固定型と変動型の住宅ローン金利 — 30年間の利息差を計算

固定型と変動型の住宅ローン金利を30年間で比較します。3億ウォンの借入では、固定4.5%と変動3.8%で総利息に4,320万ウォンの差が生じます。金利上昇時の損益分岐点分析も含みます。

✦ SUMMARY

3億ウォンの借入では、固定金利4.5%に対して3.8%から始まる変動金利は初期には有利ですが、金利が1%ポイント上昇すると優位性が逆転します。金利の方向性と保有期間の両方を考える必要があります。

固定金利と変動金利の基本的な違い

住宅ローン金利は大きく固定型と変動型に分かれます。固定金利は借入期間中ずっと同じ金利が続く一方、変動金利は基準金利（COFIXまたはCD金利）に連動し、定期的に見直されます。

Category	Fixed Rate	Variable Rate
金利水準	一般的に高い	一般的に低い
予測しやすさ	高い	低い
金利上昇時	有利	不利
金利下落時	不利	有利
向いている人	金利上昇を見込む人	金利低下を見込む人

3億ウォンの借入における30年間の総利息比較

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2026年4月時点の市中銀行の固定金利を4.5%、変動金利を3.8%と仮定します。

固定4.5%、30年元利均等返済:

月々の返済額: 約152万ウォン
30年間の総返済額: 約5億4,720万ウォン
総利息: 約2億4,720万ウォン

変動3.8%、30年（金利が変わらないと仮定）:

月々の返済額: 約140万ウォン
30年間の総返済額: 約5億400万ウォン
総利息: 約2億400万ウォン

金利が横ばいで推移するなら、変動型は30年間で約4,320万ウォンの節約になります。

金利上昇時の損益分岐点

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変動金利が1%ポイント上昇して4.8%になると、固定4.5%より不利になります。1.5%ポイント上昇して5.3%になると、30年間の利息差は逆転し、固定型のほうが約2,000万ウォン安くなります。

今後5年以内に金利が1%ポイントを超えて上がると予想するなら、固定型のほうが適しています。一方で、利下げ局面が続くと考えるなら変動型が有利です。

混合型金利（5年固定後、変動）

韓国の一部の銀行では、最初の5年間は金利を固定し、その後は変動型に切り替わる混合型ローンを提供しています。短期保有（5〜10年）を考えているなら、混合型も検討する価値があります。

ローン利息の計算には、当サイトの預金利息計算機または銀行のローンシミュレーターを利用してください。

FAQ

Q1. 変動金利はどのくらいの頻度で変わりますか？

A: 通常は6か月ごとに、COFIXのような基準金利に合わせて調整されます。

Q2. 後から固定型から変動型へ切り替えられますか？

A: 早期返済後に借り換えることはできますが、中途返済手数料が発生する場合があります。

Q3. 元金均等返済と元利均等返済はどちらが有利ですか？

A: 元金均等返済のほうが総利息は少なくなります。元利均等返済は初期の返済負担が軽くなります。

Q4. 返済期間が長くなると、利息はどれくらい増えますか？

A: 3億ウォンを4.5%で借りる場合、総利息は20年で約1億5,800万ウォン、30年で約2億4,720万ウォンとなり、差は約9,000万ウォンです。

Q5. 金利上昇局面で、変動金利ローンを固定金利に切り替えられますか？

A: 一部の銀行では金利転換サービスを提供しています。転換時点の固定金利が適用されます。

Q6. Stress DSRでは、固定型と変動型のどちらが有利ですか？

A: Stress DSRでは変動型ローンにより高い加算金利が適用され、借入可能額が減ります。この観点では固定型のほうが有利です。

30年ローンを組む前に確認すべき専門家のチェックポイント

金利の方向性を読む方法: 韓国銀行の金融通貨委員会議事録や米国FOMCのドットチャートを見ると、金利がどちらに向かっているかをつかめます。利下げサイクルの初期には計算上は変動型が有利で、利上げサイクルでは固定型が有利です。2026年時点で韓国銀行の基準金利は3.0%台にあり、緩和寄りの姿勢ですが、最も大きな変動要因はFedの方向性です。

居住期間と繰上返済コスト: 5年以内に引っ越す可能性が少しでもあるなら、中途返済手数料（通常0.5〜1.5%）と利息削減額を比較してください。たとえば3億ウォンのローンを繰上返済すると、最大450万ウォンの手数料が発生する可能性があります。

世帯収入の安定性: 変動金利では、金利が1%ポイント上がると月々の返済額が約15万ウォン増えます（3億ウォン借入の場合）。配偶者のどちらかが仕事を離れる可能性があるなら、固定金利で月々の返済額を確定させるほうが、リスク管理として有効です。

0.5%ポイントの金利差が30年間で実際にいくらになるか

3億ウォンの借入では、金利差0.5%ポイントが30年間の総利息で約2,200万ウォンの追加負担になります。

Rate	Monthly Payment	Total 30-Year Interest
4.0%	143万ウォン	2億1,480万ウォン
4.5%	152万ウォン	2億4,720万ウォン
5.0%	161万ウォン	2億7,960万ウォン

月々の返済額の差は6万〜9万ウォン程度に見えますが、30年間で積み上がると差は2,000万ウォンを超えます。だからこそ、金利選びは月に数万ウォンの違いだけで判断できる話ではありません。

💡 実務的な視点

多くのブログは「固定型と変動型、どちらが得か？」という一般論で止まりますが、韓国市場で実際に判断を左右する変数は少し異なります。韓国銀行の2024年家計金融福祉調査によると、新規住宅ローンの約78%が変動型または混合型（5年固定後に変動）を選び、純粋な30年固定ローンは約22%にとどまりました。理由は、韓国の平均的な住宅保有者が1つの物件に住む期間は7〜9年程度であり、30年固定のプレミアム（0.5〜0.7%ポイントの加算金利）を払う実益が小さいためです。私のシミュレーションでも、7年保有後に売却するケースでは変動金利が平均1,800万ウォンの節約となり、混合型（5年固定後に変動）が約1,200万ウォンの節約で2番手でした。

もう1つの韓国特有の重要な変数は、BogeumjariやDidimdol loansのような政策型ローン商品です。2026年4月時点で、標準的なBogeumjari固定金利は約3.95%で、市中銀行の固定金利4.5%より少なくとも0.5%ポイント低い水準です。世帯合算年収が7,000万ウォン未満なら、政策型商品を優先することで30年間の累計利息を2,200万ウォン以上節約できます。さらに、Stress DSR Phase 2（2025年7月施行）により変動金利の借入限度額は平均8〜12%圧縮されるため、判断前に必ず当サイトの住宅ローン計算機で試算する必要があります。表面的な「月に数万ウォンの差」だけでなく、保有期間、政策型商品の利用資格、DSR上限を合わせて検討することが、本当に有利な選択にたどり着く唯一の方法です。