Hausverkauf in Korea: Befreiung und steuerlicher Gewinnanteil

Bei Koreas gewöhnlicher Befreiung beim Verkauf eines einzigen Eigenheims prüfen Sie zuerst den Haushalt am Verkaufstag, die Haltedauer und den Verkaufspreis. Wenden Sie die Grenze von 1,2 Milliarden KRW erst an, nachdem Wohnsitzvorgaben in regulierten Gebieten, Haushaltsstatus und Ausnahmen wie ein vorübergehendes Zweithaus geprüft sind; danach berechnen Sie den steuerpflichtigen Anteil.

Wo beginnt die Prüfung der Steuerbefreiung?

Vom Verkaufserlös werden Anschaffungskosten und anerkannte Aufwendungen abgezogen, um den Veräußerungsgewinn zu bestimmen. Danach klären Sie, ob der ganze Gewinn, ein Teil oder nichts davon in die Besteuerung eingeht. Die Übersicht des koreanischen National Tax Service beschreibt die gewöhnliche Befreiung für einen Haushalt mit einem inländischen Wohnobjekt und mindestens zwei Jahren Besitz. Zusätzliche Bedingungen gelten; hochpreisige Objekte über 1,2 Milliarden KRW sind von der vollständigen gewöhnlichen Befreiung ausgenommen.

Sammeln Sie Kauf- und Verkaufsvertrag sowie Belege für möglicherweise anerkannte Kosten: Erwerbsteuer, Makler- und Rechtskosten sowie qualifizierende wertverbessernde Maßnahmen. Nach dem steuerlich relevanten Gewinn folgen gegebenenfalls der besondere Abzug für lange Haltedauer, der jährliche Grundabzug und die Steuersätze. Andere Verkäufe desselben Jahres können mitwirken.

Dieser Artikel behandelt die Voraussetzungen und die anteilige Gewinnberechnung für hochpreisige Wohnungen. Erwerbsteuer und jährliche Grundsteuer sind andere Steuern. Die endgültige Steuererklärung und Zahlung erfordern weitere Berechnungsschritte.

Was bedeutet ein Haushalt mit einem Wohnobjekt?

Es bedeutet nicht einfach ein Haus pro Person. Ehepartner, gemeinsame Lebensführung und tatsächliche Verhältnisse zählen. Getrennte Meldeadressen beweisen allein keine getrennten Haushalte. Prüfen Sie die inländischen Wohnimmobilieninteressen am Verkaufstag. Vorübergehender Besitz von zwei Wohnungen, Erbschaften oder ländliche Wohnobjekte können gesonderte Ausnahmeregeln erfordern.

Besitzdauer und tatsächliche Wohnzeit sind verschieden. Die NTS-Hinweise nennen für betroffene, ab dem 3. August 2017 in einem damals ausgewiesenen koreanischen Regulierungsgebiet erworbene Wohnungen zusätzlich mindestens zwei Jahre Wohnen. Prüfen Sie Kaufdatum, damalige Gebietsausweisung, tatsächliche Wohnzeit und mögliche Ausnahmen. Eine kurz vor dem Verkauf geänderte Meldeadresse belegt keine jahrelange tatsächliche Nutzung.

Wird oberhalb von 1,2 Milliarden KRW der ganze Gewinn besteuert?

Nicht, wenn die besondere Berechnung für einen qualifizierenden Haushalt mit einem hochpreisigen Wohnobjekt gilt. Die NTS-Berechnungsanleitung für hochpreisige Wohnobjekte teilt den Gewinn nach dem Anteil des Verkaufspreises oberhalb von 1,2 Milliarden KRW auf.

Ein hypothetisch qualifizierendes Haus wurde für 1 Milliarde KRW gekauft und für 1,5 Milliarden verkauft. Zusätzliche Kosten werden nur zur Vereinfachung weggelassen. Der Gewinn beträgt 500 Millionen KRW. Die Überschreitungsquote ist (1,5 Milliarden − 1,2 Milliarden) ÷ 1,5 Milliarden = 20%. Der zunächst steuerlich relevante Gewinn ist 500 Millionen × 20% = 100 Millionen KRW.

100 Millionen KRW sind nicht die Steuerrechnung. Abzüge, Besitz- und Wohnzeit, Steuersätze und persönliche Umstände bestimmen das weitere Ergebnis. Miteigentum, anerkannte Kosten und Ausnahmen können es erheblich verändern.

Nützliche Beispiele aus Unterlagen aufbauen

Erstens liegt ein angenommener Kauf für 800 Millionen KRW mit Verkauf für 1,15 Milliarden innerhalb der gewöhnlichen Preisgrenze, sofern die Haushalts- und übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Zwei Jahre Eigentum reichen nicht, wenn zusätzlich die Wohnzeitregel greift.

Zweitens ergibt ein Kauf für 900 Millionen und Verkauf für 1,3 Milliarden KRW, wieder ohne weitere Kosten zur Veranschaulichung, einen Gewinn von 400 Millionen. Der Hochpreisanteil ist 100 Millionen ÷ 1,3 Milliarden; der zunächst relevante Gewinn beträgt rund 30,77 Millionen KRW. Auch das ist ein Gewinnanteil, nicht die endgültige Steuer.

Suchen Sie anschließend nach Kosten, die in einer bloßen Kaufpreis-Verkaufspreis-Rechnung fehlen. Bewahren Sie Verträge, Zahlungsnachweise, Rechnungen, Quittungen und Unterlagen zu Umbauten auf. Nicht jede Reparatur ist eine anerkannte wertverbessernde Ausgabe. Beschaffen Sie fehlende Erwerbsunterlagen vor einer Verkaufszusage, statt auf eine spätere vollständige Wiederbeschaffung zu vertrauen.

Praktischer Hinweis: erst Voraussetzungen, dann Entlastung berechnen

Nehmen Sie nicht vorab an, dass jeder Eigentümer einer einzigen Wohnung befreit ist. Prüfen Sie Haushalt, Wohnimmobilieninteressen, Besitz und Wohnen, Preisgrenze und Kostennachweise in dieser Reihenfolge. Über 1,2 Milliarden KRW gilt im qualifizierenden Fall eine Überschreitungsquote statt automatisch voller Gewinnbesteuerung. Lange Besitzdauer allein garantiert auch nicht den höchsten Sonderabzug; tatsächliche Wohnzeit kann wichtig sein.

So werden ungeklärte Voraussetzungen für die Fachberatung sichtbar.

Häufige Fragen

Q. Gilt in den zitierten Hinweisen weiterhin die Grenze von 1,2 Milliarden KRW?

Ja, für die gewöhnliche Befreiung eines qualifizierenden Haushalts mit einem Wohnobjekt. Prüfen Sie vor dem Verkauf die für das tatsächliche Veräußerungsdatum geltenden Gesetze und NTS-Hinweise erneut.

Q. Entfällt oberhalb der Grenze die gesamte Befreiung?

Nicht bei der qualifizierenden Hochpreisberechnung. Vor späteren Rechenschritten wird der überschießende Preisanteil auf den Gewinn angewendet.

Q. Sind zwei Jahre Besitz und zwei Jahre Wohnen dasselbe?

Nein. Eigentum und tatsächliches Wohnen sind getrennt. Bei betroffenen Erwerbungen im ausgewiesenen Gebiet kann die zusätzliche Wohnbedingung gelten.

Q. Welche Kosten können berücksichtigt werden?

Erwerbsteuer, Makler-, Rechtskosten und qualifizierende wertverbessernde Maßnahmen. Anerkennung und Belege sind zu prüfen; laufende Reparaturen sind nicht automatisch abzugsfähig.

Q. Kann gemeinschaftliches Eigentum begünstigt sein?

Möglicherweise. Haushalt, Anteile, Erwerbsdaten sowie Besitz- und Wohnbedingungen sind zu prüfen. Ein gemeinsamer Titel allein entscheidet das nicht.

Q. Ist vorübergehender Besitz zweier Wohnungen immer befreit?

Nein. Erwerbs- und Verkaufsdaten, maßgebliche Gebietslage, Veräußerungsfristen und die konkrete Ausnahme müssen geprüft werden.

Q. Was nehme ich zur Steuerberatung mit?

Kauf- und Verkaufsverträge, Eigentumsnachweise, Adressverlauf, Wohnnachweise, Kostenbelege und eine vollständige Liste der Wohnimmobilieninteressen.

Dies ist eine allgemeine Anleitung zu Voraussetzungen und Gewinnaufteilung nach koreanischem Recht. Für die tatsächliche Erklärung sind aktuelles Recht und sämtliche persönlichen Tatsachen maßgeblich.