مرة ألا يفوتوا ميزة التخفيض التي تصل إلى 2 مليون وون.

الأسئلة الشائعة

Q1. متى يجب أن أدفع ضريبة الاكتساب؟ يجب دفعها خلال 60 يوما من تاريخ اكتساب العقار (تاريخ دفع الرصيد). إذا فاتك الموعد النهائي، تفرض ضريبة جزائية (20%).

Q2. هل تتطلب حقوق البيع المسبق أيضا ضريبة اكتساب؟ لا تدفع ضريبة اكتساب بينما لا يزال العقار في مرحلة حقوق البيع المسبق. تنشأ ضريبة الاكتساب عندما يكتمل المنزل الفعلي وتنقل الملكية إليك.

Q3. هل أدفع أيضا ضريبة اكتساب على عقار أتلقاه كهدية؟ نعم. الهدية تعد أيضا شكلا من أشكال الاكتساب، لذلك تفرض ضريبة الاكتساب. ويطبق معدل الضريبة استنادا إلى القيمة السوقية للعقار الموهوب.

Q4. كيف يمكنني التحقق من المناطق الخاضعة للتنظيم؟ يمكنك التحقق من أحدث قائمة للمناطق الخاضعة للتنظيم عبر نظام الإفصاح عن أسعار المعاملات الفعلية التابع لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل (rt.molit.go.kr). تتغير المناطق كثيرا تبعا للسياسات.

Q5. ما معدل ضريبة الاكتساب للعقارات الموروثة؟ معدل ضريبة اكتساب الميراث هو 2.8% (2.3% في المناطق الريفية)، وهو أقل من الشراء العادي. وقد تستبعد المنازل الموروثة مؤقتا من حساب عدد المنازل في بعض الحالات.

Q6. كيف يمكنني التحقق عندما تكون حسابات ضريبة الاكتساب معقدة؟ أدخل المبلغ والمنطقة وعدد المنازل في حاسبة ضريبة الاكتساب، وستحسب ضريبة الاكتساب الدقيقة تلقائيا.