2026年韓国総合不動産税 — 一世帯一住宅12億ウォン控除、多住宅者への重課、夫婦共同名義戦略

重要ポイント

• 韓国の総合不動産税（Jongbu-se）は、毎年6月1日時点で所有している不動産を基準に課税され、1世帯1住宅の所有者には12億ウォン（約87万米ドル）の控除が適用されます。
• 複数住宅所有者（2戸以上）は、3戸以上を保有している場合、または調整対象地域に2戸を保有している場合、1.2%～6.0%の重い加算税率が適用されます。

• 1つの住宅を夫婦共同名義にすると、各配偶者に9億ウォンの控除が認められ、合計で最大18億ウォンまで非課税になります。多くの場合、単独名義の12億ウォン控除より有利です。
• 合算排除（賃貸住宅、寄宿舎）は毎年6月末までに申告する必要があります。
• 納付期限は12月1日～15日で、税額が250万ウォンを超える場合は6か月の分納が認められます。

総合不動産税は、韓国の国税として課される不動産保有税です。6月1日が課税基準日であり、5月31日が合算排除の期限で、配偶者への共同名義への変更も5月までに済ませる必要があるため、検索数は毎年5月から6月に急増します。本ガイドでは、2026年の計算ルール、1住宅所有者向けの12億ウォン控除、複数住宅への加算税率、そして夫婦共同名義による節税効果を、具体的な数字で解説します。

総合不動産税とは？ 6月1日の課税基準で誰が納めるのか？

総合不動産税（Jongbu-se）は、6月1日00:00 KST時点で所有している住宅や土地の公示価格の合計が基準額を超える場合に、毎年課される保有税です。固定資産税は地方自治体が徴収するのに対し、Jongbu-seは国税庁が管轄する国税であり、不動産価格の投機と資産格差を抑制する目的で2005年に導入されました。

基本的な課税対象者は次のとおりです。

• 1世帯1住宅の所有者：公示価格が12億ウォンを超える場合
• 複数住宅所有者（2戸以上）：合計が9億ウォンを超える場合
• 法人所有の住宅用不動産：控除なしで評価額全額に課税

重要な概念は「1世帯1住宅」です。これは単に1人が1戸の住宅を所有しているという意味ではありません。世帯全体を合算して住宅が1戸だけであることを意味します。配偶者や同一世帯の子どもが別の不動産を所有している場合、12億ウォン控除は適用されず、標準の9億ウォン控除のみが適用されます。

Jongbu-seの計算式 — 段階別の例（15億ウォンの単独住宅）

総合不動産税は5つのステップで計算されます。

1. 1公示価格を合計する：所有するすべての住宅について、MOLITが評価した公示価格を合計します（市場価格ではありません）。
2. 2控除額を差し引く：1世帯1住宅の場合は12億ウォン、それ以外は9億ウォンを控除します。
3. 3公正市場価額比率60%を適用する：控除後の金額に60%を掛けます。
4. 4累進税率を適用する：課税標準の区分に応じて0.5%～5.0%を適用します。
5. 5重複する固定資産税を差し引く：同じ不動産にすでに課された固定資産税を控除します。

実例 — 公示価格15億ウォンの1世帯1住宅：

• 評価額合計：KRW 1.5B
• 1.2B控除後：KRW 300M
• 公正市場価額比率60%適用後：KRW 180M（課税標準）
• 税率0.5%（300M以下の区分）：180M × 0.5% = KRW 900,000
• 重複する財産税控除（約300K）：最終額 ≈ KRW 600,000

同じKRW 1.5Bの評価額でも、2戸を合算して保有する複数住宅所有者は900M控除しか受けられず、課税標準600M、税率0.7%となり、概算でKRW 2.52M、一住宅所有者の4倍を超える負担になります。

1世帯1住宅の1.2B控除 — 対象者は？

1.2BのJongbu-se控除を受けるには、次の4つすべての要件を満たす必要があります。

• 6月1日時点で、単独名義の住宅を1戸だけ保有していること（配偶者および同一世帯の子の保有分と合算）
• 世帯内の誰も他の不動産を所有していないこと（30歳未満で未婚、かつ所得基準未満の子は同一世帯とみなされます）
• 相続または贈与により一時的に2住宅となった場合は、5年以内に処分すれば1住宅として認められます
• 単独所有のみ（夫婦共同名義の場合は、900M × 2の別ルールが適用されます）

子が住民登録上は別世帯でも、未婚で30歳未満、かつ一定所得未満の場合は同一世帯とみなされることがあり、1住宅控除の対象外となる可能性があります。Jongbu-seの判定直前には、必ず家族関係証明書と住民登録を再確認してください。

複数住宅の重課税率 + 回避戦略

複数住宅所有者は標準の900M控除しか受けられず、さらに住宅数と所在地に応じた重課税率が適用されます。

2026年 Jongbu-se 税率表（個人）：

3つの回避戦略：

• 6月1日前に売却する：5月31日までに決済を完了すれば、その年の税金を完全に回避できます。
• 賃貸住宅の合算排除登録を行う：登録賃貸住宅はJongbu-seの対象から除外されます。義務賃貸期間8〜10年を必ず守る必要があります。
• 子どもへ贈与する：50M（未成年は20M）の贈与税非課税枠を使って所有権を分散します。ただし、10年合算ルールに注意してください。

一部の調整対象地域は2024年以降に部分的に解除されましたが、ソウルの主要地区（Gangnam-3）は引き続き調整対象地域です。所有物件の現在の調整対象地域該当性は、毎年必ず確認してください。

夫婦共同名義による節税 — 実際の比較

最も効果の大きい合法的なJongbu-se軽減策は、夫婦共同名義です。1戸の住宅を夫婦で50:50の持分にすれば、それぞれが900M控除を受けられ、合計で最大1.8Bまで非課税になります。

実際の比較 — 評価額KRW 1.5Bの単一住宅：

• 単独名義 + 1世帯1住宅控除（12億）: 課税標準1億8,000万 × 0.5% = KRW 900,000
• 夫婦共同名義（各9億）: 各持分7億5,000万 < 9億 → Jongbu-se KRW 0

共同名義が常に有利とは限りません。公示価格がKRW 1.8Bを超える場合、単独所有に高齢者控除 + 長期保有控除（最大80%）を組み合わせたほうが、共同所有より有利になることがあります。65歳以上、または保有期間5年以上の所有者では、損益分岐点は通常 KRW 1.8B–2.2B 前後です。

共同名義への変更には 取得税（約4%）と登記費用 がかかるため、年間のJongbu-se節税額と一度きりの変更コストを比較して判断してください。

合算排除 / 特例適用の申告（毎年5〜6月）

Jongbu-seを減らすもう一つの合法的な方法は、合算排除の申告です。

• 対象: 登録賃貸住宅、従業員寮、未分譲の新築住宅、保育施設用途の住宅
• 期限: 毎年 6月1日 – 6月30日（期限を過ぎるとその年は適用不可）
• 方法: Hometax → File/Pay → Comprehensive Real Estate Tax → Aggregation Exclusion / Special Treatment Application

賃貸事業者の場合、登録賃貸住宅の合算排除により、年間で数千万ウォンの節税になることがあります。ただし、義務賃貸期間（4〜10年）を満たす前に早期処分すると、これまで受けた免除額がすべて遡及して徴収されます。

💡 実務上のポイント — Jongbu-se節税の優先順位分析

韓国の不動産税制の15年以上の推移を見ると、Jongbu-se政策は政権ごとに大きく変動してきました。2020〜2022年には多住宅者への重課税率が6.0%まで急上昇しました。2024年以降は一部緩和されていますが、韓国の不動産保有コストはなお世界平均を上回っています。

実務的な節税策の優先順位（効果が大きい順）:

1. 1夫婦共同名義への変更（公示価格1.8B未満の1住宅所有者）: Jongbu-seがゼロになることが多い
2. 2賃貸住宅の合算排除（多住宅所有者）: 義務期間を受け入れられるなら数千万ウォンの節税が可能
3. 36月1日前に控除対象外の住宅を売却（多住宅）: 5月31日までに引き渡しを完了すれば、その年の税金を回避できる
4. 4高齢者控除 + 長期保有控除（65歳以上、単独名義）: 2.2B超では共同名義より有利
5. 5子どもへの贈与で所有を分散: 10年合算ルールの範囲内で、段階的な贈与を計画する

最もよくある誤解は「共同名義は常に有利」というものです。2.2Bを超える高級住宅では、単独名義で80%の高齢者・長期保有控除を適用したほうが、Jongbu-seをより大きく減らせます。Real Estate Tax Calculatorでご自身のケースを試算し、両方のシナリオを比較してください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 売却中の不動産は6月1日の判定に含まれますか？

A: 引き渡し日 で決まります。6月1日00:00前に引き渡しが完全に完了し、所有権が買主へ移転していれば、売主はその年のJongbu-seの対象になりません。引き渡しが6月1日以降の場合、売主が税金を負担します。

Q2. 共同所有にすると、総合不動産税以外の税金も減りますか？

A: はい。譲渡所得税にもメリットがあります。配偶者それぞれに250万ウォンの基礎控除が適用され、累進税率も2人の申告者に分散されます。ただし、名義変更時の取得税（約3.5〜4%）が発生するため、保有期間が短い場合は損失になることがあります。

Q3. 1世帯1住宅の12億ウォン控除は自動で適用されますか？

A: はい、自動で適用されます。ただし、合算排除申告は自動ではありません。賃貸事業者は、その年の排除を受けるために、毎年5月31日までにHometaxで申告する必要があります。

Q4. 総合不動産税が250万ウォンを超える場合、分割納付できますか？

A: はい。税額が250万ウォンを超える場合、6か月の分納が可能です。250万〜500万ウォンの場合は250万ウォンを超える部分を繰り延べでき、500万ウォンを超える場合は最大50%まで繰り延べできます。12月15日の期限までにHometaxで申請してください。

Q5. 公示価格はどこで確認できますか？

A: MOLIT Real Estate Public Price Searchサイトで住所を入力してください。価格は毎年4月に公示され、総合不動産税はこの公示価格を基準に計算されます。

Q6. 賃貸住宅の合算排除は、すべての賃貸住宅に適用されますか？

A: いいえ。対象となるのは、義務賃貸期間（短期4〜5年、長期8〜10年）を満たした登録民間賃貸住宅のみです。早期に処分すると、過去にさかのぼって税額が追徴されます。2020年7月以降、新規登録できるのは長期賃貸のみで、短期登録は終了しています。

まとめ — 関連ツール・参考記事

総合不動産税は毎年6月1日を基準に決まります。5月までに節税戦略を確定しなければ、その年の負担は固定されます。まず公示価格を確認し、単独名義と夫婦共同名義の両方のシナリオを試算して、最適な方法を選びましょう。

• Tool: Real Estate Tax Calculator — 取得税＋総合不動産税シミュレーション
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