Strategi Menghemat Pajak Perolehan Real Estat - Perhitungan Praktis untuk Kisaran 500 Juta, 1 Miliar, dan 1,5 Miliar Won

Ringkasan Utama

• Pajak perolehan untuk pemilik satu rumah: 1-3% dari harga perolehan (1% hingga 600 juta won, 2% untuk 600 juta-900 juta won, 3% di atas 900 juta won)
• Pajak perolehan untuk pemilik beberapa rumah: 8% untuk dua rumah, 12% untuk tiga rumah atau lebih (berdasarkan wilayah yang diatur)
• Pengurangan pajak perolehan hingga 2 juta won untuk pembeli rumah pertama

Apa Itu Pajak Perolehan dan Mengapa Penting?

Pajak pertama yang Anda bayar saat membeli real estat adalah pajak perolehan. Pajak perolehan adalah pajak daerah yang dibayar sekali pada saat Anda memperoleh real estat, dan tarif pajaknya sangat berbeda tergantung pada nilai transaksi dan jumlah rumah yang Anda miliki. Bahkan saat membeli apartemen senilai 500 juta won, pajak perolehan yang dibayar oleh pemilik satu rumah dan pemilik tiga rumah dapat berbeda lebih dari empat kali lipat.

Setelah kebijakan real estat 10 Juli 2020, pajak perolehan untuk pemilik beberapa rumah naik tajam. Untuk pemilik dua rumah di wilayah yang diatur, tarif pajak perolehan naik menjadi 8%, sementara pemilik tiga rumah atau lebih menghadapi tarif hingga 12%. Karena perubahan ini, membeli apartemen senilai 1 miliar won sebagai rumah ketiga menghasilkan pajak perolehan saja sebesar 120 juta won.

Mengetahui strategi penghematan pajak dapat mengurangi beban ini secara legal dan signifikan.

Perhitungan Praktis Pajak Perolehan Berdasarkan Kisaran Harga

Anda dapat menghitung pajak perolehan yang tepat secara otomatis dengan Acquisition Tax Calculator. Di sini, kami menguraikan kisaran harga yang representatif.

Saat memperoleh rumah senilai 500 juta won:

• Pemilik satu rumah (wilayah tidak diatur): 500 juta x 1% = 5 juta won + pajak pembangunan pedesaan khusus + pajak pendidikan daerah = sekitar 5,5 juta won
• Pemilik dua rumah (wilayah yang diatur): 500 juta x 8% = 40 juta won
• Tiga rumah atau lebih (wilayah yang diatur): 500 juta x 12% = 60 juta won

Saat memperoleh rumah senilai 1 miliar won:

• Pemilik satu rumah: 1 miliar x 3% = 30 juta won (kisaran di atas 900 juta won)
• Pemilik dua rumah (wilayah yang diatur): 1 miliar x 8% = 80 juta won
• Tiga rumah atau lebih (wilayah yang diatur): 1 miliar x 12% = 120 juta won

Saat memperoleh rumah senilai 1,5 miliar won:

• Pemilik satu rumah: 1,5 miliar x 3% = 45 juta won
• Pemilik dua rumah (wilayah yang diatur): 1,5 miliar x 8% = 120 juta won
• Tiga rumah atau lebih (wilayah yang diatur): 1,5 miliar x 12% = 180 juta won

Tergantung apakah Anda membeli rumah senilai 1,5 miliar won sebagai pemilik satu rumah atau pemilik tiga rumah, selisih pajak perolehannya mencapai 135 juta won.

5 Strategi Menghemat Pajak Perolehan

1. Manfaatkan Pengurangan Perolehan Rumah Pertama Jika Anda membeli rumah untuk pertama kalinya dalam hidup, Anda dapat menerima pengurangan pajak perolehan hingga 2 juta won, tergantung pada harga perolehan. Rumah dengan harga 1,2 miliar won atau kurang di wilayah metropolitan Seoul dan 900 juta won atau kurang di luar wilayah metropolitan memenuhi syarat. Batas pendapatan adalah 70 juta won atau kurang untuk gabungan pendapatan rumah tangga.

2. Manfaatkan Ganda Fasilitas untuk Pengantin Baru Ketika pengantin baru (dalam lima tahun sejak menikah) membeli rumah pertama mereka, manfaat tambahan dapat berlaku di atas pengurangan standar untuk pembeli rumah pertama. Dalam beberapa kasus, pengurangan pajak perolehan 50% berlaku sehubungan dengan pasokan perumahan khusus untuk pengantin baru, jadi pastikan untuk memeriksa persyaratan spesifiknya.

3. Beralih ke Rumah Baru Setelah Mengurangi Status Pemilik Beberapa Rumah Jika saat ini Anda adalah pemilik beberapa rumah, menjual rumah yang sudah ada terlebih dahulu lalu memperoleh rumah baru sebagai pemilik satu rumah dapat sangat mengurangi pajak perolehan. Dengan menggunakan periode sementara dua rumah antara penjualan dan perolehan (tiga tahun), Anda dapat pindah ke rumah baru sambil tetap mempertahankan tarif pajak pemilik satu rumah.

4. Pengurangan untuk Perolehan Rumah Pedesaan Saat memperoleh rumah di daerah pedesaan, Anda dapat menerima pengurangan pajak perolehan 50% atau pembebasan. Jika Anda berencana pindah ke komunitas pertanian atau pedesaan, pertimbangkan secara aktif untuk menggunakan manfaat ini.

5. Gunakan Pendaftaran Usaha Sewa Jika Anda memperoleh rumah untuk tujuan sewa jangka panjang, Anda dapat menerima pengurangan pajak perolehan setelah mendaftar sebagai operator usaha sewa dan memenuhi persyaratan tertentu. Namun, Anda harus mematuhi aturan masa sewa wajib dan batas kenaikan sewa.

Jika Anda juga ingin meninjau perhitungan imbal hasil sewa, periksa imbal hasil aktual Anda dengan Rental Yield Calculator.

Hubungan Antara LTV, Batas Pinjaman, dan Pajak Perolehan

Pajak perolehan harus dibayar tunai. Saat membeli real estat dengan pinjaman, Anda perlu menyiapkan dana terpisah untuk membayar pajak perolehan. Jika hal ini terlewat, Anda dapat menghadapi kekurangan likuiditas saat penyelesaian transaksi.

Saat membeli apartemen senilai 1 miliar won sebagai pemilik satu rumah, pajak perolehan (30 juta won), biaya pendaftaran (sekitar 2 juta won), serta biaya renovasi interior dan pindahan jika digabungkan berarti Anda sebaiknya menyiapkan dana tambahan sebesar 4-5% dari harga pembelian sebagai dana yang benar-benar diperlukan.

Jika Anda perlu menghitung batas pinjaman, gunakan LTV Calculator untuk memeriksa batas yang sesuai dengan situasi Anda.

Ringkasan Utama dari Ahli

Pajak perolehan adalah salah satu pajak sekali bayar terbesar dalam transaksi real estat. Karena selisih tarif pajak antara pemilik satu rumah dan pemilik beberapa rumah dapat mencapai 12 kali lipat (1% -> 12%), Anda harus memeriksa status kepemilikan rumah dan apakah properti berada di wilayah yang diatur sebelum perolehan. Pembeli pertama sebaiknya tidak melewatkan manfaat pengurangan hingga 2 juta won.

FAQ

Q1. Kapan saya harus membayar pajak perolehan? Anda harus membayarnya dalam waktu 60 hari sejak tanggal perolehan real estat (tanggal pembayaran pelunasan). Jika melewati tenggat, pajak penalti (20%) akan dikenakan.

Q2. Apakah hak presale juga memerlukan pajak perolehan? Anda tidak membayar pajak perolehan selama properti masih berada pada tahap hak presale. Pajak perolehan timbul ketika rumah sebenarnya selesai dibangun dan kepemilikan dialihkan kepada Anda.

Q3. Apakah saya juga membayar pajak perolehan atas real estat yang diterima sebagai hadiah? Ya. Hadiah juga merupakan bentuk perolehan, sehingga pajak perolehan dikenakan. Tarif pajak diterapkan berdasarkan nilai pasar real estat yang dihadiahkan.

Q4. Bagaimana cara memeriksa wilayah yang diatur? Anda dapat memeriksa daftar terbaru wilayah yang diatur pada sistem pengungkapan harga transaksi aktual milik Ministry of Land, Infrastructure and Transport (rt.molit.go.kr). Wilayah sering berubah tergantung kebijakan.

Q5. Berapa tarif pajak perolehan untuk real estat warisan? Tarif pajak perolehan warisan adalah 2,8% (2,3% di daerah pedesaan), yang lebih rendah daripada pembelian biasa. Rumah warisan juga dapat dikecualikan sementara dari perhitungan jumlah rumah dalam beberapa kasus.

Q6. Bagaimana cara memeriksa saat perhitungan pajak perolehan rumit? Masukkan jumlah, wilayah, dan jumlah rumah di Acquisition Tax Calculator, dan alat tersebut akan secara otomatis menghitung pajak perolehan yang tepat.