Cara Menghitung Batas KPR Berdasarkan LTV dan DSR — Panduan Lengkap Regulasi Terbaru 2026

Poin Penting

• LTV: Batas pinjaman relatif terhadap harga rumah (hingga 50% untuk pemilik satu rumah di wilayah yang diatur)
• DSR: Rasio pembayaran pokok dan bunga tahunan relatif terhadap pendapatan tahunan (harus tetap 40% atau kurang)
• Stress DSR Phase 2 2026 berlaku → batas efektif semakin berkurang

Apa Itu LTV, DSR, dan DTI? Ringkasan 3 Menit tentang Konsep Inti

Untuk mengambil KPR, Anda perlu memahami tiga aturan utama: LTV, DSR, dan DTI.

LTV (Loan To Value) LTV adalah rasio jumlah pinjaman maksimum terhadap nilai rumah.

• LTV 50% → untuk rumah senilai 1 miliar won, Anda dapat meminjam hingga 500 juta won

DTI (Debt To Income) DTI adalah rasio pembayaran pokok dan bunga tahunan atas seluruh utang terhadap pendapatan tahunan.

• DTI 40% → dengan pendapatan tahunan 60 juta won, pembayaran pokok dan bunga tahunan dapat mencapai 24 juta won

DSR (Debt Service Ratio) DSR lebih ketat daripada DTI. DSR mencakup pokok dan bunga atas seluruh utang, bukan hanya KPR, tetapi juga pinjaman kredit, pinjaman kartu, dan lainnya.

• DSR 40% → pendapatan tahunan 60 juta won × 40% = kapasitas pembayaran pokok dan bunga tahunan total sebesar 24 juta won
• Jika Anda sudah memiliki pinjaman kredit, batas KPR Anda akan berkurang sesuai dengan itu

Status Regulasi Terbaru 2026 — Stress DSR

Stress DSR, yang diperkenalkan pada 2024, lebih ketat daripada DSR yang sudah ada. Meskipun suku bunga saat ini rendah, batas pinjaman dihitung dengan mengasumsikan lingkungan suku bunga yang lebih tinggi (stress rate).

Stress DSR Phase 2 (standar 2026):

• Tambahan stress rate: +1.5%p (menambahkan 1.5% ke suku bunga acuan)
• Contoh: jika suku bunga pinjaman aktual 4%, batas dihitung pada 5.5%

Akibatnya, meskipun pendapatan dan suku bunga aktual sama, batas pinjaman riil turun 10-15%.

Batas LTV Berdasarkan Wilayah yang Diatur (Standar 2026)

Contoh Perhitungan Praktis: Apartemen senilai 1 miliar won, pendapatan tahunan 80 juta won, belum memiliki rumah, wilayah yang diatur

• Batas LTV: 1 miliar won × 50% = 500 juta won
• Batas DSR: 80 juta won × 40% = 32 juta won/tahun → sekitar 540 juta won berdasarkan tenor 30 tahun
• Batas aktual: min(500 juta won, 540 juta won) = 500 juta won

Untuk menghitung sendiri batas pinjaman Anda, coba LTV Calculator.

Strategi untuk Memaksimalkan Batas DSR Anda

Strategi 1 — Lunasi Utang yang Ada Terlebih Dahulu Melunasi pinjaman kredit, fasilitas cerukan, pinjaman pelajar, cicilan kendaraan, dan utang serupa sebelum mengajukan pinjaman akan menciptakan ruang lebih besar dalam DSR dan meningkatkan batas KPR Anda.

Strategi 2 — Perpanjang Tenor Pinjaman Bahkan untuk jumlah pinjaman yang sama, memperpanjang tenor dari 30 tahun menjadi 40 tahun menurunkan pembayaran pokok dan bunga tahunan, sehingga mengurangi angka DSR Anda. Namun, total bunga yang dibayarkan akan lebih tinggi.

Strategi 3 — Gunakan Pendapatan Gabungan Rumah Tangga Menghitung DSR berdasarkan pendapatan gabungan kedua pasangan dapat menaikkan batas secara signifikan. Namun, pasangan juga akan menjadi penjamin bersama.

Strategi 4 — Gunakan Special Bogeumjari Loan Special Bogeumjari Loan, produk yang didukung pemerintah, mendapatkan perlakuan DSR yang lebih longgar. Produk ini menguntungkan bagi rumah tangga berpendapatan rendah dan pasangan pengantin baru.

Untuk memahami seluruh biaya pembelian real estat, termasuk pajak akuisisi, periksa juga Acquisition Tax Calculator.

Simulasi Suku Bunga dan Pembayaran Pinjaman

Pada 2026, suku bunga KPR bank-bank besar berada di sekitar 3.5-5.5% per tahun. Bahkan untuk pinjaman yang sama sebesar 500 juta won, pembayaran bulanan dapat sangat bervariasi tergantung suku bunga.

Jika suku bunga lebih tinggi 1%p, Anda akan membayar bunga tambahan lebih dari 100 juta won selama 30 tahun. Pilihan antara suku bunga tetap dan variabel juga memerlukan pertimbangan yang cermat.

Imbal hasil sewa dapat diperiksa dengan Rental Yield Calculator.

Ringkasan Utama dari Ahli

Pada 2026, batas KPR efektif semakin menurun karena penerapan Stress DSR Phase 2. Batas aktual adalah yang lebih rendah antara LTV 50% (pemilik satu rumah di wilayah yang diatur) dan DSR 40%. Sebelum mengambil pinjaman, Anda dapat memaksimalkan batas dengan melunasi utang yang ada, memperpanjang tenor, dan menggunakan pendapatan gabungan pasangan. Memeriksa produk yang didukung pemerintah (Special Bogeumjari Loan, Didimdol Loan) terlebih dahulu adalah titik awal untuk menghemat pajak dan menekan biaya.

FAQ

Q1. Apakah DSR 40% berlaku sama di semua bank? Di sektor keuangan tingkat pertama (bank komersial), DSR 40% berlaku; di sektor keuangan tingkat kedua (bank tabungan dan perusahaan pembiayaan), DSR 50% berlaku. Namun, pemberi pinjaman tingkat kedua memiliki suku bunga yang lebih tinggi.

Q2. Saya mendengar LTV naik menjadi 80% saat membeli rumah pertama. Apakah itu benar? Mereka yang memenuhi syarat untuk pengurangan pajak akuisisi pembeli rumah pertama mungkin diperbolehkan mendapatkan LTV hingga 80%. Namun, plafon pinjaman maksimum adalah 600 juta won, dan aturan DSR 40% tetap berlaku dengan cara yang sama.

Q3. Berapa LTV di wilayah yang tidak diatur? Orang yang belum memiliki rumah dan pemilik satu rumah di wilayah yang tidak diatur dapat diperbolehkan mendapatkan LTV hingga 70%. Ini 20%p lebih tinggi daripada di wilayah yang diatur.

Q4. Apakah mengambil pinjaman kredit mengurangi batas KPR saya? Ya. Pembayaran pokok dan bunga tahunan atas pinjaman kredit termasuk dalam DSR, sehingga mengurangi jumlah KPR yang tersedia. Jika memungkinkan, ambil pinjaman kredit setelah persetujuan KPR.

Q5. Apakah pinjaman jeonse juga dikenakan DSR? Pada prinsipnya, pinjaman jeonse dikenakan DSR, tetapi produk asuransi penjaminan (HUG, SGI) sering dikecualikan dari perhitungan DSR. Periksa dengan cabang bank Anda.

Q6. Bagaimana peminjam wiraswasta dapat memperoleh pinjaman jika verifikasi pendapatan sulit? Peminjam wiraswasta membuktikan pendapatan menggunakan surat pemberitahuan pajak penghasilan komprehensif dan laporan PPN. Jika pendapatan yang dilaporkan rendah, batas akan menurun, sehingga pelaporan pajak yang jujur lebih menguntungkan untuk meminjam dalam jangka panjang.