Как рассчитать лимиты ипотеки по LTV и DSR — полное руководство по последним правилам 2026 года

Ключевые выводы

• LTV: лимит кредита относительно стоимости жилья (до 50% для владельца одного жилья в регулируемых районах)
• DSR: доля годовых выплат основного долга и процентов относительно годового дохода (не должна превышать 40%)
• В 2026 году применяется Stress DSR Phase 2 → фактические лимиты дополнительно снижаются

Что такое LTV, DSR и DTI? 3-минутный обзор ключевых понятий

Чтобы оформить ипотеку, нужно понимать три ключевых правила: LTV, DSR и DTI.

LTV (Loan To Value) LTV — это отношение максимальной суммы кредита к стоимости жилья.

• LTV 50% → для жилья стоимостью 1 миллиард вон можно занять до 500 миллионов вон

DTI (Debt To Income) DTI — это отношение годовых выплат основного долга и процентов по всем долгам к годовому доходу.

• DTI 40% → при годовом доходе 60 миллионов вон годовые выплаты основного долга и процентов могут составлять до 24 миллионов вон

DSR (Debt Service Ratio) DSR строже, чем DTI. Он включает основной долг и проценты по всем долгам: не только по ипотеке, но и по кредитным займам, карточным кредитам и другим обязательствам.

• DSR 40% → годовой доход 60 миллионов вон × 40% = 24 миллиона вон общей годовой платежной способности по основному долгу и процентам
• Если у вас уже есть кредитный заем, лимит ипотеки соответственно уменьшается

Последний регуляторный статус на 2026 год — Stress DSR

Stress DSR, введенный в 2024 году, строже обычного DSR. Даже если текущие процентные ставки низкие, лимит кредита рассчитывается исходя из сценария более высоких ставок (stress rate).

Stress DSR Phase 2 (стандарт 2026 года):

• Надбавка stress rate: +1.5%p (добавляет 1.5% к базовой ставке)
• Пример: если фактическая ставка по кредиту составляет 4%, лимит рассчитывается по ставке 5.5%

В результате даже при том же доходе и той же фактической ставке реальные кредитные лимиты снизились на 10-15%.

Лимиты LTV по регулируемым районам (стандарт 2026 года)

Практический пример расчета: Квартира стоимостью 1 миллиард вон, годовой доход 80 миллионов вон, заемщик без собственного жилья, регулируемый район

• Лимит LTV: 1 миллиард вон × 50% = 500 миллионов вон
• Лимит DSR: 80 миллионов вон × 40% = 32 миллиона вон/год → около 540 миллионов вон при сроке 30 лет
• Фактический лимит: min(500 миллионов вон, 540 миллионов вон) = 500 миллионов вон

Чтобы самостоятельно рассчитать лимит кредита, попробуйте LTV Calculator.

Стратегии для максимального увеличения лимита DSR

Стратегия 1 — сначала погасите существующие долги Погашение кредитных займов, овердрафтов, студенческих кредитов, автокредитов в рассрочку и похожих долгов до подачи заявки освобождает больше пространства в рамках DSR и увеличивает лимит ипотеки.

Стратегия 2 — увеличьте срок кредита Даже при той же сумме кредита увеличение срока с 30 до 40 лет снижает годовые выплаты основного долга и процентов, уменьшая показатель DSR. Однако общая сумма уплаченных процентов будет выше.

Стратегия 3 — используйте совокупный доход семьи Расчет DSR на основе совокупного дохода обоих супругов может заметно повысить лимит. Однако супруг или супруга также станет совместным поручителем.

Стратегия 4 — используйте Special Bogeumjari Loan Special Bogeumjari Loan, продукт с государственной поддержкой, получает более мягкий режим DSR. Он выгоден для домохозяйств с низким доходом и молодоженов.

Чтобы понять полную стоимость покупки недвижимости, включая налог на приобретение, также проверьте Acquisition Tax Calculator.

Симуляция процентной ставки и погашения кредита

В 2026 году ипотечные ставки крупных банков составляют примерно 3.5-5.5% годовых. Даже для одного и того же кредита на 500 миллионов вон ежемесячный платеж может сильно отличаться в зависимости от процентной ставки.

Если процентная ставка выше на 1%p, за 30 лет вы заплатите более 100 миллионов вон дополнительных процентов. Выбор между фиксированной и плавающей ставкой также требует тщательного рассмотрения.

Доходность аренды можно проверить с помощью Rental Yield Calculator.

Краткое экспертное резюме

В 2026 году фактические лимиты ипотеки дополнительно снизились из-за применения Stress DSR Phase 2. Реальный лимит определяется меньшим значением между LTV 50% (владелец одного жилья в регулируемом районе) и DSR 40%. Перед оформлением кредита можно максимизировать лимит, погасив существующие долги, увеличив срок кредита и использовав совокупный доход супругов. Проверка продуктов с государственной поддержкой (Special Bogeumjari Loan, Didimdol Loan) в первую очередь — отправная точка для экономии на налогах и снижения затрат.

FAQ

Q1. Применяется ли DSR 40% одинаково во всех банках? В финансовом секторе первого уровня (коммерческие банки) применяется DSR 40%; во финансовом секторе второго уровня (сберегательные банки и капитальные компании) применяется DSR 50%. Однако у кредиторов второго уровня процентные ставки выше.

Q2. Я слышал, что при покупке первого жилья LTV повышается до 80%. Это правда? Тем, кто имеет право на снижение налога на приобретение первого жилья, может быть разрешен LTV до 80%. Однако максимальный лимит кредита составляет 600 миллионов вон, а правило DSR 40% по-прежнему применяется так же.

Q3. Какой LTV действует в нерегулируемых районах? Заемщикам без собственного жилья и владельцам одного жилья в нерегулируемых районах может быть разрешен LTV до 70%. Это на 20%p выше, чем в регулируемых районах.

Q4. Уменьшает ли кредитный заем мой ипотечный лимит? Да. Годовые выплаты основного долга и процентов по кредитным займам включаются в DSR, уменьшая доступную сумму ипотеки. Если возможно, берите кредитный заем после одобрения ипотеки.

Q5. Распространяется ли DSR также на jeonse loans? В принципе, jeonse loans подпадают под DSR, но продукты гарантийного страхования (HUG, SGI) часто исключаются из расчета DSR. Уточните это в отделении своего банка.

Q6. Как самозанятым заемщикам получить кредит, если подтверждение дохода затруднено? Самозанятые заемщики подтверждают доход с помощью деклараций по совокупному подоходному налогу и деклараций по НДС. Если задекларированный доход низкий, лимит уменьшается, поэтому честная налоговая отчетность в долгосрочной перспективе выгоднее для получения кредита.