房地产取得税节税策略——针对5亿、10亿和15亿韩元区间的实用计算

要点

• 单套住房持有者的取得税：取得价格的 1-3%（6 亿韩元以下为 1%，6 亿至 9 亿韩元为 2%，9 亿韩元以上为 3%）

• 多套住房持有者的取得税：两套住房为 8%，三套及以上为 12%（以调控地区为准）

• 首次购房者最高可获得 200 万韩元的取得税减免

什么是取得税，为什么重要？

购买房地产时首先要缴纳的税就是取得税。取得税是在取得房地产时一次性缴纳的地方税，税率会根据交易金额和持有住房数量而有很大差异。即使购买的是 5 亿韩元的公寓，单套住房持有者与三套住房持有者缴纳的取得税也可能相差四倍以上。

在 2020 年 7 月 10 日房地产调控措施出台后，多套住房持有者的取得税大幅提高。调控地区内两套住房持有者的取得税率上调至 8%，三套及以上住房持有者则最高上调至 12%。因此，如果你购买一套 10 亿韩元的公寓作为第三套住房，仅取得税就高达 1.2 亿韩元。

了解正确的节税策略，可以在合法范围内大幅减轻这项负担。

按价格区间进行的取得税实用计算

你可以使用 Acquisition Tax Calculator 自动计算准确的取得税。下面按代表性价格区间进行拆解。

取得 5 亿韩元住房时：

• 单套住房持有者（调控地区外）：5 亿韩元 × 1% = 500 万韩元 + 农渔村特别税 + 地方教育税 = 约 550 万韩元
• 两套住房持有者（调控地区）：5 亿韩元 × 8% = 4000 万韩元
• 三套及以上住房（调控地区）：5 亿韩元 × 12% = 6000 万韩元

取得 10 亿韩元住房时：

• 单套住房持有者：10 亿韩元 × 3% = 3000 万韩元（超过 9 亿韩元门槛）
• 两套住房持有者（调控地区）：10 亿韩元 × 8% = 8000 万韩元
• 三套及以上住房（调控地区）：10 亿韩元 × 12% = 1.2 亿韩元

取得 15 亿韩元住房时：

• 单套住房持有者：15 亿韩元 × 3% = 4500 万韩元
• 两套住房持有者（调控地区）：15 亿韩元 × 8% = 1.2 亿韩元
• 三套及以上住房（调控地区）：15 亿韩元 × 12% = 1.8 亿韩元

根据你是以一套房业主身份，还是以三套房业主身份购买一套 15 亿韩元的住房，取得税差额高达 1.35 亿韩元。

5 个取得税节税策略

1. 利用首次购房取得税减免 如果这是你人生中第一次购房，可根据取得价格享受最高 200 万韩元的取得税减免。首都圈 12 亿韩元以下、非首都圈 9 亿韩元以下的住房符合条件。收入限制以家庭合计收入为准，为 7000 万韩元以下。

2. 充分利用新婚夫妇优惠 新婚夫妇（结婚 5 年内）购买首套住房时，除标准的首次购房者减免外，还可能享受额外优惠。在部分情况下，结合新婚夫妇特别住房供应项目，取得税可减免 50%，因此务必确认具体条件。

3. 从多套房战略性调整为一套房 如果你目前拥有多套住房，在以一套房业主身份取得新房之前先出售现有住房，可以大幅降低取得税。通过利用出售与取得之间的临时两套房期限（3 年），你可以在维持一套房税率的同时换购新房。

4. 利用农村住房取得减免 取得农村地区住房时，你可能符合 50% 取得税减免或免税条件。如果你计划迁居到农业或农村社区，应积极利用这一优惠。

5. 利用租赁经营者登记 如果你为长期出租目的取得住房，在登记为租赁经营者并满足一定要求后，可能获得取得税减免。不过，你必须遵守强制出租期限和租金上限规定。

如果你还想评估租金收益率，可以使用 Rental Yield Calculator 查看实际回报。

LTV、贷款限额与取得税之间的关系

取得税必须以现金缴纳。通过贷款购买房地产时，需要另外预留用于缴纳取得税的资金。如果忽视这一点，在支付尾款时可能会面临流动性紧张。

如果你作为一套房业主购买一套10亿韩元的公寓，取得税（3000万韩元）、登记费用（约200万韩元）、装修和搬家费用加起来，实际可用资金应额外准备购房价的4-5%。

如果需要计算贷款额度，请使用 LTV 计算器 查看适合你情况的额度。

专家要点总结

取得税是房地产交易中金额最大的单次税费之一。由于一套房业主和多套房业主之间的税率差异最高可达12倍（1% -> 12%），在取得房产前必须确认自己的住房持有情况，以及该房产是否位于管制地区。首次购房者不要错过最高200万韩元的减免。

常见问题

Q1. 取得税必须在什么时候缴纳？ 必须自房地产取得日（尾款支付日）起60天内缴纳。如果错过期限，将被征收滞纳金（20%）。

Q2. 预售权也需要缴纳取得税吗？ 资产仍为预售权时不缴纳取得税。实际住房竣工并完成所有权转移时，才会产生取得税。

Q3. 受赠房地产也需要缴纳取得税吗？ 是的。赠与也是一种取得形式，因此会征收取得税。税率按受赠房地产的市价适用。

Q4. 如何查询管制地区？ 可以通过国土交通部的实际交易价格公开系统（rt.molit.go.kr）查询最新的管制地区名单。相关地区会根据政策频繁变动。

Q5. 继承房地产的取得税税率是多少？ 继承取得税税率为 2.8%（农村地区为 2.3%），低于普通买卖取得的税率。继承住房在某些情况下也可能被暂时排除在住房数量计算之外。

Q6. 取得税计算很复杂时，如何确认税额？ 在 Acquisition Tax Calculator 中输入金额、地区和住房数量，即可自动计算准确的取得税。

💡 Practical Insight

在实际操作中，降低取得税并不主要取决于背诵税率表，而是取决于尾款支付日当时的住房数量以及现金流管理。例如，一套 5 亿韩元的住房，对于单套房所有者约需缴纳 500 万韩元税款，但在管制地区的两套房所有者则会跃升至 4000 万韩元，达到 8 倍；对于一套 10 亿韩元的住房，差额则是 3000 万韩元对 8000 万韩元。根据 2024 年住房持有统计，持有两套及以上住房的业主占所有房主的 14.9%（237.7 万人），因此在换房升级前，仅仅调整出售现有住房的时间点，就可能产生数千万韩元的差异。其他博客常常只强调首次购房者 200 万韩元的减免，但在 15 亿韩元价位段，维持 3% 的单套房税率，相比适用更高的多套房税率，价值超过 1 亿韩元。实际操作中，更稳妥的做法是在签订合同前通过 Wetax 计算税额，在尾款日后 60 天内准备好缴税资金，并预留至少相当于购房价 4-5% 的现金储备，以覆盖登记费用等支出。