Стресс-DSR 2026: расчет лимита ипотеки по доходу

Ringkasan / Résumé / Zusammenfassung / Resumen: DSR — отношение годовых платежей по основному долгу и процентам по всем учитываемым кредитам к признанному доходу. При условном лимите 40% доход 70 млн вон дает 28 млн вон годового бюджета. Существующие долги уменьшают его первыми. Стресс-ставка не является фактической: она нужна для проверки роста ставок. Если предложение составляет 4,0%, а расчет ведется по 5,5%, доступная сумма кредита снижается.

Формула

Годовой бюджет равен признанному доходу, умноженному на лимит DSR, минус годовые платежи по старым долгам. При месячном платеже A, месячной ставке r и числе платежей n: P=A×[1−(1+r)^(-n)]÷r. Сверьте калькулятор DSR, калькулятор LTV и кредитный калькулятор.

Примеры

При DSR 40%, без долгов и сроке 30 лет повышение расчетной ставки с 4,0% до 5,5% снижает лимит: при доходе 50 млн вон примерно с 349 до 294 млн; при 70 млн — с 489 до 412 млн; при 100 млн — с 698 до 588 млн. Если заемщик с доходом 70 млн уже платит 6 млн в год, на ипотеку остается 22 млн вместо 28 млн.

Выбор ставки

Рассчитайте платеж по предложенной ставке, по стресс-ставке и при росте еще на два пункта. Проверьте снижение дохода на 10% и оставьте резерв на шесть месяцев. Длительная фиксация стабилизирует денежный поток, переменная ставка может быть ниже сначала, но меняется быстрее.

Список для банка

• Подготовьте подтверждение дохода за два года и перечень долгов.
• Уточните учет неиспользованных кредитных линий.
• Сравните переменную, смешанную и периодическую ставку.
• Запишите платеж, общий процент и комиссию досрочного погашения.
• Проверьте LTV по региону, стоимости и числу объектов.
• Оставьте запас 10–15%.

Частые вопросы

Нужно платить стресс-ставку? Нет, она только для оценки.

DSR всегда 40%? Нет, правило зависит от учреждения и продукта.

Срок 40 лет всегда выгоден? Лимит может вырасти, но общий процент тоже.

Погашение долга учитывается сразу? Обновление данных может задержаться.

Можно сложить доход супругов? Иногда, но долги супруга тоже проверят.

Почему банк дает другую сумму? Он учитывает доход, залог, рейтинг и внутренние лимиты.

Ориентируйтесь не на максимум, а на устойчивый платеж. Сохраните три сценария, выберите самый строгий, сравните с LTV и оставьте резерв. Данные на 21 июля 2026 года.