住宅ローン借換え計算：残元本・同じ満期・費用回収時点

返済中の住宅ローンの金利が変わるときや借換えを検討するときは、現在残高と残存期間で比較します。月支払額の減少と実際の利息削減を分け、初期費用を回収する時点まで計算します。

この記事は、すでに5年返済した仮想ローンの残り300か月を比較します。新規借入れの金利類型比較は新規住宅ローンの金利経路比較をご覧ください。ここでの金利は市場予測や銀行提案ではなく計算用の仮定です。

銀行から現在残高と次回金利変更日を受け取ります

現在の返済表で残高、残存期間、次の適用金利と変更日を確認します。当初実行時の金利だけで残期間を計算しません。固定期間が終わる契約なら、その後の基準指標、上乗せ金利、優遇条件も確認してください。

5年返済済みなら残り300か月から比較します

新規3億韓国ウォンの月支払額表をそのまま使いません。当初3億韓国ウォンを4%、360か月、月末元利均等で60か月返した残高は、四捨五入前で約271,342,539.408273韓国ウォンです。この時点から既存ローンは5%、借換えは4%が残り300か月続くと仮定します。承認可能性や実際の銀行金利を意味しません。

既存月額は約1,586,241韓国ウォン、新月額は約1,432,246韓国ウォンです。差の約153,996韓国ウォンは現金支出の差です。借換え費用600,000韓国ウォンは開始時に別払いし、新元本には加えません。

この仮定では、累積利息削減が費用を超えるのは3か月目です。60万韓国ウォン ÷ 月支払額の差と結果が違うのは、両支払額に含まれる元本返済額が異なるためです。利息削減と毎月口座から出ていく額の減少は、別の問いです。

自分の表には現在返済表の正確な残高、残存期間、金利変更日、繰上返済手数料、新ローン付帯費用を入れてください。300か月から360か月に延ばして月額だけ減らす比較とは混ぜません。売却や再借換えを予定しているなら、その時点の残高と費用も合わせて比べます。

検証記録：2026年9月15日、残り300か月の2つの返済表を直接計算し、利息と元本減少をそれぞれ照合しました。税効果・割引率・追加手数料・将来の金利変更は含めていません。韓国住宅金融公社の月別返済計算は確認先であり、個人の約定表が最終基準です。

固定期間が終わると当初元本で計算し直しますか？

いいえ。再計算時点の残元本と残期間を使います。上記3億韓国ウォンを4%で60か月返済したと仮定すると、残元本は約271,342,539韓国ウォンです。その後5%を適用し、残り300か月で再び均等返済すると、月返済額は約1,586,241韓国ウォンです。当初1,432,246韓国ウォンより約153,996韓国ウォン増えます。増加額は各返済額をウォン単位に四捨五入する前の数値で計算しました。

残元本はP×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷rで再現できます。Pは当初元本、Aは四捨五入前の月返済額、kは支払済み回数です。rは年利を小数にした値÷12です。例えば4%は0.04÷12を入れます。r=0では割り算式の代わりに残元本 = P−A×kを使います。実際の銀行の日数計算、ウォン単位処理、一部返済、約定方式で差が出る場合があります。計算例は将来の請求額を保証しません。

借換えは月支払額が減れば得ですか？

満期を延ばして月額が減っても、総利息が増える場合があります。既存・新規をまず同じ残期間で比較し、繰上返済手数料と新ローン付帯費用を加えます。借換え時の承認や金利も事前確定はできません。「3年後に必ず借り換えればよい」という前提で大きな借入れを決めないでください。

韓国金融委員会は、2025年1月13日以降の新規契約から繰上返済手数料を実費中心に改め、金融会社が毎年料率を公表すると説明しました。当時の平均料率を自分の2026年契約へそのまま入れてはいけません。金融委員会の繰上返済手数料案内を基に、自分の契約日・商品の実額を求めてください。

💡 実践のヒント：損益分岐表に3つの欄を追加

上の損益分岐3か月はその仮定だけに当てはまります。自分の表に「残存期間は同じか」「損益分岐前に家を売る可能性があるか」「新しい優遇条件を守れるか」を加えてください。月額差には元本返済量も含まれるため、利息削減累計とは別に記載します。

よくある質問

Q. 次回金利変更日はどこで確認しますか？

現在の約定書と銀行の返済案内で確認します。当初固定期間とその後の再設定周期を分け、基準指標と上乗せ金利も記載してください。

Q. 借換え前の返済表はどの日付で受け取りますか？

借換え実行予定日を基準に残高と見込手数料を求めます。実行日が変わったら金額も再確認します。過去の照会額を確定費用にしません。

Q. 5年後の金利計算で3億韓国ウォンを再入力しますか？

返済済み元本を除いた残高と残存期間を入れます。一部返済や延滞があれば銀行の現在残高を確認してください。

Q. 借換えで毎月の支出が減るのは節約ですか？

期間延長で元本をゆっくり返す効果かもしれません。同期間の利息と手数料を別に計算する必要があります。

Q. ネットの平均繰上返済手数料を使えますか？

個人契約の料率と免除条件が優先です。実行日や商品が異なる平均で実費を確定しないでください。

Q. この表は借入限度や承認を示しますか？

いいえ。資金の流れを比べる計算です。所得・担保・既存借入れと金融会社の審査は別に確認します。

借り換え前の入力表と判断

銀行から 実行予定日 | 現在残高 | 残り月数 | 次の金利変更日 | 旧金利・新金利 | 繰上返済手数料 | 新しい借入の諸費用 | 同じ期間か を受け取り、二つの返済表に同じように入れます。毎月の利息と元金を分け、初期費用を引きます。この例では3か月の利息削減677,936ウォンから600,000ウォンを引き77,936ウォンです。それ以前に売却や再借り換えをすると回収できない場合があります。