Penjualan satu rumah di Korea: pembebasan dan keuntungan kena pajak

Untuk pembebasan biasa atas keuntungan penjualan satu rumah oleh satu rumah tangga di Korea, mulai dengan memeriksa kepemilikan rumah tangga saat penjualan, masa kepemilikan, dan harga jual. Terapkan batas 1,2 miliar KRW hanya setelah memeriksa syarat tinggal di area yang diatur, status rumah tangga, dan pengecualian seperti kepemilikan dua rumah sementara; lalu hitung bagian yang kena pajak.

Dari mana pemeriksaan pembebasan dimulai?

Hitung keuntungan dengan mengurangi hasil penjualan dengan biaya perolehan dan pengeluaran yang diakui. Lalu tentukan apakah seluruh keuntungan, sebagian, atau tidak ada yang masuk perhitungan pajak. Penjelasan National Tax Service Korea menerangkan pembebasan biasa bagi rumah tangga dengan satu rumah domestik yang dimiliki setidaknya dua tahun, disertai ketentuan tambahan dan pengecualian pembebasan penuh bagi rumah berharga di atas 1,2 miliar KRW.

Kumpulkan kontrak perolehan dan penjualan serta bukti pengeluaran yang mungkin diakui: pajak perolehan, perantara, biaya hukum, dan peningkatan aset yang memenuhi ketentuan. Setelah keuntungan kena pajak ditentukan, periksa potongan khusus kepemilikan lama, potongan dasar tahunan, tarif, serta kaitannya dengan penjualan lain pada tahun yang sama.

Panduan ini membahas syarat dan perhitungan bagian keuntungan rumah bernilai tinggi. Pajak perolehan dan pajak properti tahunan adalah pajak berbeda. Pelaporan dan jumlah pajak akhir memerlukan langkah tambahan.

Apa arti satu rumah tangga, satu rumah?

Artinya bukan satu rumah per orang. Pasangan, penghidupan bersama, dan keadaan nyata diperhitungkan. Alamat terdaftar yang terpisah tidak dengan sendirinya membuktikan rumah tangga terpisah. Periksa hak atas rumah domestik pada tanggal penjualan. Kepemilikan sementara dua rumah, warisan, atau rumah pedesaan dapat memiliki pengecualian yang harus dianalisis tersendiri.

Masa memiliki dan masa benar-benar tinggal berbeda. Panduan NTS menyebut syarat tambahan dua tahun tinggal untuk rumah terkait yang diperoleh sejak 3 Agustus 2017 di wilayah yang saat itu ditetapkan sebagai kawasan pengaturan pasar perumahan Korea. Periksa tanggal pembelian, status kawasan saat itu, masa tinggal nyata, dan pengecualian yang berlaku. Mengganti alamat sesaat sebelum menjual tidak membuktikan telah tinggal bertahun-tahun.

Apakah seluruh keuntungan dikenai pajak di atas 1,2 miliar KRW?

Tidak jika perhitungan khusus rumah bernilai tinggi untuk satu rumah tangga dengan satu rumah yang memenuhi syarat berlaku. Panduan perhitungan NTS mengalokasikan keuntungan menurut bagian harga penjualan yang melampaui 1,2 miliar KRW.

Misalkan rumah yang memenuhi syarat dibeli seharga 1 miliar KRW dan dijual 1,5 miliar. Pengeluaran tambahan diabaikan hanya untuk menyederhanakan contoh. Keuntungannya 500 juta. Proporsi kelebihan harga adalah (1,5 miliar − 1,2 miliar) ÷ 1,5 miliar = 20%. Keuntungan awal yang masuk perhitungan pajak adalah 500 juta × 20% = 100 juta KRW.

Seratus juta KRW itu bukan tagihan pajak. Potongan, masa memiliki dan tinggal, tarif, serta keadaan pribadi masih memengaruhi hasil akhir. Kepemilikan bersama, biaya yang diakui, dan pengecualian dapat mengubahnya secara berarti.

Bangun contoh yang berguna dari dokumen

Pertama, pembelian hipotetis 800 juta dengan penjualan 1,15 miliar KRW masih berada dalam batas harga biasa jika syarat rumah tangga dan syarat lainnya terpenuhi. Dua tahun memiliki saja tidak cukup ketika aturan tinggal juga berlaku.

Kedua, pembelian 900 juta dan penjualan 1,3 miliar, sekali lagi tanpa biaya tambahan untuk ilustrasi, menghasilkan keuntungan 400 juta. Proporsi rumah bernilai tinggi adalah 100 juta ÷ 1,3 miliar, sehingga keuntungan awal kena pajak sekitar 30,77 juta KRW. Ini juga pembagian keuntungan, bukan pajak akhir.

Terakhir, cari pengeluaran yang terlewat ketika hanya membandingkan harga beli dan jual. Simpan kontrak, bukti transfer, faktur, kuitansi, dan dokumen renovasi. Tidak setiap perbaikan merupakan peningkatan aset yang dapat diakui. Pulihkan dokumen perolehan yang hilang sebelum berkomitmen menjual, bukan berasumsi semuanya bisa ditemukan saat pelaporan.

Wawasan praktis: pastikan syarat sebelum menghitung keringanan

Jangan mulai dengan anggapan bahwa setiap pemilik satu rumah pasti bebas pajak. Urutkan pemeriksaan: rumah tangga, hak atas rumah, masa memiliki dan tinggal, batas harga, lalu bukti pengeluaran. Di atas 1,2 miliar KRW, kasus yang memenuhi syarat memakai rasio kelebihan harga, bukan otomatis mengenakan pajak pada seluruh keuntungan. Kepemilikan lama juga tidak otomatis memberi potongan maksimal; masa tinggal nyata dapat berpengaruh.

Urutan ini memperjelas syarat yang belum pasti saat meminta nasihat profesional.

Pertanyaan umum

Q. Apakah batas dalam panduan yang dikutip masih 1,2 miliar KRW?

Ya, untuk pembebasan biasa satu rumah tangga dengan satu rumah yang memenuhi syarat. Periksa kembali undang-undang dan panduan NTS yang berlaku pada tanggal penjualan nyata.

Q. Apakah melewati batas menghapus seluruh pembebasan?

Tidak pada perhitungan khusus yang memenuhi syarat. Proporsi harga berlebih diterapkan pada keuntungan sebelum langkah berikutnya.

Q. Apakah dua tahun memiliki sama dengan dua tahun tinggal?

Tidak. Kepemilikan dan tinggal sebenarnya berbeda. Syarat tinggal tambahan dapat berlaku pada perolehan terkait di kawasan yang ditetapkan.

Q. Pengeluaran apa yang mungkin relevan?

Pajak perolehan, perantara, biaya hukum, dan peningkatan aset yang memenuhi ketentuan. Syarat dan buktinya perlu diperiksa; perbaikan rutin tidak otomatis dapat dikurangkan.

Q. Apakah rumah milik bersama bisa memenuhi syarat?

Bisa saja, tetapi status rumah tangga, bagian kepemilikan, tanggal perolehan, serta masa memiliki atau tinggal harus diperiksa. Nama bersama saja tidak menentukan.

Q. Apakah memiliki dua rumah sementara otomatis bebas pajak?

Tidak. Tanggal perolehan dan penjualan, status wilayah, tenggat pelepasan, dan persyaratan pengecualian tertentu perlu dinilai.

Q. Apa yang dibawa ke penasihat pajak?

Kontrak pembelian dan penjualan, bukti hak, riwayat alamat, bukti tinggal, kuitansi pengeluaran, dan daftar lengkap hak atas rumah.

Ini panduan umum mengenai syarat dan alokasi keuntungan menurut aturan Korea. Pelaporan nyata membutuhkan hukum terkini dan seluruh fakta individual.