Immobilienkredit umschulden: Restschuld, gleiche Laufzeit und Kostenrückgewinnung berechnen

Ändert sich der Zins eines laufenden Immobilienkredits oder erwägen Sie eine Umschuldung, vergleichen Sie aktuellen Saldo und Restlaufzeit. Trennen Sie niedrigere Monatsraten von tatsächlicher Zinsersparnis und berechnen Sie, wann die Anfangskosten ausgeglichen sind.

Hier werden die verbleibenden 300 Monate eines fiktiven Kredits nach bereits 5 Jahren Tilgung verglichen. Für neue Kredite siehe Vergleich der Zinsverläufe neuer Immobilienkredite. Die Zinsen sind Rechenannahmen, keine Marktprognosen oder Bankangebote. Geldbeträge und Regelhinweise beziehen sich auf Südkorea.

Aktuellen Saldo und nächsten Zinsänderungstag bei der Bank erfragen

Prüfen Sie im laufenden Tilgungsplan Saldo, Restlaufzeit, nächsten Zinssatz und Änderungstag. Rechnen Sie die verbleibende Zeit nicht nur mit dem ursprünglichen Zins. Endet eine Festphase, prüfen Sie anschließend geltende Referenz, Aufschlag und Vergünstigungsbedingungen.

Nach 5 Jahren mit den verbleibenden 300 Monaten beginnen

Übernehmen Sie nicht die Ratentabelle eines neuen Kredits über 300 Millionen südkoreanische Won. Nach 60 gleichen Monatsendraten aus Zins und Tilgung bei ursprünglich 300 Millionen, 4% und 360 Monaten beträgt die ungerundete Restschuld etwa 271.342.539,408273 südkoreanische Won. Ab dann gelten annahmegemäß 5% für den bisherigen und 4% für den neuen Kredit über weitere 300 Monate. Das besagt nichts über Genehmigung oder tatsächliche Bankzinsen.

Die bisherige Rate beträgt etwa 1.586.241 südkoreanische Won, die neue etwa 1.432.246. Die Differenz von ungefähr 153.996 ist ein Zahlungsabflussunterschied. Umschuldungskosten von 600.000 südkoreanischen Won werden anfangs separat bezahlt und nicht der neuen Schuld zugeschlagen.

Unter diesen Annahmen übersteigt die kumulierte Zinsersparnis im Monat 3 die Kosten. Das weicht von 600.000 südkoreanische Won ÷ monatliche Ratendifferenz ab, weil die Raten verschiedene Tilgungsanteile enthalten. Gesparte Zinsen und monatlich weniger abgebuchtes Geld beantworten unterschiedliche Fragen.

Tragen Sie genauen aktuellen Saldo, Restlaufzeit, Zinsänderungstag, Vorfälligkeitsgebühr und Nebenkosten des neuen Kredits ein. Vermischen Sie dies nicht mit einer Verlängerung von 300 auf 360 Monate zur bloßen Ratensenkung. Bei geplantem Verkauf oder erneuter Umschuldung gehören auch dann verbleibende Salden und Kosten in den Vergleich.

Prüfprotokoll: Am 15. September 2026 wurden beide Pläne über die verbleibenden 300 Monate direkt berechnet und Zinsen sowie Tilgung getrennt abgeglichen. Steuereffekte, Diskontierung, zusätzliche Gebühren und künftige Zinsänderungen fehlen. Der Monatsratenrechner der Korea Housing Finance Corporation dient zur Kontrolle; maßgeblich bleibt der individuelle Vertragsplan.

Wird nach der Festphase wieder mit der Anfangsschuld gerechnet?

Nein. Verwenden Sie Restschuld und Restlaufzeit zum Anpassungszeitpunkt. Nach angenommenen 60 Monaten zu 4% bleiben vom beschriebenen 300-Millionen-Won-Kredit etwa 271.342.539 südkoreanische Won. Mit anschließend 5% und 300 verbleibenden gleichen Raten ergeben sich etwa 1.586.241 monatlich, rund 153.996 mehr als ursprünglich 1.432.246. Die Differenz wurde vor Rundung der Einzelraten berechnet.

Die Restschuld lässt sich mit P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r nachvollziehen. P ist Anfangskapital, A die ungerundete Monatsrate, k die Anzahl gezahlter Raten. r ist der dezimale Jahreszins geteilt durch 12, bei 4% also 0,04÷12. Bei r=0 gilt statt der Divisionsformel Restschuld = P−A×k. Bankseitige Tagesrechnung, Won-Behandlung, Teilrückzahlungen und Vertragsverfahren können abweichen. Das Beispiel garantiert keine künftige Rechnung.

Lohnt sich Umschuldung schon bei kleinerer Monatsrate?

Eine längere Laufzeit kann die Rate senken und die Gesamtzinsen erhöhen. Vergleichen Sie erst dieselbe Restlaufzeit und addieren Sie Vorfälligkeits- und neue Nebenkosten. Auch Zusage und Zinssatz stehen nicht vorab fest. Wählen Sie keinen großen Kredit unter der Annahme, nach 3 Jahren sicher wechseln zu können.

Die südkoreanische Finanzdienstleistungskommission erläuterte eine Umstellung der Vorfälligkeitsgebühren auf tatsächliche Kosten für neue Verträge ab 13. Januar 2025 mit jährlich veröffentlichten Gebührensätzen. Übertragen Sie damalige Durchschnittssätze nicht auf Ihren Vertrag 2026. Fordern Sie anhand der Kommissionshinweise zu Vorfälligkeitsgebühren konkrete Beträge für Vertragsdatum und Produkt an.

💡 Praktischer Einblick: drei zusätzliche Felder für die Kostenausgleichstabelle

Die 3 Monate bis zum Kostenausgleich gelten nur für diese Annahmen. Ergänzen Sie „Gleiche Restlaufzeit?“, „Verkauf vor Kostenausgleich möglich?“ und „Neue Vergünstigungsbedingungen erfüllbar?“. Da Ratendifferenzen auch Tilgung enthalten, notieren Sie diese getrennt von der kumulierten Zinsersparnis.

Häufige Fragen

Q. Wo steht der nächste Zinsänderungstag?

Im aktuellen Vertrag und den Bankhinweisen. Trennen Sie erste Festphase und späteren Anpassungsrhythmus und notieren Sie Referenz sowie Aufschlag.

Q. Auf welchen Tag sollte der Plan vor Umschuldung lauten?

Fordern Sie Saldo und voraussichtliche Gebühren zum geplanten Ausführungstag an. Ändert sich dieser, prüfen Sie erneut. Alte Abfragen sind keine gesicherten Kosten.

Q. Setze ich nach 5 Jahren wieder 300 Millionen Won ein?

Verwenden Sie die um Tilgung reduzierte Schuld und Restlaufzeit. Bei Teilzahlungen oder Rückständen fragen Sie den aktuellen Banksaldo ab.

Q. Sind geringere monatliche Ausgaben automatisch Ersparnis?

Sie können aus langsamerer Tilgung durch Laufzeitverlängerung entstehen. Berechnen Sie Zinsen und Gebühren über denselben Zeitraum separat.

Q. Kann ich durchschnittliche Vorfälligkeitsgebühren aus dem Internet verwenden?

Ihr Vertragssatz und Befreiungsbedingungen gehen vor. Durchschnittswerte anderer Produkte und Termine bestimmen nicht Ihre tatsächlichen Kosten.

Q. Bedeutet die Tabelle Kreditlimit oder Zusage?

Nein. Sie vergleicht Zahlungsströme. Einkommen, Sicherheit, bestehende Kredite und Institutsprüfung sind getrennt zu klären.

Eingabetabelle und Entscheidung vor der Umschuldung

Holen Sie von der Bank Ausführungstag | aktueller Saldo | verbleibende Monate | nächster Zinsänderungstag | alter und neuer Zins | Vorfälligkeitsentgelt | Kosten des neuen Darlehens | gleiche Laufzeit? ein und setzen Sie dieselben Angaben in beide Tilgungspläne. Trennen Sie monatlich Zins und Tilgung, ziehen Sie die Anfangskosten ab. In diesem Beispiel bleiben nach drei Monaten 677.936−600.000=77.936 Won; Verkauf oder erneute Umschuldung vorher kann die Rückzahlung verhindern.