Estrategias para ahorrar en el impuesto de adquisición inmobiliaria: cálculos prácticos para rangos de 500M, 1B y 1.5B de wones

Resumen clave

• Impuesto de adquisición para propietarios de una sola vivienda: 1-3% del precio de adquisición (1% hasta 600M de wones, 2% entre 600M y 900M de wones, 3% por encima de 900M de wones)
• Impuesto de adquisición para propietarios de varias viviendas: 8% para dos viviendas, 12% para tres o más viviendas (según zonas reguladas)
• Reducción de hasta 2M de wones en el impuesto de adquisición para compradores de primera vivienda

¿Qué es el impuesto de adquisición y por qué importa?

El primer impuesto que pagas al comprar bienes inmuebles es el impuesto de adquisición. El impuesto de adquisición es un impuesto local que se paga una sola vez en el momento en que adquieres un inmueble, y la tasa varía considerablemente según el importe de la transacción y la cantidad de viviendas que poseas. Incluso al comprar un apartamento de 500M de wones, el impuesto de adquisición que paga un propietario de una sola vivienda y el que paga un propietario de tres viviendas puede diferir en más de cuatro veces.

Tras las medidas inmobiliarias del 10 de julio de 2020, el impuesto de adquisición para propietarios de varias viviendas aumentó de forma pronunciada. Para propietarios de dos viviendas en zonas reguladas, la tasa del impuesto de adquisición subió al 8%, mientras que los propietarios de tres o más viviendas enfrentan tasas de hasta el 12%. Debido a este cambio, comprar un apartamento de 1B de wones como tercera vivienda genera solo en impuesto de adquisición 120M de wones.

Conocer estrategias de ahorro fiscal puede reducir legalmente esta carga de manera sustancial.

Cálculos prácticos del impuesto de adquisición por rango de precio

Puedes calcular automáticamente el impuesto de adquisición exacto con la Calculadora del impuesto de adquisición. Aquí desglosamos rangos de precio representativos.

Al adquirir una vivienda de 500M de wones:

• Propietario de una sola vivienda (zona no regulada): 500M x 1% = 5M de wones + impuesto especial para el desarrollo rural + impuesto local de educación = aproximadamente 5.5M de wones
• Propietario de dos viviendas (zona regulada): 500M x 8% = 40M de wones
• Tres o más viviendas (zona regulada): 500M x 12% = 60M de wones

Al adquirir una vivienda de 1B de wones:

• Propietario de una sola vivienda: 1B x 3% = 30M de wones (rango superior a 900M de wones)
• Propietario de dos viviendas (zona regulada): 1B x 8% = 80M de wones
• Tres o más viviendas (zona regulada): 1B x 12% = 120M de wones

Al adquirir una vivienda de 1.5B de wones:

• Propietario de una sola vivienda: 1.5B x 3% = 45M de wones
• Propietario de dos viviendas (zona regulada): 1.5B x 8% = 120M de wones
• Tres o más viviendas (zona regulada): 1.5B x 12% = 180M de wones

Dependiendo de si compras una vivienda de 1.5B de wones como propietario de una sola vivienda o como propietario de tres viviendas, la diferencia en el impuesto de adquisición llega a ser de 135M de wones.

5 estrategias para ahorrar en el impuesto de adquisición

1. Aprovecha la reducción por adquisición de primera vivienda Si compras una vivienda por primera vez en tu vida, puedes recibir una reducción del impuesto de adquisición de hasta 2M de wones, según el precio de adquisición. Son elegibles las viviendas con precio de 1.2B de wones o menos en el área metropolitana de Seúl y de 900M de wones o menos fuera del área metropolitana. El límite de ingresos es de 70M de wones o menos en ingresos combinados del hogar.

2. Combina los beneficios para recién casados Cuando los recién casados (dentro de los cinco años posteriores al matrimonio) compran su primera vivienda, pueden aplicarse beneficios adicionales además de la reducción estándar para compradores de primera vivienda. En algunos casos, se aplica una reducción del 50% en el impuesto de adquisición vinculada al suministro especial de vivienda para recién casados, así que conviene comprobar los requisitos específicos.

3. Cambia a una nueva vivienda después de reducir tu condición de propietario de varias viviendas Si actualmente tienes varias viviendas, vender primero tu vivienda existente y luego adquirir una nueva como propietario de una sola vivienda puede reducir considerablemente el impuesto de adquisición. Al usar el período temporal de dos viviendas entre la venta y la adquisición (tres años), puedes mudarte a una nueva vivienda manteniendo la tasa fiscal de propietario de una sola vivienda.

4. Reducción por adquirir viviendas rurales Al adquirir una vivienda en una zona rural, puedes recibir una reducción del 50% en el impuesto de adquisición o una exención. Si planeas mudarte a una comunidad agrícola o rural, considera activamente aprovechar este beneficio.

5. Usa el registro como empresa de alquiler Si adquieres una vivienda con fines de alquiler a largo plazo, puedes recibir una reducción del impuesto de adquisición después de registrarte como operador de alquiler y cumplir ciertos requisitos. Sin embargo, debes respetar el período obligatorio de alquiler y las normas de límite de renta.

Si también quieres revisar cálculos de rentabilidad del alquiler, comprueba tu rendimiento real con la Calculadora de rentabilidad del alquiler.

Relación entre LTV, límites de préstamo e impuesto de adquisición

El impuesto de adquisición debe pagarse en efectivo. Cuando compras bienes inmuebles con un préstamo, necesitas preparar fondos separados para pagar el impuesto de adquisición. Si pasas esto por alto, podrías enfrentar un problema de liquidez en el cierre.

Al comprar un apartamento de 1B de wones como propietario de una sola vivienda, el impuesto de adquisición (30M de wones), los costos de registro (unos 2M de wones) y los gastos de reforma interior y mudanza combinados implican que deberías preparar un 4-5% adicional del precio de compra en fondos realmente necesarios.

Si necesitas calcular tu límite de préstamo, usa la Calculadora LTV para comprobar el límite que se ajusta a tu situación.

Resumen clave del experto

El impuesto de adquisición es uno de los mayores impuestos de pago único en una transacción inmobiliaria. Dado que la diferencia de tasa entre propietarios de una sola vivienda y propietarios de varias viviendas puede llegar a ser de 12 veces (1% -> 12%), debes comprobar tu condición de propietario y si el inmueble está en una zona regulada antes de la adquisición. Los compradores de primera vivienda no deberían dejar pasar el beneficio de reducción de hasta 2M de wones.

FAQ

Q1. ¿Cuándo tengo que pagar el impuesto de adquisición? Debes pagarlo dentro de los 60 días posteriores a la fecha de adquisición del inmueble (la fecha de pago del saldo). Si no cumples el plazo, se impone un recargo fiscal (20%).

Q2. ¿Los derechos de preventa también requieren impuesto de adquisición? No pagas impuesto de adquisición mientras la propiedad aún está en la etapa de derechos de preventa. El impuesto de adquisición surge cuando la vivienda real se completa y se te transfiere la propiedad.

Q3. ¿También pago impuesto de adquisición por bienes inmuebles recibidos como regalo? Sí. Una donación también es una forma de adquisición, por lo que se impone el impuesto de adquisición. La tasa fiscal se aplica según el valor de mercado del inmueble donado.

Q4. ¿Cómo puedo consultar las zonas reguladas? Puedes consultar la lista más reciente de zonas reguladas en el sistema de divulgación de precios reales de transacción del Ministry of Land, Infrastructure and Transport (rt.molit.go.kr). Las zonas cambian con frecuencia según la política.

Q5. ¿Cuál es la tasa del impuesto de adquisición para bienes inmuebles heredados? La tasa del impuesto de adquisición por herencia es del 2.8% (2.3% en zonas rurales), inferior a la de las compras ordinarias. En algunos casos, las viviendas heredadas también pueden excluirse temporalmente del cálculo del número de viviendas.

Q6. ¿Cómo puedo verificarlo cuando los cálculos del impuesto de adquisición son complicados? Introduce el importe, la región y el número de viviendas en la Calculadora del impuesto de adquisición, y calculará automáticamente el impuesto de adquisición exacto.