Стратегии экономии на налоге при приобретении недвижимости: практические расчеты для диапазонов 500 млн, 1 млрд и 1,5 млрд вон

Краткое резюме

• Налог при приобретении для владельцев одного жилья: 1-3% от цены приобретения (1% до 600 млн вон, 2% для 600-900 млн вон, 3% свыше 900 млн вон)
• Налог при приобретении для владельцев нескольких объектов жилья: 8% за два объекта, 12% за три и более объекта (для регулируемых зон)
• Льгота по налогу при приобретении до 2 млн вон для покупателей первого жилья

Что такое налог при приобретении и почему он важен?

Первый налог, который вы платите при покупке недвижимости, - это налог при приобретении. Это местный налог, который уплачивается один раз в момент приобретения недвижимости, а ставка существенно зависит от суммы сделки и количества объектов жилья в вашей собственности. Даже при покупке квартиры за 500 млн вон сумма налога для владельца одного жилья и владельца трех объектов может отличаться более чем в четыре раза.

После мер на рынке недвижимости от 10 июля 2020 года налог при приобретении для владельцев нескольких объектов резко вырос. Для владельцев двух объектов жилья в регулируемых зонах ставка поднялась до 8%, а для владельцев трех и более объектов она достигает 12%. Поэтому при покупке квартиры за 1 млрд вон в качестве третьего объекта один только налог при приобретении составит 120 млн вон.

Знание способов налоговой экономии позволяет существенно и законно снизить эту нагрузку.

Практические расчеты налога при приобретении по ценовым диапазонам

Точную сумму налога при приобретении можно автоматически рассчитать с помощью Acquisition Tax Calculator. Ниже приведены типовые ценовые диапазоны.

При приобретении жилья за 500 млн вон:

• Владелец одного жилья (нерегулируемая зона): 500 млн x 1% = 5 млн вон + специальный налог на развитие сельских районов + местный образовательный налог = примерно 5,5 млн вон
• Владелец двух объектов (регулируемая зона): 500 млн x 8% = 40 млн вон
• Три и более объекта (регулируемая зона): 500 млн x 12% = 60 млн вон

При приобретении жилья за 1 млрд вон:

• Владелец одного жилья: 1 млрд x 3% = 30 млн вон (диапазон свыше 900 млн вон)
• Владелец двух объектов (регулируемая зона): 1 млрд x 8% = 80 млн вон
• Три и более объекта (регулируемая зона): 1 млрд x 12% = 120 млн вон

При приобретении жилья за 1,5 млрд вон:

• Владелец одного жилья: 1,5 млрд x 3% = 45 млн вон
• Владелец двух объектов (регулируемая зона): 1,5 млрд x 8% = 120 млн вон
• Три и более объекта (регулируемая зона): 1,5 млрд x 12% = 180 млн вон

В зависимости от того, покупаете ли вы жилье за 1,5 млрд вон как владелец одного объекта или как владелец трех объектов, разница в налоге при приобретении может достигать 135 млн вон.

5 стратегий экономии на налоге при приобретении

1. Используйте льготу для приобретения первого жилья Если вы покупаете жилье впервые в жизни, вы можете получить льготу по налогу при приобретении до 2 млн вон в зависимости от цены приобретения. Право на льготу имеют объекты стоимостью до 1,2 млрд вон в столичном регионе Сеула и до 900 млн вон за пределами столичного региона. Лимит дохода - совокупный доход домохозяйства не более 70 млн вон.

2. Используйте также льготы для молодоженов Когда молодожены (в течение пяти лет после заключения брака) покупают первое жилье, помимо стандартной льготы для покупателей первого жилья могут применяться дополнительные преимущества. В некоторых случаях действует 50%-ное снижение налога при приобретении в рамках специальных программ обеспечения жильем для молодоженов, поэтому обязательно проверьте конкретные требования.

3. Переходите в новое жилье после сокращения статуса владельца нескольких объектов Если сейчас вы владеете несколькими объектами жилья, продажа существующего объекта перед приобретением нового может значительно снизить налог при приобретении, поскольку новое жилье будет покупаться в статусе владельца одного объекта. Используя период временного владения двумя объектами между продажей и приобретением (три года), можно переехать в новое жилье с сохранением налоговой ставки для владельца одного объекта.

4. Льгота при приобретении жилья в сельской местности При приобретении жилья в сельской местности можно получить 50%-ное снижение налога при приобретении или освобождение от него. Если вы планируете переезд в фермерское или сельское сообщество, стоит активно рассмотреть использование этой льготы.

5. Используйте регистрацию арендного бизнеса Если вы приобретаете жилье для долгосрочной аренды, после регистрации в качестве оператора арендного бизнеса и выполнения определенных требований вы можете получить льготу по налогу при приобретении. Однако необходимо соблюдать обязательный срок аренды и правила ограничения арендной платы.

Если вы также хотите проверить расчеты доходности аренды, оцените фактическую доходность с помощью Rental Yield Calculator.

Связь между LTV, лимитами кредита и налогом при приобретении

Налог при приобретении нужно уплачивать наличными средствами. При покупке недвижимости с кредитом необходимо отдельно подготовить деньги для уплаты этого налога. Если упустить это из виду, на этапе закрытия сделки может возникнуть нехватка ликвидности.

При покупке квартиры за 1 млрд вон владельцем одного жилья налог при приобретении (30 млн вон), регистрационные расходы (около 2 млн вон), а также расходы на ремонт интерьера и переезд означают, что в реальности следует подготовить дополнительно 4-5% от цены покупки.

Если вам нужно рассчитать лимит кредита, воспользуйтесь LTV Calculator, чтобы проверить лимит, соответствующий вашей ситуации.

Ключевое резюме эксперта

Налог при приобретении - один из крупнейших единовременных налогов в сделке с недвижимостью. Поскольку разница в ставках между владельцами одного жилья и владельцами нескольких объектов может достигать 12 раз (1% -> 12%), перед приобретением необходимо проверить свой статус владения жильем и то, находится ли объект в регулируемой зоне. Покупателям первого жилья не следует упускать льготу до 2 млн вон.

FAQ

Q1. Когда нужно платить налог при приобретении? Его необходимо уплатить в течение 60 дней с даты приобретения недвижимости (даты выплаты остатка). При пропуске срока начисляется штрафной налог (20%).

Q2. Нужно ли платить налог при приобретении по правам на предварительную продажу? Пока объект находится на стадии прав на предварительную продажу, налог при приобретении не уплачивается. Обязанность возникает, когда фактическое жилье завершено и право собственности переходит к вам.

Q3. Нужно ли платить налог при приобретении недвижимости, полученной в дар? Да. Дарение также считается формой приобретения, поэтому налог при приобретении начисляется. Ставка применяется на основе рыночной стоимости подаренной недвижимости.

Q4. Как проверить регулируемые зоны? Актуальный список регулируемых зон можно проверить в системе раскрытия фактических цен сделок Министерства земли, инфраструктуры и транспорта (rt.molit.go.kr). Зоны часто меняются в зависимости от политики.

Q5. Какая ставка налога при приобретении применяется к унаследованной недвижимости? Ставка налога при приобретении по наследству составляет 2,8% (2,3% в сельских районах), что ниже, чем при обычной покупке. В некоторых случаях унаследованное жилье также может временно исключаться из расчета количества объектов жилья.

Q6. Как проверить расчет, если налог при приобретении сложно рассчитать? Введите сумму, регион и количество объектов жилья в Acquisition Tax Calculator, и он автоматически рассчитает точную сумму налога при приобретении.