Stratégies d’économie sur la taxe d’acquisition immobilière - Calculs pratiques pour les tranches de 500M, 1B et 1.5B de wons

Résumé clé

• Taxe d’acquisition pour les propriétaires d’un seul logement : 1-3% du prix d’acquisition (1% jusqu’à 600M de wons, 2% de 600M à 900M de wons, 3% au-delà de 900M de wons)
• Taxe d’acquisition pour les propriétaires de plusieurs logements : 8% pour deux logements, 12% pour trois logements ou plus (sur la base des zones réglementées)
• Jusqu’à 2M de wons de réduction de taxe d’acquisition pour les primo-accédants

Qu’est-ce que la taxe d’acquisition et pourquoi est-elle importante ?

Le premier impôt que vous payez lors de l’achat d’un bien immobilier est la taxe d’acquisition. La taxe d’acquisition est un impôt local payé une seule fois au moment où vous acquérez un bien immobilier, et son taux varie fortement selon le montant de la transaction et le nombre de logements que vous possédez. Même lors de l’achat d’un appartement de 500M de wons, la taxe d’acquisition payée par un propriétaire d’un seul logement et par un propriétaire de trois logements peut différer de plus de quatre fois.

Après les mesures immobilières du 10 juillet 2020, la taxe d’acquisition des propriétaires de plusieurs logements a fortement augmenté. Pour les propriétaires de deux logements dans les zones réglementées, le taux de taxe d’acquisition est passé à 8%, tandis que les propriétaires de trois logements ou plus sont soumis à des taux pouvant atteindre 12%. En raison de ce changement, l’achat d’un appartement de 1B de wons comme troisième logement entraîne à lui seul 120M de wons de taxe d’acquisition.

Connaître les stratégies d’économie d’impôt permet de réduire légalement cette charge de manière substantielle.

Calculs pratiques de taxe d’acquisition par tranche de prix

Vous pouvez calculer automatiquement le montant exact de la taxe d’acquisition avec le Calculateur de taxe d’acquisition. Ici, nous détaillons des tranches de prix représentatives.

Lors de l’acquisition d’un logement de 500M de wons :

• Propriétaire d’un seul logement (zone non réglementée) : 500M x 1% = 5M de wons + taxe spéciale de développement rural + taxe locale d’éducation = environ 5.5M de wons
• Propriétaire de deux logements (zone réglementée) : 500M x 8% = 40M de wons
• Trois logements ou plus (zone réglementée) : 500M x 12% = 60M de wons

Lors de l’acquisition d’un logement de 1B de wons :

• Propriétaire d’un seul logement : 1B x 3% = 30M de wons (tranche au-delà de 900M de wons)
• Propriétaire de deux logements (zone réglementée) : 1B x 8% = 80M de wons
• Trois logements ou plus (zone réglementée) : 1B x 12% = 120M de wons

Lors de l’acquisition d’un logement de 1.5B de wons :

• Propriétaire d’un seul logement : 1.5B x 3% = 45M de wons
• Propriétaire de deux logements (zone réglementée) : 1.5B x 8% = 120M de wons
• Trois logements ou plus (zone réglementée) : 1.5B x 12% = 180M de wons

Selon que vous achetez un logement de 1.5B de wons en tant que propriétaire d’un seul logement ou de trois logements, l’écart de taxe d’acquisition peut atteindre 135M de wons.

5 stratégies pour économiser sur la taxe d’acquisition

1. Utiliser la réduction pour première acquisition d’un logement Si vous achetez un logement pour la première fois de votre vie, vous pouvez bénéficier d’une réduction de taxe d’acquisition allant jusqu’à 2M de wons selon le prix d’acquisition. Les logements d’un prix de 1.2B de wons ou moins dans la région métropolitaine de Séoul et de 900M de wons ou moins hors de la région métropolitaine sont éligibles. Le plafond de revenu est de 70M de wons ou moins pour le revenu combiné du ménage.

2. Cumuler les avantages pour jeunes mariés Lorsque des jeunes mariés (dans les cinq ans suivant le mariage) achètent leur premier logement, des avantages supplémentaires peuvent s’ajouter à la réduction standard pour primo-accédants. Dans certains cas, une réduction de 50% de la taxe d’acquisition s’applique en lien avec l’offre spéciale de logements pour jeunes mariés ; veillez donc à vérifier les conditions précises.

3. Passer à un nouveau logement après avoir réduit le statut de multi-propriétaire Si vous possédez actuellement plusieurs logements, vendre d’abord votre logement existant puis acquérir un nouveau logement en tant que propriétaire d’un seul logement peut réduire fortement la taxe d’acquisition. En utilisant la période temporaire de deux logements entre la vente et l’acquisition (trois ans), vous pouvez emménager dans un nouveau logement tout en conservant le taux d’imposition applicable à un propriétaire d’un seul logement.

4. Réduction pour l’acquisition de logements ruraux Lors de l’acquisition d’un logement en zone rurale, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 50% de la taxe d’acquisition ou d’une exonération. Si vous prévoyez de vous installer dans une communauté agricole ou rurale, envisagez activement d’utiliser cet avantage.

5. Utiliser l’enregistrement comme activité de location Si vous acquérez un logement à des fins de location de longue durée, vous pouvez bénéficier d’une réduction de taxe d’acquisition après vous être enregistré comme exploitant d’une activité de location et avoir rempli certaines conditions. Toutefois, vous devez respecter la période de location obligatoire et les règles de plafonnement des loyers.

Si vous souhaitez également examiner les calculs de rendement locatif, vérifiez votre rendement réel avec le Calculateur de rendement locatif.

Relation entre LTV, limites de prêt et taxe d’acquisition

La taxe d’acquisition doit être payée en espèces. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec un prêt, vous devez prévoir des fonds séparés pour payer la taxe d’acquisition. Si vous négligez ce point, vous risquez de faire face à une tension de liquidité au moment de la clôture.

Lors de l’achat d’un appartement de 1B de wons en tant que propriétaire d’un seul logement, la taxe d’acquisition (30M de wons), les frais d’enregistrement (environ 2M de wons), ainsi que les frais de rénovation intérieure et de déménagement signifient qu’il faut prévoir 4-5% supplémentaires du prix d’achat en fonds réellement nécessaires.

Si vous devez calculer votre limite de prêt, utilisez le Calculateur LTV pour vérifier la limite adaptée à votre situation.

Résumé clé de l’expert

La taxe d’acquisition est l’un des impôts ponctuels les plus importants dans une transaction immobilière. Comme l’écart de taux entre propriétaires d’un seul logement et propriétaires de plusieurs logements peut atteindre 12 fois (1% -> 12%), vous devez vérifier votre statut de détention de logements et si le bien se situe dans une zone réglementée avant l’acquisition. Les primo-accédants ne doivent pas passer à côté de l’avantage de réduction pouvant aller jusqu’à 2M de wons.

FAQ

Q1. Quand dois-je payer la taxe d’acquisition ? Vous devez la payer dans les 60 jours suivant la date d’acquisition du bien immobilier (date de paiement du solde). Si vous manquez la date limite, une pénalité fiscale (20%) est imposée.

Q2. Les droits de prévente sont-ils également soumis à la taxe d’acquisition ? Vous ne payez pas de taxe d’acquisition tant que le bien est encore au stade des droits de prévente. La taxe d’acquisition naît lorsque le logement réel est achevé et que la propriété vous est transférée.

Q3. Dois-je aussi payer la taxe d’acquisition sur un bien immobilier reçu en donation ? Oui. Une donation est également une forme d’acquisition, la taxe d’acquisition est donc imposée. Le taux d’imposition est appliqué sur la base de la valeur de marché du bien immobilier donné.

Q4. Comment puis-je vérifier les zones réglementées ? Vous pouvez consulter la liste la plus récente des zones réglementées sur le système de publication des prix réels des transactions du Ministry of Land, Infrastructure and Transport (rt.molit.go.kr). Les zones changent fréquemment selon les politiques.

Q5. Quel est le taux de taxe d’acquisition pour un bien immobilier hérité ? Le taux de taxe d’acquisition par héritage est de 2.8% (2.3% dans les zones rurales), ce qui est inférieur à celui des achats ordinaires. Les logements hérités peuvent également être temporairement exclus du calcul du nombre de logements dans certains cas.

Q6. Comment vérifier lorsque les calculs de taxe d’acquisition sont compliqués ? Saisissez le montant, la région et le nombre de logements dans le Calculateur de taxe d’acquisition, et il calculera automatiquement le montant exact de la taxe d’acquisition.