2026年压力DSR房贷额度计算指南

摘要： 压力DSR不是提高实际贷款利率，而是用更高的审核利率测试偿还能力。购房预算应取DSR收入上限与LTV抵押上限中的较小值，并预留10%至15%的安全空间。

压力DSR是什么？

DSR是所有纳入审核的贷款年度本金和利息除以认可年收入。若简化采用40%，年收入7000万韩元的年度偿债预算为2800万韩元。信用贷款、信用卡贷款和部分分期付款会先占用这一预算。

压力利率只用于额度审核。例如实际报价为4.0%，审核按5.5%计算，同样的收入和30年期限可借本金会下降。浮动利率通常承受更高权重；混合型和定期重定价产品可能因固定期较长而降低权重，但初始报价和总利息未必更低。

如何计算额度？

年度可用预算等于“认可年收入×DSR上限－现有债务年度还款额”。月还款额为A、月审核利率为r、期数为n时，本金P可近似为 P=A×[1−(1+r)^(-n)]÷r。可结合DSR计算器、LTV计算器和贷款计算器交叉检查。

收入案例

假设DSR为40%、无现有债务、30年等额本息。审核利率从4.0%提高到5.5%时，年收入5000万韩元的估算额度约从3.49亿降至2.94亿韩元；7000万收入约从4.89亿降至4.12亿；1亿收入约从6.98亿降至5.88亿。银行认可收入、还款方式和产品规则会改变结果。

若年收入7000万韩元但现有债务每年需还600万韩元，新房贷年度预算仅剩2200万韩元。签约前新增汽车分期或信用贷款，可能使可用房贷减少数千万韩元。

怎样选择利率类型？

不要只追求最大批准额。分别计算当前报价、压力审核利率以及利率再上升2个百分点时的月供；再测试收入下降10%后，是否仍能保留六个月必要开支。长期固定利率有助于稳定现金流，浮动利率可能起步较低，但付款变化更快。

银行咨询清单

• 准备最近两年收入证明和完整负债清单。
• 确认未使用的信用额度是否计入审核。
• 以相同条件比较浮动、混合和定期重定价产品。
• 记录实际利率、审核利率、月供、总利息和提前还款费用。
• 核对地区、房价和持有住房数量对应的LTV规则。
• 在预计批准额下再留10%至15%的资金缓冲。

实用判断

真正重要的不是计算器显示的最大数字，而是家庭长期能够承担的月供。保存三种利率情景，用最保守的月供重新编制生活预算，再与LTV上限比较并取较小值。这样即使不预测房价，也能同时降低交割资金不足和购房后现金流紧张的风险。

常见问题

实际要支付压力利率吗？ 不需要，它仅用于审核，实际利息按合同利率。

DSR一定是40%吗？ 不一定，机构、产品和借款人条件可能不同。

40年期限一定更好吗？ 额度可能增加，但总利息也会增加，并可能有年龄限制。

还清信用贷款会立刻提高额度吗？ 信用信息更新可能延迟，应保留还款证明。

可以合并夫妻收入吗？ 部分共同借款产品允许，但配偶的债务也可能纳入。

为什么银行结果不同？ 银行还会考虑认可收入、抵押估值、信用评分和内部限额。

资料日期：2026年7月21日。本文为教育性估算，不构成批准承诺；申请前请向银行确认最新条款。