Comment calculer les plafonds de prêt immobilier LTV et DSR — Guide complet des dernières réglementations 2026

Points clés

• LTV : plafond de prêt par rapport au prix du logement (jusqu'à 50 % pour le propriétaire d'un seul logement en zone réglementée)
• DSR : ratio annuel de remboursement du principal et des intérêts par rapport au revenu annuel (doit rester inférieur ou égal à 40 %)
• Le Stress DSR Phase 2 de 2026 s'applique → les plafonds effectifs sont encore réduits

Que sont le LTV, le DSR et le DTI ? Tour d'horizon des notions clés en 3 minutes

Pour souscrire un prêt immobilier, vous devez comprendre trois règles essentielles : LTV, DSR et DTI.

LTV (Loan To Value) Le LTV est le ratio entre le montant maximal du prêt et la valeur du logement.

• LTV 50 % → pour un logement de 1 milliard de wons, vous pouvez emprunter jusqu'à 500 millions de wons

DTI (Debt To Income) Le DTI est le ratio entre les remboursements annuels du principal et des intérêts de toutes les dettes et le revenu annuel.

• DTI 40 % → avec un revenu annuel de 60 millions de wons, les remboursements annuels du principal et des intérêts peuvent atteindre 24 millions de wons

DSR (Debt Service Ratio) Le DSR est plus strict que le DTI. Il inclut le principal et les intérêts de toutes les dettes, non seulement les prêts immobiliers, mais aussi les prêts à la consommation, prêts sur carte, et autres.

• DSR 40 % → revenu annuel de 60 millions de wons × 40 % = capacité totale de remboursement annuel du principal et des intérêts de 24 millions de wons
• Si vous avez déjà un prêt à la consommation, votre plafond de prêt immobilier est réduit en conséquence

État le plus récent de la réglementation 2026 — Stress DSR

Le Stress DSR, introduit en 2024, est plus strict que le DSR existant. Même si les taux d'intérêt actuels sont bas, le plafond de prêt est calculé en supposant un environnement de taux plus élevé (le taux de stress).

Stress DSR Phase 2 (norme 2026) :

• Majoration du taux de stress : +1,5 point de pourcentage (ajoute 1,5 % au taux de référence)
• Exemple : si le taux réel du prêt est de 4 %, le plafond est calculé avec un taux de 5,5 %

En conséquence, même avec le même revenu et le même taux réel, les plafonds de prêt réels ont diminué de 10 à 15 %.

Plafonds LTV par zone réglementée (norme 2026)

Exemple de calcul pratique : Appartement de 1 milliard de wons, revenu annuel de 80 millions de wons, personne sans logement, zone réglementée

• Plafond LTV : 1 milliard de wons × 50 % = 500 millions de wons
• Plafond DSR : 80 millions de wons × 40 % = 32 millions de wons/an → environ 540 millions de wons sur la base d'une durée de 30 ans
• Plafond réel : min(500 millions de wons, 540 millions de wons) = 500 millions de wons

Pour calculer vous-même votre plafond de prêt, essayez le Calculateur LTV.

Stratégies pour maximiser votre plafond DSR

Stratégie 1 — Rembourser d'abord les dettes existantes Solder les prêts à la consommation, lignes de découvert, prêts étudiants, crédits auto et dettes similaires avant de déposer votre demande libère de la marge dans le DSR et augmente votre plafond de prêt immobilier.

Stratégie 2 — Allonger la durée du prêt Même pour le même montant emprunté, passer d'une durée de 30 ans à 40 ans réduit les remboursements annuels du principal et des intérêts, ce qui abaisse votre DSR. En revanche, le total des intérêts payés sera plus élevé.

Stratégie 3 — Utiliser le revenu combiné du foyer Calculer le DSR sur la base du revenu combiné des deux conjoints peut relever nettement le plafond. Cependant, le conjoint deviendra aussi garant solidaire.

Stratégie 4 — Utiliser le Special Bogeumjari Loan Le Special Bogeumjari Loan, un produit soutenu par l'État, bénéficie d'un traitement DSR assoupli. Il est avantageux pour les ménages à faible revenu et les jeunes mariés.

Pour comprendre le coût total d'un achat immobilier, y compris la taxe d'acquisition, consultez aussi le Calculateur de taxe d'acquisition.

Simulation du taux d'intérêt et du remboursement du prêt

En 2026, les taux des prêts immobiliers des grandes banques se situent autour de 3,5 à 5,5 % par an. Même pour un prêt de 500 millions de wons, le remboursement mensuel peut varier fortement selon le taux d'intérêt.

Si le taux d'intérêt est supérieur de 1 point de pourcentage, vous paierez plus de 100 millions de wons d'intérêts supplémentaires sur 30 ans. Le choix entre taux fixe et taux variable exige également une réflexion attentive.

Le rendement locatif peut être vérifié avec le Calculateur de rendement locatif.

Synthèse clé de l'expert

En 2026, les plafonds effectifs des prêts immobiliers ont encore diminué en raison de l'application du Stress DSR Phase 2. Le plafond réel correspond au plus faible des deux montants entre LTV 50 % (propriétaire d'un seul logement en zone réglementée) et DSR 40 %. Avant de souscrire un prêt, vous pouvez maximiser votre plafond en remboursant vos dettes existantes, en allongeant la durée et en utilisant le revenu combiné des conjoints. Vérifier d'abord les produits soutenus par l'État (Special Bogeumjari Loan, Didimdol Loan) est le point de départ pour économiser des impôts et réduire les coûts.

FAQ

Q1. Le DSR de 40 % s'applique-t-il de la même manière dans toutes les banques ? Dans le secteur financier de premier rang (banques commerciales), le DSR de 40 % s'applique ; dans le secteur financier de second rang (caisses d'épargne et sociétés de financement), le DSR de 50 % s'applique. Toutefois, les prêteurs de second rang pratiquent des taux d'intérêt plus élevés.

Q2. J'ai entendu dire que le LTV passe à 80 % lors de l'achat d'un premier logement. Est-ce vrai ? Les personnes éligibles à la réduction de taxe d'acquisition pour primo-accédants peuvent obtenir un LTV allant jusqu'à 80 %. Toutefois, le plafond maximal du prêt est de 600 millions de wons, et la règle du DSR à 40 % s'applique toujours de la même manière.

Q3. Quel est le LTV dans les zones non réglementées ? Les personnes sans logement et les propriétaires d'un seul logement en zone non réglementée peuvent obtenir un LTV allant jusqu'à 70 %. C'est 20 points de pourcentage de plus que dans les zones réglementées.

Q4. Souscrire un prêt à la consommation réduit-il mon plafond de prêt immobilier ? Oui. Les remboursements annuels du principal et des intérêts des prêts à la consommation sont inclus dans le DSR, ce qui réduit le montant de prêt immobilier disponible. Si possible, souscrivez un prêt à la consommation après l'approbation du prêt immobilier.

Q5. Les prêts jeonse sont-ils également soumis au DSR ? En principe, les prêts jeonse sont soumis au DSR, mais les produits avec assurance de garantie (HUG, SGI) sont souvent exclus du calcul du DSR. Vérifiez auprès de votre agence bancaire.

Q6. Comment les emprunteurs indépendants peuvent-ils obtenir un prêt si la vérification des revenus est difficile ? Les emprunteurs indépendants prouvent leurs revenus au moyen des déclarations d'impôt sur le revenu global et des déclarations de TVA. Si le revenu déclaré est faible, le plafond diminue ; une déclaration fiscale honnête est donc plus favorable à l'emprunt sur le long terme.