住房抵押贷款转贷计算：剩余本金、相同期限与成本回收时点

正在偿还的住房抵押贷款发生调息，或考虑转贷时，应以当前余额和剩余期限进行比较。把月还款额减少与实际利息节省分开，并算出何时收回初期费用。

本文比较一笔已偿还5年的假设贷款所剩的300个月。新贷款的利率类型选择，请参阅新住房抵押贷款的利率路径比较。这里的利率仅为计算假设，不是市场预测或银行报价。

向银行取得当前余额和下次调息日期

从现有贷款还款表中确认余额、剩余期限、下次适用利率和调整日期。不要只用最初放款时的利率计算剩余期间。如果合同的固定期即将结束，还应核对之后的基准指标、加点利率和优惠条件。

已还5年，就从剩余300个月开始比较

不要直接套用新借3亿韩元（韩国货币）的月还款额表。最初3亿韩元按4%、360个月、月末等额本息还款60个月后，四舍五入前的余额约为271,342,539.408273韩元。假设从此时起，原贷款按5%、转贷按4%，均维持剩余300个月。这不代表审批可能性或实际银行利率。

原贷款月还款额约为1,586,241韩元，新月还款额约为1,432,246韩元。相差约153,996韩元，指的是现金支出差额。转贷费用600,000韩元在开始时另行支付，不计入新贷款本金。

在这一假设下，累计利息节省超过费用的时点是第3个月。结果与60万韩元 ÷ 月还款额差额不同，是因为两种月还款额中包含的偿还本金不同。节省多少利息，与每月账户少扣多少钱，是两个不同的问题。

自己的表格应填入当前还款表中的准确余额、剩余期限、调息日期、提前还款手续费及新贷款附带费用。不要与把期限从300个月延长到360个月、仅降低月还款额的比较混在一起。如果即将卖房或再次转贷，还应比较届时的剩余余额与费用。

核验记录：2026年9月15日，直接计算了剩余300个月的两份还款表，并分别对照利息和本金减少额。未纳入税务影响、折现率、额外手续费及未来调息。韩国住宅金融公社月度还款计算可作为核对途径，最终仍以个人合同还款表为准。

固定期结束后，要用最初本金重新算吗？

不是。应使用重新定价时的剩余本金和剩余期限。假设上述3亿韩元贷款已按4%偿还60个月，剩余本金约为271,342,539韩元。此后适用5%，并按剩余300个月重新计算等额本息，月还款额约为1,586,241韩元，比最初的1,432,246韩元增加约153,996韩元。增加额使用各月还款额四舍五入至整数韩元之前的数值计算。

剩余本金可用P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r复算。P是最初本金，A是四舍五入前的月还款额，k是已还款次数。r为年利率换成小数后÷12。例如4%应输入0.04÷12。r=0时，不使用带除法的公式，而使用剩余本金 = P−A×k。实际银行的计息天数、韩元尾数处理、部分还款和合同方式可能造成差异。计算示例不保证未来账单金额。

转贷只要月还款额下降，就有利吗？

即使延长期限使月还款额降低，总利息仍可能增加。先以相同剩余期限比较原贷款和新贷款，再加上提前还款手续费及新贷款附带费用。也不能事先认定转贷一定获批或拿到某个利率。不要以“3年后一定能换贷款”为前提决定借一大笔钱。

韩国金融委员会说明，对2025年1月13日以后签订的新合同，提前还款手续费已改为以实际成本为中心的结构，并由金融机构每年公布费率。不能把当时的平均费率直接填入自己的2026年合同。请根据韩国金融委员会提前还款手续费说明，索取与自己合同日期和产品对应的实际金额。

💡 实用提示：在成本回收表中再加三栏

上述比较中3个月收回成本，只适用于其假设。自己的表格应加上“剩余期限是否相同”“是否可能在收回成本前卖房”“能否维持新的优惠条件”。月还款额差额也包含偿还本金的差别，因此应与累计利息节省分开记录。

常见问题

Q. 下次调息日期在哪里确认？

从当前合同和银行还款说明中确认。分别查看最初固定期和之后的重新定价周期，同时记录基准指标和加点利率。

Q. 转贷前应索取以哪一天为准的还款表？

以计划办理转贷的日期为基准，索取余额和预计手续费。如果实际办理日期改变，应重新确认金额。不要把过去查询到的金额当成确定费用。

Q. 计算5年后的利率时，要重新输入3亿韩元吗？

应输入扣除已偿还本金后的余额，以及剩余期限。如果有部分还款或逾期，请确认银行提供的当前余额。

Q. 转贷后每月支出减少，就是省钱吗？

也可能只是延长期限后本金还得更慢。需要另行计算相同期间的利息和手续费。

Q. 可以采用网上的平均提前还款手续费吗？

应优先以个人合同的费率和免除条件为准。不能用放款日期、产品均不同的平均值，确定实际成本。

Q. 这张表代表贷款额度或审批结果吗？

不是。这是比较现金流的计算。收入、抵押物、现有贷款和金融机构审查，都应另行确认。

再融资前的输入表与判断

向银行取得执行日期 | 当前余额 | 剩余月数 | 下一次利率变更日 | 原利率与新利率 | 提前还款费 | 新贷款附加费用 | 期限是否相同，并把相同数据放入两张还款表。每月分开累计利息和本金，再扣除初始费用。本例三个月利息节省为677,936韩元，扣除600,000韩元后剩77,936韩元；若之前卖房或再次再融资，费用可能无法收回。