2026年の韓国住宅保有税：財産税と総合不動産税を分けて計算する

財産税は住宅ごとに、総合不動産税は一人が全国で保有する住宅をもとに確認します。控除額と課税標準は異なります。財産税の通知額をもう一度足して総合不動産税を求めるものではありません。

一人が住宅を2戸持つ場合と、夫婦で1戸を共有する場合は、公示価格の合計が同じでも計算が異なることがあります。本稿は2026年の住宅税の入力項目を整理し、総合不動産税の課税標準と税額控除前の計算を示します。最終税額には、重複する財産税の控除や個別調整が必要です。以下は韓国の制度であり、日本の固定資産税の計算ではありません。

どの価格と誰の所有情報を記録する？

毎年6月1日の課税基準日に誰が所有しているかを出発点にします。売出価格ではなく、その年の公示価格、持分、住宅数を記録します。同じ人が別の地域で保有する持分も、総合不動産税では全国分を合算することがあります。夫婦の所有分を自動的に一人のものとして合計してはいけません。

韓国国税庁NTSは、住宅の一般的な控除をKRW 900 000 000、要件を満たす1世帯1住宅の所有者ではKRW 1 200 000 000と案内しています。法人や土地は別の仕組みです。NTSの総合不動産税概要に加え、家族の他の住宅や特例申請も確認してください。

Bの住宅にかかる総合不動産税の課税標準がゼロでも、財産税がなくなるわけではありません。これが二つを分ける理由です。事例では、他の不動産や特殊な法的構成はないと仮定しています。

財産税の課税標準に使う比率は？

住宅の一般的な比率は60%です。2026年に法律上1世帯1住宅と認められる住宅では、公示価格KRW 300 000 000以下に43%、KRW 300 000 000超からKRW 600 000 000以下に44%、KRW 600 000 000超に45%を使います。住宅全体に適用する一つの比率を選ぶ仕組みであり、価格を区切って部分ごとに累進適用するものではありません。2026年7月施行の第109条を確認してください。

Aの1戸に一般比率を使うと、KRW 800 000 000×60%=KRW 480 000 000です。軽減や上限適用前の通常の財産税本税は570 000+(480 000 000−300 000 000)×0.004=1 290 000ウォン。等しい2戸ならKRW 2 580 000です。都市地域分、地方教育税、軽減措置、課税標準の上限はまだ反映していません。

総合不動産税の課税標準と控除前税額は？

NTSは住宅控除後の金額に60%を適用します。Aの課税標準は(KRW 1 600 000 000−KRW 900 000 000)×60%=KRW 420 000 000です。各住宅の財産税課税標準KRW 480 000 000とは違います。NTSの計算・税率案内で計算順序を確認できます。

2住宅以下の税率表では、最初のKRW 300 000 000に0.5%、残りKRW 120 000 000に0.7%を適用すると、1 500 000+840 000=KRW 2 340 000になります。これは税額控除前の途中計算であって、最終通知額ではありません。重複する財産税の控除、適用できる税額控除、負担上限、農漁村特別税を別途考慮する必要があります。

財産税の通知額全体を引くのも誤りです。重複分は法定の方法で求めます。通知書ですでに処理された控除を手で再び引けば、二重控除になります。

実用的な整理：住宅別表と所有者別表をつなぐ

一つ目の表には住所、公示価格、持分、財産税の内訳を記録します。二つ目には所有者ごとの持分価格合計と適用控除を記録します。「2戸合計」だけでは所有関係が消え、財産税の通知書だけでは全国合算が分かりません。AではKRW 480 000 000が1戸の財産税の出発点、KRW 420 000 000が一人の総合不動産税の出発点です。数字が似ていても列の名前を残してください。

名義変更や贈与は、他の税や登記費用を生むことがあります。この表だけで節税取引を選ばないでください。公示価格、持分、過去の通知書、住宅数の証拠をそろえ、税務当局にどの条件で差が生じたかを具体的に質問します。

よくある質問

Q. KRW 1 100 000 000の住宅なら総合不動産税はゼロ？

KRW 1 200 000 000の1住宅控除の要件を満たす場合の例です。他の保有物件や所有形態によって変わります。

Q. 財産税の後に総合不動産税もかかるのはなぜ？

税の構造が異なるためです。重複する財産税は法定控除で調整し、全額を単に二重徴収する仕組みではありません。

Q. 夫婦の持分は必ず合算する？

基本は個人ごとです。共同名義の1住宅特例や世帯の要件は別途確認します。

Q. 総合不動産税にも44%を使う？

いいえ。対象金額と比率の規定が異なります。住宅別の財産税表と個人別の総合不動産税表を分けてください。

Q. KRW 2 340 000が実際の総合不動産税通知額？

いいえ。財産税の重複控除や他の調整前です。通知書と比較するときは途中計算と表示します。

Q. この計算を見てすぐ名義を変えてもよい？

いいえ。取得、贈与、譲渡の税や法的権利が変わる可能性があります。適切な専門家と個人の総費用を確認してください。

二つの確認表を固定する

自分の資料で二つの表を埋めます。住宅ごとの固定資産税 住所 | 6月1日の所有者・持分 | 公示価格 | 比率・上限 | 本税 | 教育税 | 都市地域分 | 地域施設税 | 7月/9月納付額、人ごとの総合不動産税 所有者 | 全国住宅持分 | 住宅数 | 9億/12億控除資格 | 比率 | 課税標準 | 税率段階 | 固定資産税相当額控除 | 最終確認値。8億ウォン×60%=4億8千万ウォンと(16億−9億)×60%=4億2千万ウォンを同じ欄に入れません。各表を別々の通知と照合します。