住宅ローンの固定・変動金利比較：3億韓国ウォンを30年で返す額を直接計算

3億韓国ウォンを30年間、元利均等で返す仮想比較で、年4.0%と4.5%がそれぞれ完済まで続くと、総利息の差は約31,611,616韓国ウォンです。変動金利の将来を予測した結果ではありません。

固定金利なら30年間ずっと同じですか？

満期まで固定の商品と、最初の数年だけ固定の混合型は異なります。混合型は約定の固定期間後に変動金利へ移る場合があります。一定期間ごとに金利を設定し直す周期型もあるため、商品名だけでなく固定期間、次回変更日、基準金利、上乗せ金利、優遇条件を確認します。

変動金利も、韓国銀行が政策金利を変えた日に即座に同じ幅で変わるわけではありません。契約の基準指標と変更周期に従います。固定金利が最初から必ず高いという法則もありません。同じ日に受け取った実際の提案書を比べることが出発点です。

0.5%ポイントの差はいくらですか？

借入元本300,000,000韓国ウォン、期間360か月、毎月の元本と利息の合計が同額となる元利均等返済を仮定します。据置期間、手数料、繰上返済はなく、各金利が満期まで続きます。以下は現在の販売金利ではなく計算用の仮定です。

元本P、月利r、返済回数nの月返済額はP × r ÷ (1 − (1+r)の−n乗)です。月利は年利を12で割ります。年4%は0.04と入力します。金利0なら元本を月数で割ります。

4.0%と4.5%の月額差は四捨五入前で約87,810韓国ウォン、総利息差は31,611,616韓国ウォンです。総利息は四捨五入前の月返済額で計算したため、表の月額を360倍した値とは少し違う場合があります。実際の銀行の予定表では、支払日、日数計算、ウォン単位の端数処理でさらに差が出ます。

同じ1%ポイント上昇でも、上がる時期で変わります

3億韓国ウォンを360か月、月末の元利均等で返す条件で、5つの返済表を直接計算しました。開始金利はすべて4%です。変更後の金利は満期まで続くと仮定します。販売金利や見通しではありません。

同じ5%でも、13か月目から上がると総利息は約2億7,600万韓国ウォン、301か月目からなら約2億1,773万韓国ウォンです。高金利が適用される期間と、その時点の残元本がどちらも違うためです。3%に下がるシナリオの最大支払額は、引下げ前の額です。

毎月の計算順は今回の利息 = 直前残高 × 年利 ÷ 12、元本返済 = 月支払額 − 今回の利息、新残高 = 直前残高 − 元本返済です。変更月には、その時点の残元本と残月数で支払額を再計算しました。過去に返した月まで新金利で計算し直しません。

計算は四捨五入前の小数で続け、表だけをウォン単位で四捨五入しました。銀行の日数計算、切捨て、優遇条件、繰上返済手数料は別です。5年後に売却予定なら、360か月の合計より、その時点までの利息と売却時残高を比べてください。返済中の借入れの借換えには、残期間をそろえた別の比較が必要です。

検証記録：2026年9月15日、5シナリオの月次1,800行を作成し、元本合計、月次残高、金利0%の境界値、独立した残高式と照合しました。実際の顧客の返済履歴ではありません。

残元金からローンを計算し直す

残元金、残月数、金利と割引条件、繰上返済・借換え手数料をそろえます。同じ保有期間で残高・利息・手数料を比較し、5年後売却も計算します。DSRのストレスと実費を分け、未回答の条件があれば勝者を決めません。

💡 実践のヒント：予測より先に耐えられる額を計算します

上の仮想表で年4.0%と5.0%の月返済額差は約178,219韓国ウォンです。これは異なる2つの新規借入れの比較で、既存借入れの金利変更額をそのまま予測したものではありません。生活費、他の借入返済、緊急資金を引いた残りの現金が、この差より少なくないかを先に見ます。余裕が小さいなら、低い開始金利だけでは選びにくくなります。

新規提案書の優遇金利を維持する条件を確認してください。返済中の残高、手数料、費用回収は既存住宅ローンの借換え計算で別に比較します。

韓国のストレスDSRは金利上昇リスクを反映して返済能力を見る審査計算です。審査用の上乗せ金利が、そのまま実際の利息に加わる意味ではありません。韓国金融委員会の案内で、2025年7月1日施行は第2段階ではなく第3段階と確認できます。詳細な施行報道資料は商品類型ごとの審査構造を説明しています。その後の規則変更もあり得るため、申込日に銀行の限度額計算を受けてください。

よくある質問

Q. 5年固定は30年固定ですか？

いいえ。5年後の金利方式、基準指標、最初の変更日を契約書で確認します。

Q. 変動金利はすべて6か月ごとに変わりますか？

契約によります。自分の商品の変更周期と基準指標を観測する日を銀行に尋ねてください。

Q. 開始金利が最低なら総費用も最低ですか？

そうとは限りません。その後の金利、手数料、優遇条件、実際の借入維持期間で変わります。

Q. 預金利息計算機でローン返済額を出せますか？

できません。預金はお金が積み上がり、借入れは元本が減る計算です。本文の式か銀行の返済表を使ってください。

Q. ストレスDSRの金利を実際に払いますか？

限度額審査に使う値と約定利息は異なります。実際の利息は契約の適用金利で確認します。

Q. この表で固定と変動の勝者を決められますか？

できません。最初の金利別月額表は各金利が360か月一定の仮定です。2つ目の時期別表は指定月に変わる仮定です。どちらも将来予測ではなく、実際の変動金利は個人契約の変更時点とその後の経路で計算する必要があります。

既存制度案内の確認：2026-09-08。金利経路別計算の検証：2026-09-15。個別ローンの推奨や承認保証ではなく計算案内です。実際の支払日、ウォン単位の処理、手数料、資格は自分の提案書で確認してください。