Cómo calcular los límites hipotecarios de LTV y DSR: guía completa de la normativa más reciente de 2026

Puntos clave

• LTV: límite del préstamo en relación con el precio de la vivienda (hasta el 50% para propietarios de una sola vivienda en zonas reguladas)
• DSR: proporción anual de pago de principal e intereses en relación con los ingresos anuales (debe mantenerse en el 40% o menos)
• En 2026 se aplica la Fase 2 del Stress DSR → los límites efectivos se reducen aún más

¿Qué son LTV, DSR y DTI? Resumen de 3 minutos de los conceptos clave

Para obtener una hipoteca, debes entender tres reglas clave: LTV, DSR y DTI.

LTV (Loan To Value) El LTV es la proporción entre el importe máximo del préstamo y el valor de la vivienda.

• LTV 50% → para una vivienda de 1.000 millones de wones, puedes pedir prestado hasta 500 millones de wones

DTI (Debt To Income) El DTI es la proporción entre los pagos anuales de principal e intereses de todas las deudas y los ingresos anuales.

• DTI 40% → con ingresos anuales de 60 millones de wones, los pagos anuales de principal e intereses pueden ser de hasta 24 millones de wones

DSR (Debt Service Ratio) El DSR es más estricto que el DTI. Incluye el principal y los intereses de todas las deudas, no solo las hipotecas, sino también préstamos personales, préstamos con tarjeta y más.

• DSR 40% → ingresos anuales de 60 millones de wones × 40% = capacidad total anual de pago de principal e intereses de 24 millones de wones
• Si ya tienes un préstamo personal, tu límite hipotecario se reduce en consecuencia

Situación regulatoria más reciente de 2026: Stress DSR

El Stress DSR, introducido en 2024, es más estricto que el DSR existente. Aunque las tasas de interés actuales sean bajas, el límite del préstamo se calcula suponiendo un entorno de tasas más altas (la tasa de estrés).

Fase 2 del Stress DSR (estándar 2026):

• Recargo de tasa de estrés: +1,5%p (añade un 1,5% a la tasa de referencia)
• Ejemplo: si la tasa real del préstamo es del 4%, el límite se calcula al 5,5%

Como resultado, incluso con los mismos ingresos y la misma tasa real, los límites reales de préstamo han caído entre un 10% y un 15%.

Límites de LTV por zona regulada (estándar 2026)

Ejemplo práctico de cálculo: Apartamento de 1.000 millones de wones, ingresos anuales de 80 millones de wones, sin vivienda, zona regulada

• Límite por LTV: 1.000 millones de wones × 50% = 500 millones de wones
• Límite por DSR: 80 millones de wones × 40% = 32 millones de wones/año → unos 540 millones de wones con un plazo de 30 años
• Límite real: min(500 millones de wones, 540 millones de wones) = 500 millones de wones

Para calcular tu propio límite de préstamo, prueba la Calculadora de LTV.

Estrategias para maximizar tu límite de DSR

Estrategia 1: Paga primero las deudas existentes Liquidar préstamos personales, líneas de sobregiro, préstamos estudiantiles, cuotas de automóvil y deudas similares antes de solicitar la hipoteca libera margen dentro del DSR y aumenta tu límite hipotecario.

Estrategia 2: Amplía el plazo del préstamo Incluso para el mismo importe de préstamo, ampliar el plazo de 30 a 40 años reduce los pagos anuales de principal e intereses, lo que disminuye tu DSR. Sin embargo, el interés total pagado será mayor.

Estrategia 3: Usa los ingresos combinados del hogar Calcular el DSR con base en los ingresos combinados de ambos cónyuges puede elevar significativamente el límite. Sin embargo, el cónyuge también pasará a ser garante conjunto.

Estrategia 4: Usa el Special Bogeumjari Loan El Special Bogeumjari Loan, un producto respaldado por el gobierno, recibe un tratamiento más flexible en el DSR. Es ventajoso para hogares de bajos ingresos y recién casados.

Para entender el costo total de comprar bienes raíces, incluido el impuesto de adquisición, consulta también la Calculadora del impuesto de adquisición.

Simulación de tasa de interés y amortización del préstamo

En 2026, las tasas hipotecarias de los principales bancos rondan el 3,5-5,5% anual. Incluso para el mismo préstamo de 500 millones de wones, el pago mensual puede variar mucho según la tasa de interés.

Si la tasa de interés es 1%p más alta, pagarás más de 100 millones de wones adicionales en intereses durante 30 años. La elección entre tasa fija y variable también requiere una consideración cuidadosa.

La rentabilidad del alquiler puede comprobarse con la Calculadora de rentabilidad del alquiler.

Resumen clave del experto

En 2026, los límites hipotecarios efectivos han disminuido aún más por la aplicación de la Fase 2 del Stress DSR. El límite real es el menor entre LTV 50% (propietario de una sola vivienda en una zona regulada) y DSR 40%. Antes de contratar un préstamo, puedes maximizar tu límite pagando deudas existentes, ampliando el plazo y usando los ingresos combinados del cónyuge. Revisar primero los productos respaldados por el gobierno (Special Bogeumjari Loan, Didimdol Loan) es el punto de partida para ahorrar impuestos y reducir costos.

FAQ

Q1. ¿El DSR del 40% se aplica igual en todos los bancos? En el sector financiero de primer nivel (bancos comerciales), se aplica un DSR del 40%; en el sector financiero de segundo nivel (bancos de ahorro y compañías de capital), se aplica un DSR del 50%. Sin embargo, los prestamistas de segundo nivel tienen tasas de interés más altas.

Q2. He oído que el LTV sube al 80% al comprar la primera vivienda. ¿Es cierto? Quienes cumplen los requisitos para la reducción del impuesto de adquisición para compradores de primera vivienda pueden acceder a un LTV de hasta el 80%. Sin embargo, el límite máximo del préstamo es de 600 millones de wones, y la regla del DSR del 40% sigue aplicándose de la misma manera.

Q3. ¿Cuál es el LTV en zonas no reguladas? Los propietarios sin vivienda y los propietarios de una sola vivienda en zonas no reguladas pueden acceder a un LTV de hasta el 70%. Esto es 20%p más alto que en las zonas reguladas.

Q4. ¿Contratar un préstamo personal reduce mi límite hipotecario? Sí. Los pagos anuales de principal e intereses de los préstamos personales se incluyen en el DSR, lo que reduce el importe hipotecario disponible. Si es posible, solicita el préstamo personal después de la aprobación de la hipoteca.

Q5. ¿Los préstamos jeonse también están sujetos al DSR? En principio, los préstamos jeonse están sujetos al DSR, pero los productos con seguro de garantía (HUG, SGI) a menudo se excluyen del cálculo del DSR. Consulta con tu sucursal bancaria.

Q6. ¿Cómo pueden obtener un préstamo los trabajadores autónomos si es difícil verificar sus ingresos? Los trabajadores autónomos acreditan sus ingresos mediante declaraciones del impuesto sobre la renta global y declaraciones de IVA. Si los ingresos declarados son bajos, el límite disminuye, por lo que declarar impuestos de forma honesta resulta más favorable para obtener financiación a largo plazo.