如何计算 LTV 和 DSR 房贷额度——2026 最新规定完整指南

重点速览

• LTV：相对于房屋价格的贷款额度（受监管地区单套住房持有人最高 50%）
• DSR：相对于年收入的年度本金和利息偿还比例（必须保持在 40% 或以下）
• 2026 年 Stress DSR 第二阶段适用 → 实际额度会进一步降低

什么是 LTV、DSR 和 DTI？3 分钟掌握核心概念

申请房贷时，你需要理解三项关键规则：LTV、DSR 和 DTI。

LTV (Loan To Value) LTV 是最高贷款金额相对于房屋价值的比例。

• LTV 50% → 对于 10 亿韩元的住房，最多可借 5 亿韩元

DTI (Debt To Income) DTI 是所有债务的年度本金和利息还款额相对于年收入的比例。

• DTI 40% → 年收入为 6000 万韩元时，年度本金和利息还款额最高可达 2400 万韩元

DSR (Debt Service Ratio) DSR 比 DTI 更严格。它包括所有债务的本金和利息，不仅包括房贷，也包括信用贷款、信用卡贷款等。

• DSR 40% → 年收入 6000 万韩元 × 40% = 年度本金和利息总偿还能力为 2400 万韩元
• 如果你已经有信用贷款，房贷额度会相应减少

2026 最新监管状态——Stress DSR

Stress DSR 于 2024 年引入，比现行 DSR 更严格。即使当前利率较低，贷款额度也会按更高利率环境（压力利率）来计算。

Stress DSR 第二阶段（2026 标准）：

• 压力利率加点：+1.5%p（在基准利率上增加 1.5%）
• 示例：如果实际贷款利率为 4%，额度会按 5.5% 计算

因此，即便收入相同、实际利率相同，实际贷款额度也已下降 10-15%。

按受监管地区划分的 LTV 限额（2026 标准）

实际计算示例： 10 亿韩元公寓，年收入 8000 万韩元，无房者，受监管地区

• LTV 限额：10 亿韩元 × 50% = 5 亿韩元
• DSR 限额：8000 万韩元 × 40% = 3200 万韩元/年 → 按 30 年期限约为 5.4 亿韩元
• 实际额度：min(5 亿韩元, 5.4 亿韩元) = 5 亿韩元

如需自行计算贷款额度，可使用 LTV Calculator。

最大化 DSR 额度的策略

策略 1 — 先偿还现有债务 在申请前清偿信用贷款、透支额度、学生贷款、汽车分期及类似债务，可以释放 DSR 空间，提高房贷额度。

策略 2 — 延长贷款期限 即使贷款金额相同，将期限从 30 年延长到 40 年，也会降低年度本金和利息还款额，从而降低 DSR 数值。不过，总支付利息会更高。

策略 3 — 使用家庭合并收入 以夫妻双方合并收入计算 DSR，可以显著提高额度。不过，配偶也会成为共同担保人。

策略 4 — 使用 Special Bogeumjari Loan Special Bogeumjari Loan 是政府支持产品，DSR 适用更宽松。它对低收入家庭和新婚夫妇更有利。

如需了解购置房地产的完整成本，包括取得税，也可查看 Acquisition Tax Calculator。

利率与贷款还款模拟

2026 年，主要银行的房贷利率约为每年 3.5-5.5%。即使同样是 5 亿韩元贷款，月供也会因利率不同而差异很大。

如果利率高出 1%p，30 年内你将额外支付超过 1 亿韩元的利息。固定利率与浮动利率之间的选择也需要慎重考虑。

租金收益率可通过 Rental Yield Calculator 查询。

专家重点总结

2026 年，由于适用 Stress DSR 第二阶段，实际房贷额度进一步下降。实际额度取 LTV 50%（受监管地区单套住房持有人）和 DSR 40% 中较低者。贷款前，可通过偿还现有债务、延长期限、使用夫妻合并收入来最大化额度。优先确认政府支持产品（Special Bogeumjari Loan、Didimdol Loan），是节税和降低成本的起点。

FAQ

Q1. 40% 的 DSR 是否在所有银行都一样适用？ 在第一金融圈（商业银行），适用 DSR 40%；在第二金融圈（储蓄银行和资本公司），适用 DSR 50%。不过，第二金融圈贷款机构的利率更高。

Q2. 听说首次购房时 LTV 会提高到 80%。这是真的吗？ 符合首次购房者取得税减免资格的人，LTV 最高可能允许达到 80%。不过，最高贷款上限为 6 亿韩元，且 40% DSR 规则仍同样适用。

Q3. 非受监管地区的 LTV 是多少？ 非受监管地区的无房者和单套住房持有人，LTV 最高可达 70%。这比受监管地区高 20%p。

Q4. 申请信用贷款会降低我的房贷额度吗？ 会。信用贷款的年度本金和利息还款额会计入 DSR，从而减少可用房贷金额。如有可能，应在房贷获批后再申请信用贷款。

Q5. jeonse 贷款也受 DSR 限制吗？ 原则上，jeonse 贷款适用 DSR，但担保保险产品（HUG、SGI）通常会被排除在 DSR 计算之外。请向你的银行网点确认。

Q6. 如果收入证明困难，自雇借款人如何获得贷款？ 自雇借款人可通过综合所得税申报表和增值税申报表证明收入。如果申报收入较低，额度会下降，因此从长期借款角度看，诚实报税更有利。