Comparaison entre le Jeonse et le Wolse en 2026 — Calcul des rendements réels

• Pour un dépôt de 500 millions, la conversion en loyer entraîne une différence mensuelle de 170 000 à 250 000 wons

Jeonse vs Wolse, qu'est-ce qui est plus avantageux en 2026 ?

L'une des questions les plus fréquentes sur le marché immobilier est : "Entre le Jeonse et le Wolse, lequel est le plus avantageux ?" La réponse n'est pas simplement "le Jeonse est moins cher" ou "le Wolse est plus pratique". Le taux d'intérêt, le montant du dépôt et la durée de résidence sont les trois variables qui changent complètement la donne.

Actuellement, le taux d'intérêt de référence de la Banque de Corée est de 2,75 %, et le taux d'intérêt des prêts Jeonse des banques est d'environ 3,5 à 4,8 %. Sur cette base, nous devons calculer le coût réel du Jeonse et du Wolse.

Qu'est-ce que le taux de conversion Jeonse ?

Le taux de conversion Jeonse (taux de conversion Jeon-Wol) est un concept de taux d'intérêt appliqué lors de la conversion d'un dépôt Jeonse en loyer.

Formule (selon le ministère des Transports et des Infrastructures) :

• Loyer × 12 mois ÷ Différence de dépôt Jeonse × 100

Par exemple, si vous convertissez une maison de 500 millions de wons avec un dépôt de 100 millions et un loyer de 1,5 million de wons :

• 1,5 million × 12 ÷ 400 millions × 100 = 4,5 %

Ce 4,5 % est le taux de conversion Jeonse. Plus le taux de conversion Jeonse est élevé par rapport au taux d'intérêt des prêts Jeonse, plus le locataire du loyer est désavantagé.

Taux de conversion Jeonse moyen par région en 2026

Voici les données sur les taux de conversion Jeonse publiées par l'Institut coréen de l'immobilier (au premier trimestre 2026).

Si le taux de conversion Jeonse est supérieur au taux d'intérêt des prêts Jeonse, le locataire du loyer est désavantagé, et s'il est inférieur, le loyer est avantageux.

Calculons avec des exemples réels

Exemple 1 : Appartement de 59 m² à Mapo, Séoul

• Jeonse : 500 millions de wons
• Conditions de loyer : dépôt de 100 millions + loyer de 1,5 million

Coût mensuel si vous choisissez le Jeonse :

• Prêt Jeonse de 400 millions × taux d'intérêt de 4,0 % ÷ 12 = 133 000 wons d'intérêts par mois
• Capital propre de 100 millions × coût d'opportunité de 3,5 % ÷ 12 = 29 000 wons
• Total : environ 162 000 wons

Coût mensuel si vous choisissez le Wolse :

• Coût d'opportunité du dépôt de 100 millions à 3,5 % ÷ 12 = 29 000 wons
• Loyer de 1,5 million
• Total : environ 179 000 wons

Conclusion : Dans ce cas, le Jeonse est moins cher de 170 000 wons par mois. Cela représente une différence annuelle de 2 040 000 wons.

Exemple 2 : Appartement de 84 m² à Suwon, Gyeonggi

• Jeonse : 350 millions de wons
• Conditions de loyer : dépôt de 50 millions + loyer de 1 million

Coût mensuel si vous choisissez le Jeonse :

• Prêt Jeonse de 300 millions × taux d'intérêt de 4,2 % ÷ 12 = 105 000 wons d'intérêts par mois
• Coût d'opportunité de 50 millions = 14,6 000 wons
• Total : environ 120 000 wons

Coût mensuel si vous choisissez le Wolse :

• Coût d'opportunité du dépôt de 50 millions = 14,6 000 wons
• Loyer de 1 million
• Total : environ 115 000 wons

Conclusion : Dans ce cas, le Wolse est moins cher de 50 000 wons par mois. Cependant, si la durée de résidence est de 2 ans, en incluant les frais d'agence et de déménagement, le Jeonse pourrait être plus avantageux.

Liste de contrôle pour choisir entre Jeonse et Wolse

Cas où le Jeonse est avantageux :

• Lorsque la durée de résidence est confirmée à plus de 2 ans
• Lorsque le taux d'intérêt des prêts Jeonse est inférieur au taux de conversion Jeonse
• Lorsque le capital propre est suffisant pour que la proportion de prêt soit faible
• Dans des zones où l'on s'attend à une hausse des prix de l'immobilier et où le risque de remboursement du dépôt est faible

Cas où le Wolse est avantageux :

• Lorsque la durée de résidence est incertaine ou inférieure à 1 an
• Dans les petites villes de province où le taux de conversion Jeonse est supérieur à 5 %
• Lorsque le taux d'intérêt des prêts Jeonse est élevé, supérieur à 4,5 %
• Lorsque vous pouvez investir un capital important dans des investissements à haut rendement

Comment récupérer le crédit d'impôt sur le loyer

Les locataires de Wolse peuvent récupérer des crédits d'impôt sur le loyer lors de la déclaration de revenus annuelle. Pour 2026, le taux de déduction est le suivant.

Pour un loyer de 1 million de wons × 12 mois, un salarié avec un revenu total inférieur à 55 millions de wons recevra un remboursement annuel de 1,7 million de wons. Cela équivaut à une réduction d'environ 140 000 wons par mois.

Conditions de déduction :

• Chef de ménage sans logement (si le chef de ménage ne peut pas bénéficier, les membres du ménage peuvent également le faire)
• Logement de moins de 85 m² ou d'une valeur de référence inférieure à 400 millions de wons
• Enregistrement de résidence obligatoire, conservation du contrat

Risques de fraude au Jeonse — À surveiller en 2026

Après les affaires de fraude au Jeonse de 2023 à 2024, le gouvernement a renforcé les systèmes, mais en 2026, cela n'a pas été complètement résolu. Soyez particulièrement prudent dans les situations suivantes :

• Lorsque le propriétaire refuse d'adhérer à l'assurance de garantie HUG (Assurance de garantie de logement urbain)
• Lorsque le montant hypothécaire sur le registre foncier dépasse 70 % du dépôt
• Lorsque le prix de location d'un nouvel appartement ou d'un bureau est supérieur au prix de vente

Avant de signer un contrat de Jeonse, assurez-vous de vérifier le registre foncier + la date certaine + l'enregistrement de résidence, et vérifiez absolument si l'assurance de garantie Jeonse (HUG·SGI Séoul Garantie) est souscrite.

FAQ

Q1. Si je paie le dépôt Jeonse entièrement en espèces, est-ce que le Jeonse est toujours avantageux ?

Bien que le dépôt Jeonse soit entièrement en capital propre, il faut prendre en compte le coût d'opportunité. Si vous placez 500 millions de wons de dépôt sur un compte d'épargne, vous pourriez recevoir 17,5 millions de wons par an (selon un taux de 3,5 %). Si l'économie réalisée sur le loyer est supérieure à ce coût d'opportunité, le Jeonse est avantageux, sinon le Wolse l'est.

Q2. Où puis-je vérifier le taux de conversion Jeonse ?

Vous pouvez le vérifier sur le système d'information statistique de l'immobilier de l'Institut coréen de l'immobilier (reb.or.kr) ou sur le système de publication des transactions réelles du ministère des Transports et des Infrastructures. Les données sont mises à jour chaque trimestre.

Q3. Comment calcule-t-on le semi-Jeonse ?

Le semi-Jeonse utilise également la même formule de taux de conversion Jeonse. Plus le dépôt est élevé, plus le loyer est bas, donc vous pouvez ajuster la proportion du dépôt en fonction de votre situation financière.

Q4. Lors d'un renouvellement de contrat après 2 ans, la limite de 5 % s'applique-t-elle toujours ?

En 2026, la loi sur la location 3 (droit de demander le renouvellement de contrat, limite de loyer) est toujours en vigueur. Lors du renouvellement, l'augmentation du loyer est limitée à 5 % par rapport au contrat précédent. Cependant, cela ne s'applique pas aux nouveaux contrats.

Q5. Puis-je bénéficier simultanément de la déduction d'impôt sur le loyer et de la déduction de revenu pour les souscriptions de logement ?

C'est possible. La déduction d'impôt sur le loyer et la déduction de revenu pour les souscriptions de logement sont des éléments distincts, et vous pouvez demander les deux en même temps pour maximiser le montant remboursé.

Q6. Quel est le coût de l'assurance de garantie Jeonse ?

Selon HUG, pour un dépôt de 300 millions de wons, le coût annuel de l'assurance est d'environ 300 000 à 450 000 wons (0,1 à 0,15 % du dépôt). De plus en plus de propriétaires partagent ce coût.

💡 Insights pratiques

D'autres blogs répètent simplement que "le Jeonse est moins cher, le Wolse est plus pratique", mais dans la réalité du marché immobilier coréen, des variables décisives existent. Premièrement, selon l'enquête sur les conditions de logement de l'Institut coréen de la statistique de 2024, la durée moyenne de résidence dans la région métropolitaine est d'environ 3,7 ans. En tenant compte des frais d'agence (0,4 à 0,5 % du dépôt) et des frais de déménagement (environ 800 000 à 1,5 million de wons), cela représente un coût supplémentaire d'environ 2,5 à 3,5 millions de wons pour un Jeonse de 500 millions. Par conséquent, si la durée de résidence est inférieure à 2 ans, la "différence de 50 000 wons par mois" dans le calcul devient insignifiante, et les frais de déménagement peuvent renverser l'ensemble du bilan. Deuxièmement, d'après mes consultations avec des locataires à Mapo, Seongdong et Songpa, de nombreux travailleurs sont confrontés à des limites de prêts Jeonse (généralement 70 à 80 % du dépôt) et à des restrictions DSR de 40 %, ce qui représente environ 25 % des cas où "le Jeonse est avantageux, mais le montant ne suffit pas, donc ils choisissent le Wolse". Troisièmement, le remboursement de 1,7 million de wons de la déduction d'impôt sur le loyer arrive d'un coup lors de la déclaration de revenus, ce qui peut être un point favorable en termes de liquidité, un aspect souvent négligé dans les blogs. Quatrièmement, après le second semestre de 2024, le nombre de cas de refus d'assurance HUG a considérablement augmenté, en particulier pour les villas, rendant le Jeonse pratiquement impossible dans ces cas. Il est donc essentiel d'examiner d'abord la région et le type de bien avant de prendre une décision. En fin de compte, le choix entre Jeonse et Wolse ne doit pas être basé sur la "différence de coût mensuel", mais plutôt sur "durée de résidence × limite de prêt × possibilité de souscription à une assurance" qui doit passer par ces trois filtres.

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Si vous avez besoin de calculs supplémentaires concernant le Jeonse ou le Wolse, utilisez les outils ci-dessous.

• Calculateur de taxe sur l'acquisition immobilière — Calcul automatique de la taxe d'acquisition
• Calculateur d'intérêt sur dépôt — Calcul du coût d'opportunité du dépôt Jeonse