Menghitung refinancing KPR: sisa pokok, tenor sama, dan waktu pemulihan biaya

Saat bunga KPR berjalan berubah atau Anda mempertimbangkan refinancing, bandingkan menggunakan saldo sekarang dan sisa tenor. Pisahkan penurunan cicilan bulanan dari penghematan bunga nyata, lalu hitung kapan biaya awal pulih.

Artikel ini membandingkan sisa 300 bulan pinjaman hipotetis yang telah dibayar selama 5 tahun. Untuk jenis bunga pinjaman baru, lihat perbandingan jalur bunga KPR baru. Bunga di sini adalah asumsi hitung, bukan prakiraan pasar atau penawaran bank.

Minta saldo sekarang dan tanggal perubahan bunga berikutnya dari bank

Periksa saldo, sisa tenor, bunga berikutnya, dan tanggal perubahan pada jadwal pembayaran saat ini. Jangan menghitung sisa periode hanya dari bunga saat pencairan pertama. Jika periode tetap berakhir, periksa indeks acuan selanjutnya, margin, dan syarat diskon juga.

Jika sudah membayar 5 tahun, mulai dari sisa 300 bulan

Jangan langsung memakai tabel cicilan pinjaman baru 300.000.000 won Korea Selatan. Setelah pokok awal 300.000.000 dibayar selama 60 bulan dengan bunga 4%, tenor 360 bulan, dan cicilan pokok-bunga tetap akhir bulan, saldo sebelum pembulatan sekitar 271.342.539,408273 won Korea Selatan. Mulai saat ini, diasumsikan pinjaman lama 5% dan refinancing 4% bertahan selama sisa 300 bulan. Ini tidak menyatakan peluang persetujuan atau bunga bank nyata.

Cicilan lama sekitar 1.586.241 dan cicilan baru sekitar 1.432.246 won Korea Selatan. Selisih sekitar 153.996 adalah selisih pengeluaran kas. Biaya refinancing 600.000 won Korea Selatan dibayar terpisah pada awal dan tidak dimasukkan ke pokok baru.

Dalam asumsi ini, penghematan bunga kumulatif melewati biaya pada bulan 3. Hasilnya berbeda dari 600.000 won Korea Selatan ÷ selisih cicilan bulanan karena bagian pembayaran pokok dalam kedua cicilan berbeda. Penghematan bunga dan berkurangnya uang keluar bulanan adalah dua pertanyaan berbeda.

Masukkan saldo tepat dari jadwal saat ini, sisa tenor, tanggal perubahan bunga, biaya pelunasan dipercepat, dan biaya tambahan pinjaman baru ke tabel sendiri. Jangan campurkan dengan perbandingan yang memperpanjang 300 menjadi 360 bulan hanya untuk menurunkan cicilan. Jika akan menjual atau refinancing lagi, bandingkan saldo dan biaya pada saat itu juga.

Catatan verifikasi: pada 15 September 2026, kedua jadwal sisa 300 bulan dihitung langsung dan bunga serta penurunan pokok dicocokkan terpisah. Efek pajak, tingkat diskonto, biaya tambahan, dan perubahan bunga masa depan tidak disertakan. Perhitungan pembayaran bulanan Korea Housing Finance Corporation adalah jalur pemeriksaan; jadwal kontrak pribadi tetap menjadi acuan akhir.

Apakah akhir periode tetap dihitung lagi dari pokok awal?

Tidak. Gunakan pokok dan periode tersisa saat penetapan ulang. Jika pinjaman 300.000.000 won Korea Selatan di atas dibayar 60 bulan pada 4%, pokok tersisa sekitar 271.342.539. Bila kemudian dikenai 5% dan dicicil tetap selama sisa 300 bulan, cicilan sekitar 1.586.241 won Korea Selatan. Ini naik sekitar 153.996 dari 1.432.246 semula. Kenaikan dihitung sebelum masing-masing cicilan dibulatkan ke won.

Sisa pokok dapat direproduksi dengan P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r. P adalah pokok awal, A cicilan bulanan sebelum pembulatan, dan k jumlah pembayaran yang telah dilakukan. r adalah bunga tahunan dalam desimal÷12; untuk 4%, masukkan 0,04÷12. Jika r=0, gunakan sisa pokok = P−A×k sebagai pengganti rumus pembagian. Penghitungan hari bank, perlakuan pecahan won, pembayaran sebagian, dan cara kontrak dapat menyebabkan perbedaan. Contoh ini tidak menjamin tagihan masa depan.

Apakah refinancing untung asalkan cicilan turun?

Memperpanjang tenor dapat menurunkan cicilan tetapi menaikkan total bunga. Bandingkan dahulu pinjaman lama dan baru dengan sisa periode yang sama, lalu tambahkan biaya pelunasan dipercepat dan biaya pinjaman baru. Persetujuan dan bunga refinancing tidak dapat dipastikan di muka. Jangan memilih pinjaman besar dengan asumsi “pasti bisa pindah setelah 3 tahun”.

Komisi Jasa Keuangan Korea Selatan menjelaskan bahwa biaya pelunasan dipercepat diubah agar berfokus pada biaya nyata untuk kontrak baru sejak 13 Januari 2025, dan perusahaan keuangan mengumumkan tarif setiap tahun. Jangan langsung memasukkan rata-rata saat itu ke kontrak 2026 Anda. Berdasarkan panduan komisi tentang biaya pelunasan dipercepat, mintalah jumlah nyata untuk tanggal kontrak dan produk sendiri.

💡 Wawasan praktis: tambahkan tiga kolom pada tabel titik impas

Titik impas 3 bulan di atas hanya berlaku pada asumsi itu. Tambahkan “Apakah sisa tenor sama?”, “Mungkinkah rumah dijual sebelum titik impas?”, dan “Bisakah syarat diskon baru dipenuhi?”. Selisih cicilan juga memuat pembayaran pokok; catat terpisah dari akumulasi penghematan bunga.

Pertanyaan umum

Q. Di mana melihat tanggal perubahan bunga berikutnya?

Lihat kontrak sekarang dan panduan pembayaran bank. Pisahkan periode tetap awal dari siklus penetapan ulang setelahnya; catat indeks acuan dan margin.

Q. Jadwal sebelum refinancing harus memakai tanggal apa?

Minta saldo dan perkiraan biaya berdasarkan tanggal refinancing yang direncanakan. Jika tanggal pelaksanaan berubah, periksa ulang nominalnya. Jangan menganggap hasil pemeriksaan lama sebagai biaya pasti.

Q. Untuk bunga setelah 5 tahun, apakah memasukkan 300.000.000 won Korea Selatan lagi?

Masukkan saldo setelah pokok yang sudah dibayar dikeluarkan dan sisa tenor. Jika ada pembayaran sebagian atau tunggakan, periksa saldo terkini bank.

Q. Apakah turunnya pengeluaran bulanan merupakan penghematan?

Bisa jadi hanya efek membayar pokok lebih lambat karena tenor diperpanjang. Hitung bunga dan biaya pada periode sama secara terpisah.

Q. Bolehkah memakai rata-rata biaya pelunasan dipercepat di internet?

Tarif dan syarat pembebasan kontrak pribadi lebih utama. Rata-rata dengan tanggal dan produk berbeda tidak memastikan biaya nyata.

Q. Apakah tabel ini menunjukkan plafon atau persetujuan pinjaman?

Tidak. Ini hitungan perbandingan arus kas. Penghasilan, agunan, pinjaman berjalan, dan penilaian perusahaan keuangan perlu diperiksa terpisah.

Tabel input dan keputusan sebelum refinancing

Minta dari bank tanggal pelaksanaan | saldo saat ini | bulan tersisa | tanggal perubahan suku bunga berikutnya | bunga lama dan baru | biaya pelunasan awal | biaya pinjaman baru | jangka waktu sama? lalu masukkan data yang sama ke kedua jadwal. Pisahkan bunga dan pokok setiap bulan, lalu kurangi biaya awal. Dalam contoh ini penghematan tiga bulan adalah 677.936−600.000=77.936 won; penjualan atau refinancing ulang sebelumnya dapat membuat biaya tidak kembali.