2026年ストレスDSR住宅ローン限度額ガイド

要点: ストレスDSRは実際の契約金利より高い審査用金利で返済能力を確認する制度です。最終的な資金計画では、所得基準のDSR限度と担保価値基準のLTV限度のうち小さい金額を使います。

ストレスDSRとは何ですか？

DSRは、対象となるすべての借入の年間元利返済額を認定年収で割った比率です。単純に40%を仮定すると、年収7,000万ウォンの年間返済枠は2,800万ウォンです。既存の信用ローンやカードローンなどの年間返済額は、この枠から先に差し引かれます。

ストレス金利は実際に支払う金利ではありません。将来の金利上昇に耐えられるかを審査するための仮想金利です。提示金利4.0%でも審査金利5.5%で計算されれば、同じ年収・期間でも借入元金は少なくなります。

どのように計算しますか？

年間返済可能額は「認定年収×DSR基準－既存借入の年間返済額」です。月返済額A、月利r、返済回数nの場合、元金Pは P=A×[1−(1+r)^(-n)]÷r で概算できます。DSR計算機、LTV計算機、ローン計算機を組み合わせて確認してください。

年収別の概算例

DSR40%、既存借入なし、30年返済とします。金利4.0%から審査金利5.5%に変わると、年収5,000万ウォンでは約3.49億ウォンから2.94億ウォン、年収7,000万ウォンでは約4.89億ウォンから4.12億ウォン、年収1億ウォンでは約6.98億ウォンから5.88億ウォンへ下がる概算です。銀行の認定所得、返済方式、商品条件で結果は変わります。

年収7,000万ウォンでも既存債務の年間返済が600万ウォンあれば、新規ローンに使える年間枠は2,200万ウォンです。契約直前の自動車ローンや信用ローンが住宅購入資金を大きく変える理由です。

金利タイプの選び方

変動型は当初金利が低くてもストレス金利の影響が大きい場合があります。長期固定型や周期型は審査上有利になる可能性がありますが、表示金利や総利息が高いこともあります。現在金利、審査金利、金利が2ポイント上昇した場合の三つを比較し、収入が10%減っても生活費と6か月分の予備資金を維持できるか確認します。

銀行相談前のチェックリスト

• 直近2年の所得証明と全借入一覧を準備する。
• 未使用の信用枠が審査に含まれるか確認する。
• 同一条件で変動型・混合型・周期型を比較する。
• 月返済額、総利息、繰上返済手数料を記録する。
• 地域、住宅価格、保有住宅数に応じたLTVを確認する。
• 承認見込み額より10〜15%低い予算で契約を検討する。

実務的な考え方

重要なのは最大承認額ではなく、家計が継続して返せる金額です。三つの金利シナリオを保存し、最も厳しい月返済額で家計を組み直します。その結果とLTV限度を比べ、小さい方を上限にして諸費用と緊急資金を残してください。住宅価格を予測しなくても、残金不足と購入後の資金繰り悪化を同時に抑えられます。

よくある質問

ストレス金利を実際に払いますか？ いいえ。審査用で、実際の利息は契約金利で決まります。

DSRは必ず40%ですか？ 金融機関、商品、借り手の条件で異なります。

40年返済は常に有利ですか？ 限度は増えても総利息が増え、年齢などの制限もあります。

信用ローン返済後すぐ反映されますか？ 情報反映に時間差があるため証明書を提出してください。

夫婦の所得を合算できますか？ 共同債務者の条件により可能ですが、配偶者の債務も審査されます。

計算機と銀行結果が違う理由は？ 銀行は認定所得、担保評価、信用点数、内部限度を追加するためです。

情報基準日: 2026年7月21日。実際の申込み前に金融機関の最新条件を確認してください。