Расчёт рефинансирования ипотеки: остаток долга, одинаковый срок и момент возврата затрат

Если ставка уже погашаемой ипотеки меняется или вы рассматриваете рефинансирование, сравнивайте текущий остаток и оставшийся срок. Отделяйте снижение месячного платежа от фактической экономии процентов и рассчитайте момент возмещения начальных расходов.

Статья сравнивает оставшиеся 300 месяцев условного кредита, который уже погашался 5 лет. Выбор типа ставки для нового кредита рассмотрен в сравнении траекторий ставки новой ипотеки. Здесь ставки — расчётные допущения, а не рыночный прогноз или предложение банка.

Получите в банке текущий остаток и следующую дату изменения ставки

В графике действующего кредита проверьте остаток, оставшийся срок, следующую применяемую ставку и дату изменения. Не рассчитывайте оставшийся период только по ставке при выдаче. Если заканчивается фиксированный период, проверьте также последующий базовый показатель, надбавку и льготные условия.

После 5 лет погашения сравнивайте оставшиеся 300 месяцев

Не используйте напрямую таблицу месячных платежей нового кредита на 300 миллионов южнокорейских вон. Если изначальные 300 миллионов погашались под 4% на срок 360 месяцев аннуитетными платежами в конце месяца, после 60 месяцев остаток до округления составляет примерно 271 342 539,408273 южнокорейских вон. Предположим, с этого момента действующий кредит сохраняет 5%, а рефинансированный — 4% на оставшиеся 300 месяцев. Это не показатель вероятности одобрения или реальной банковской ставки.

Платёж по действующему кредиту — около 1 586 241 южнокорейской воны, новый — около 1 432 246 южнокорейских вон. Разница около 153 996 южнокорейских вон — разница денежных расходов. Стоимость рефинансирования 600 000 южнокорейских вон уплачивается отдельно в начале и не добавляется к новому основному долгу.

В этих условиях накопленная экономия процентов превышает расходы на 3-м месяце. Результат отличается от 600 тысяч южнокорейских вон ÷ разница месячных платежей, потому что доля погашения основного долга в двух платежах разная. Экономия процентов и уменьшение ежемесячного списания со счёта отвечают на разные вопросы.

В свою таблицу внесите точный остаток из текущего графика, оставшийся срок, дату изменения ставки, комиссию за досрочное погашение и сопутствующие расходы нового кредита. Не смешивайте это с уменьшением месячного платежа за счёт продления срока с 300 до 360 месяцев. Если планируете продажу или ещё одно рефинансирование, сравните также остаток и расходы на тот момент.

Запись о проверке: 15 сентября 2026 года непосредственно рассчитаны два графика на оставшиеся 300 месяцев, отдельно сверены проценты и уменьшение основного долга. Налоговые эффекты, ставка дисконтирования, дополнительные комиссии и будущие изменения ставок не включены. Месячный расчёт погашения Корейской корпорации жилищного финансирования — способ проверки; окончательный ориентир — ваш договорный график.

После окончания фиксированного периода снова берут первоначальный долг?

Нет. Используются оставшийся основной долг и срок на момент пересмотра. Если вышеуказанный кредит 300 миллионов южнокорейских вон погашался под 4% в течение 60 месяцев, остаток составляет около 271 342 539 южнокорейских вон. При последующих 5% и пересчёте равных платежей на оставшиеся 300 месяцев месячный платёж — около 1 586 241 южнокорейской воны. Это примерно на 153 996 южнокорейских вон больше первоначальных 1 432 246. Увеличение рассчитано по значениям до округления каждого платежа до целой воны.

Остаток можно воспроизвести формулой P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r. P — первоначальный долг, A — неокруглённый месячный платёж, k — число выполненных платежей. r — годовая ставка в десятичном виде÷12. Например, для 4% подставьте 0,04÷12. При r=0 вместо формулы с делением используйте остаток основного долга = P−A×k. Реальный банковский подсчёт дней, обработка долей воны, частичное погашение и условия договора могут дать отличия. Расчётный пример не гарантирует будущую сумму счёта.

Рефинансирование выгодно, если месячный платёж стал меньше?

Даже при снижении месячного платежа из-за продления срока общие проценты могут вырасти. Сначала сравните действующий и новый кредиты с одинаковым оставшимся сроком, затем добавьте комиссию за досрочное погашение и сопутствующие расходы нового кредита. Одобрение и ставку рефинансирования тоже нельзя заранее считать решёнными. Не выбирайте большой кредит с предположением «через 3 года точно можно будет перейти на другой».

Комиссия по финансовым услугам Южной Кореи объяснила, что для новых договоров, заключаемых с 13 января 2025 года, комиссия за досрочное погашение пересмотрена с упором на фактические затраты, а финансовые организации ежегодно публикуют ставки комиссии. Нельзя напрямую переносить тогдашнее среднее в свой договор 2026 года. На основе разъяснения Комиссии о комиссиях за досрочное погашение запросите реальную сумму для даты и продукта своего договора.

💡 Практический вывод: добавьте три поля к таблице окупаемости

Окупаемость за 3 месяца в сравнении выше относится только к его допущениям. В свою таблицу добавьте: «Одинаков ли оставшийся срок?», «Могу ли я продать жильё до окупаемости?» и «Смогу ли соблюдать новые льготные условия?». Разница платежей включает также погашение основного долга, поэтому записывайте её отдельно от накопленной экономии процентов.

Частые вопросы

Q. Где проверить следующую дату изменения ставки?

В действующем договоре и банковских сведениях о погашении. Отдельно посмотрите начальный фиксированный период и последующую периодичность пересмотра; запишите базовый показатель и надбавку.

Q. На какую дату запросить график перед рефинансированием?

Запросите остаток и ожидаемые комиссии на планируемую дату рефинансирования. Если фактическая дата изменится, перепроверьте суммы. Не считайте старый результат запроса окончательной стоимостью.

Q. При расчёте ставки через 5 лет снова вводить 300 миллионов южнокорейских вон?

Вводите остаток за вычетом уже погашенного долга и оставшийся срок. При частичном погашении или просрочке уточните текущий остаток в банке.

Q. Снижение месячных расходов после рефинансирования — это экономия?

Оно может быть результатом более медленного погашения основного долга из-за продления срока. Проценты и комиссии за одинаковый период нужно считать отдельно.

Q. Можно использовать среднюю комиссию за досрочное погашение из интернета?

Приоритет имеют ставка и условия освобождения вашего договора. Среднее по другим датам выдачи и продуктам не определяет реальные расходы.

Q. Таблица показывает кредитный лимит или одобрение?

Нет. Это расчёт для сравнения денежных потоков. Доход, залог, действующие кредиты и проверку финансовой организации нужно выяснять отдельно.

Таблица ввода и решение перед рефинансированием

Попросите банк указать дату сделки | текущий остаток | оставшиеся месяцы | следующую дату изменения ставки | старую и новую ставки | комиссию за досрочное погашение | расходы нового займа | одинаковый срок? и внесите эти данные в оба графика. Ежемесячно разделяйте проценты и тело долга и вычитайте начальные расходы. В этом примере экономия за три месяца 677 936−600 000=77 936 вон; продажа или новое рефинансирование раньше срока может помешать возврату затрат.