LTVとDSRによる住宅ローン限度額の計算方法 - 2026年最新規制完全ガイド

重要ポイント

• LTV: 住宅価格に対する借入限度額の割合（規制地域の1住宅所有者は最大50%）
• DSR: 年収に対する年間元利返済額の割合（40%以下に抑える必要あり）
• 2026年はストレスDSR第2段階が適用 → 実質的な限度額はさらに縮小

LTV、DSR、DTIとは？中核概念を3分で理解する

住宅ローンを組むには、LTV、DSR、DTIという3つの重要なルールを理解する必要があります。

LTV (Loan To Value) LTVは、住宅価値に対する最大借入額の割合です。

• LTV 50% → 10億ウォンの住宅なら、最大5億ウォンまで借入可能

DTI (Debt To Income) DTIは、年収に対するすべての債務の年間元利返済額の割合です。

• DTI 40% → 年収6,000万ウォンの場合、年間元利返済額は最大2,400万ウォン

DSR (Debt Service Ratio) DSRはDTIより厳格です。住宅ローンだけでなく、信用ローン、カードローンなど、すべての債務の元利返済額が含まれます。

• DSR 40% → 年収6,000万ウォン × 40% = 年間元利返済能力は合計2,400万ウォン
• すでに信用ローンがある場合、その分だけ住宅ローン限度額は減ります

2026年最新の規制状況 - ストレスDSR

2024年に導入されたストレスDSRは、従来のDSRより厳しい制度です。現在の金利が低くても、より高い金利環境を想定して借入限度額を計算します（ストレス金利）。

ストレスDSR第2段階（2026年基準）:

• ストレス金利の上乗せ: +1.5%p（基準金利に1.5%を加算）
• 例: 実際の借入金利が4%の場合、限度額は5.5%で計算

その結果、同じ年収・同じ実際金利でも、実質的な借入限度額は10-15%低下しています。

規制地域別のLTV限度（2026年基準）

実践的な計算例: 10億ウォンのマンション、年収8,000万ウォン、無住宅者、規制地域

• LTV限度: 10億ウォン × 50% = 5億ウォン
• DSR限度: 8,000万ウォン × 40% = 年間3,200万ウォン → 30年返済基準で約5億4,000万ウォン
• 実際の限度額: min(5億ウォン, 5億4,000万ウォン) = 5億ウォン

自分で借入限度額を計算するには、LTV Calculatorをお試しください。

DSR限度額を最大化する戦略

戦略1 - 既存債務を先に返済する 申請前に信用ローン、当座貸越枠、学生ローン、自動車ローンなどの債務を整理すると、DSRに余裕が生まれ、住宅ローン限度額が増えます。

戦略2 - 借入期間を延ばす 同じ借入額でも、返済期間を30年から40年に延ばすと年間元利返済額が下がり、DSRの数値を抑えられます。ただし、総支払利息は増えます。

戦略3 - 世帯合算所得を活用する 夫婦双方の合算所得を基準にDSRを計算すると、限度額を大きく引き上げられる可能性があります。ただし、配偶者も共同保証人になります。

戦略4 - 特例Bogeumjari Loanを利用する 政府支援商品のSpecial Bogeumjari Loanは、DSRの扱いが緩和されています。低所得世帯や新婚世帯に有利です。

取得税を含む不動産購入の総費用を把握するには、Acquisition Tax Calculatorも確認してください。

金利とローン返済シミュレーション

2026年、主要銀行の住宅ローン金利は年3.5-5.5%前後です。同じ5億ウォンの借入でも、金利によって毎月の返済額は大きく変わります。

金利が1%p高いだけで、30年間で追加利息は1億ウォンを超えます。固定金利と変動金利のどちらを選ぶかも慎重に検討する必要があります。

賃貸利回りはRental Yield Calculatorで確認できます。

専門家による重要まとめ

2026年はストレスDSR第2段階の適用により、実質的な住宅ローン限度額がさらに下がっています。実際の限度額は、LTV 50%（規制地域の1住宅所有者）とDSR 40%のうち低い方になります。借入前に既存債務の返済、返済期間の延長、配偶者との所得合算を活用することで、限度額を最大化できます。政府支援商品（Special Bogeumjari Loan、Didimdol Loan）を先に確認することが、税金を節約し費用を抑える出発点です。

FAQ

Q1. DSR 40%はすべての銀行で同じように適用されますか？ 第1金融圏（商業銀行）ではDSR 40%が適用され、第2金融圏（貯蓄銀行やキャピタル会社）ではDSR 50%が適用されます。ただし、第2金融圏の貸し手は金利が高めです。

Q2. 初めて住宅を購入する場合、LTVが80%まで上がると聞きました。本当ですか？ 初めて住宅を購入する人向けの取得税減免の対象者は、LTVが最大80%まで認められる場合があります。ただし、借入上限は6億ウォンで、DSR 40%ルールは同じように適用されます。

Q3. 非規制地域のLTVはいくらですか？ 非規制地域では、無住宅者と1住宅所有者は最大70%のLTVが認められる場合があります。規制地域より20%p高い水準です。

Q4. 信用ローンを組むと住宅ローン限度額は減りますか？ はい。信用ローンの年間元利返済額はDSRに含まれるため、利用可能な住宅ローン額が減ります。可能であれば、住宅ローン承認後に信用ローンを利用してください。

Q5. チョンセローンもDSRの対象ですか？ 原則として、チョンセローンはDSRの対象ですが、保証保険商品（HUG、SGI）はDSR計算から除外されることがよくあります。銀行の支店で確認してください。

Q6. 所得確認が難しい自営業者は、どのように借入できますか？ 自営業者は総合所得税申告書や付加価値税申告書で所得を証明します。申告所得が低いと限度額も下がるため、長期的には正直に税務申告を行う方が借入に有利です。