Calcul de l'impôt foncier global 2026 — Déduction de 1,2 milliard pour une maison par ménage, surtaxe pour les propriétaires multiples, stratégies d'économie d'impôt pour les couples en co-titularité

Résumé clé

• L'impôt foncier global est calculé chaque année sur la base de la somme des valeurs déclarées des biens immobiliers au 1er juin, avec une déduction de 1,2 milliard pour un ménage avec une seule maison.
• Les propriétaires multiples (possédant deux maisons ou plus) sont soumis à un taux de surtaxe (1,2 % à 6,0 %) à partir de la troisième maison ou pour deux maisons dans des zones soumises à ajustement.

• Une maison en co-titularité pour un couple permet une exonération jusqu'à 1,8 milliard, ce qui est plus avantageux que la déduction de 1,2 milliard pour un seul titulaire.
• La période de demande d'exclusion de la somme et de traitement fiscal spécial est jusqu'au 30 juin chaque année, et les logements locatifs et les dortoirs sont exclus de la somme lors de la demande.
• La date limite de paiement de l'impôt foncier est du 1er au 15 décembre, avec possibilité de paiement échelonné sur 6 mois si le montant dépasse 2,5 millions.

L'impôt foncier global est un impôt national imposé sur la possession immobilière en Corée. La raison pour laquelle le volume de recherche augmente considérablement de mai à juin est que le 1er juin est la date de référence fiscale, le 31 mai est la date limite pour la demande d'exclusion de la somme, et le mois de mai est la dernière limite pour le changement en co-titularité. Cet article résume les méthodes de calcul de l'impôt foncier global pour 2026, la déduction de 1,2 milliard pour une maison, la surtaxe pour les propriétaires multiples et les stratégies d'économie d'impôt pour les couples en co-titularité avec des chiffres pratiques.

Qu'est-ce que l'impôt foncier global ? Qui le paie selon la date de référence du 1er juin ?

L'impôt foncier global (impôt foncier global) est un impôt sur la possession de logements et de terrains qui est imposé si la somme des valeurs déclarées dépasse un certain montant, calculée à minuit le 1er juin de chaque année. La taxe foncière est un impôt local imposé par les municipalités, tandis que l'impôt foncier global est un impôt national imposé par l'Administration nationale des impôts, introduit en 2005 dans le but de stabiliser les prix de l'immobilier et d'atténuer la polarisation des actifs.

Les principaux contribuables sont les suivants :

• Ménages avec une seule maison : si la somme des valeurs déclarées dépasse 1,2 milliard
• Propriétaires de deux maisons ou plus (propriétaires multiples) : si la somme des valeurs déclarées dépasse 900 millions
• Maisons détenues par des entreprises : imposées sur la totalité de la valeur déclarée sans exclusion

La clé ici est la signification de "ménage avec une seule maison". Cela ne signifie pas simplement qu'une personne possède une seule maison, mais que tous les membres du ménage doivent posséder uniquement une maison. Si le conjoint ou un enfant du même ménage possède une maison séparée, la déduction de 1,2 milliard ne sera pas applicable et seule la déduction générale de 900 millions sera appliquée.

Formule de calcul de l'impôt foncier global — Exemple pratique étape par étape (valeur déclarée de 1,5 milliard pour un ménage avec une maison)

L'impôt foncier global est calculé en cinq étapes :

1. 1Somme des valeurs déclarées : additionnez toutes les valeurs déclarées des maisons possédées. (Valeur déclarée par le ministère des Territoires et des Transports, pas le prix du marché)
2. 2Déduction : déduction de 1,2 milliard pour un ménage avec une seule maison, 900 millions pour les autres.
3. 3Application du taux de 60 % sur la valeur marchande : multipliez le montant restant par 60 %.
4. 4Application du taux d'imposition progressif : appliquez un taux de 0,5 % à 5,0 % selon les tranches de base imposable.
5. 5Déduction de la taxe foncière déjà payée : déduisez une partie de la taxe foncière déjà payée sur le même bien immobilier.

Exemple pratique — Ménage avec une maison et valeur déclarée de 1,5 milliard :

• Somme des valeurs déclarées : 1,5 milliard
• Après déduction de 1,2 milliard : 300 millions
• Application du taux de 60 % : 180 millions (base imposable)
• Application du taux de 0,5 % (tranche jusqu'à 300 millions) : 180 millions × 0,5 % = 900 000
• Déduction de la taxe foncière déjà payée (environ 300 000) : environ 600 000

Même avec une valeur déclarée de 1,5 milliard, si c'est un propriétaire multiple (deux maisons combinées), la déduction est de 900 millions → 600 millions × 60 % = 360 millions de base imposable → taux de 0,7 % appliqué → environ 2,52 millions d'impôt, ce qui représente plus de quatre fois le fardeau d'un propriétaire unique.

Qui peut bénéficier de la déduction de 1,2 milliard pour un ménage avec une seule maison ?

Pour bénéficier de la déduction de 1,2 milliard pour l'impôt foncier global pour un ménage avec une seule maison, il faut remplir toutes les quatre conditions suivantes :

• Posséder uniquement une maison en nom propre au 1er juin (y compris les maisons du conjoint et des enfants du même ménage)
• Aucun membre du ménage ne possède d'autres maisons (si un enfant est célibataire et a moins de 30 ans avec un revenu en dessous d'un certain seuil, il est considéré comme membre du même ménage)
• Si c'est une propriété temporaire due à un héritage ou à un don, elle est reconnue comme une seule maison si elle est vendue dans les cinq ans
• Nom propre et non en co-titularité (la co-titularité entraîne une déduction séparée de 900 millions × 2)

Il est particulièrement important de noter que même si un enfant a un enregistrement résidentiel séparé sans être marié, s'il a moins de 30 ans et un revenu en dessous d'un certain seuil, il sera considéré comme membre du même ménage, ce qui peut entraîner la perte de la déduction pour une seule maison. Il est prudent de vérifier à nouveau le certificat de relations familiales et le registre des résidents juste avant le calcul de l'impôt foncier global.

Taux de surtaxe pour les propriétaires multiples — Tableau + Stratégies d'évitement

Les propriétaires multiples ne bénéficient que de la déduction générale de 900 millions, et un taux de surtaxe supplémentaire est appliqué en fonction du nombre de maisons possédées et de la région.

Tableau des taux d'imposition de l'impôt foncier global pour 2026 (pour les particuliers) :

Trois stratégies pour éviter la surtaxe pour propriétaires multiples :

• Vente juste avant le 1er juin : si le paiement final est effectué avant la fin mai, vous ne possédez pas le bien au 1er juin → exonération de l'impôt foncier cette année-là.
• Demande d'exclusion de la somme pour les logements locatifs : les logements locatifs enregistrés sont exclus de la somme de l'impôt foncier. Cependant, il est essentiel de respecter la période de location obligatoire de 8 à 10 ans.
• Don aux enfants : utiliser le plafond d'exonération de 5 millions (2 millions pour les mineurs) pour répartir la propriété au nom des enfants. Attention à la règle de la somme de 10 ans.

Les propriétaires de deux maisons dans des zones soumises à ajustement ont vu certaines restrictions levées après 2024, mais certaines zones comme Gangnam à Séoul restent sous ajustement. Il est nécessaire de vérifier chaque année si le bien immobilier est situé dans une zone soumise à ajustement.

Effet d'économie d'impôt de la co-titularité pour les couples — Exemples de réduction réelle

Le moyen le plus puissant d'économiser sur l'impôt foncier est la co-titularité pour les couples. Si un couple enregistre une maison en co-titularité à 50:50, chacun peut bénéficier d'une déduction de 900 millions, permettant une exonération totale de l'impôt foncier jusqu'à 1,8 milliard.

Comparaison pratique — Fardeau fiscal pour une maison avec une valeur déclarée de 1,5 milliard :

• Nom propre + déduction de 1,2 milliard pour un ménage avec une seule maison : base imposable de 180 millions × 0,5 % = 900 000
• Co-titularité (chacun avec 900 millions de déduction) : chaque conjoint possède 750 millions → moins de 900 millions → impôt foncier 0

La co-titularité n'est pas toujours avantageuse. Si la valeur déclarée dépasse 1,8 milliard, la déduction de 1,2 milliard pour un ménage avec une seule maison et la déduction pour les personnes âgées ou à long terme (jusqu'à 80 %) peuvent être plus avantageuses que la co-titularité. Pour les personnes de 65 ans ou plus ou celles qui détiennent un bien depuis plus de 5 ans, le seuil où la détention en nom propre est plus avantageuse par rapport à la co-titularité se situe généralement entre 1,8 milliard et 2,2 milliards.

Le changement en co-titularité entraîne des frais de taxe d'acquisition (environ 4 %) + frais d'enregistrement, il est donc nécessaire de comparer les économies d'impôt annuelles avec les coûts uniques pour prendre une décision.

Demande d'exclusion de la somme et traitement fiscal spécial (de mai à juin chaque année)

Une autre méthode légale pour réduire le fardeau fiscal est la demande d'exclusion de la somme.

• Cibles d'exclusion de la somme : logements locatifs enregistrés, logements pour employés, logements invendus, logements destinés à des crèches, etc.
• Date limite de demande : chaque année du 1er juin au 30 juin (si dépassée, impossible d'appliquer pour cette année, attendre jusqu'à l'année suivante)
• Méthode de demande : HomeTax → Déclaration/Paiement → Impôt foncier global → Demande d'exclusion de la somme et de traitement fiscal spécial

Particulièrement pour les entrepreneurs de location, l'exclusion de la somme pour les logements locatifs peut réduire le fardeau de l'impôt foncier de plusieurs millions. Cependant, si vous vendez sans respecter la période de location obligatoire, les avantages d'exclusion de la somme reçus jusqu'alors seront récupérés, il faut donc être prudent.

💡 Perspectives pratiques — Analyse des priorités d'économie d'impôt pour l'impôt foncier global

Après avoir analysé les tendances fiscales immobilières des 15 dernières années, il est évident que la politique de l'impôt foncier global en Corée varie considérablement selon le gouvernement. De 2020 à 2022, le taux de surtaxe pour les propriétaires multiples a grimpé jusqu'à 6,0 %, et bien qu'il ait été partiellement assoupli après 2024, le coût de possession immobilière reste plus élevé que la moyenne mondiale.

Priorités d'économie d'impôt en pratique (par ordre d'efficacité) :

1. 1Changement en co-titularité pour les couples (ménages avec une seule maison de moins de 1,8 milliard) : possibilité d'impôt foncier 0, effet d'économie écrasant
2. 2Enregistrement pour exclusion de la somme des logements locatifs (propriétaires multiples) : réduction de plusieurs millions d'impôt foncier si vous acceptez la période de location obligatoire
3. 3Vente de logements exonérés juste avant le 1er juin (propriétaires multiples) : si le paiement final est effectué avant la fin mai, exonération de l'impôt foncier pour cette année
4. 4Obtention de la déduction pour les personnes âgées ou à long terme (nom propre pour les plus de 65 ans) : plus avantageux que la co-titularité pour les valeurs déclarées supérieures à 2,2 milliards
5. 5Répartition des dons aux enfants : éviter la possession multiple par des dons progressifs dans le cadre de la règle de la somme de 10 ans

L'erreur la plus courante est de penser que "la co-titularité est toujours avantageuse". Pour les propriétés de grande valeur dépassant 2,2 milliards, la déduction de 80 % pour les personnes âgées en nom propre peut réduire l'impôt foncier de manière plus significative. Il est conseillé de simuler votre cas avec le calculateur de taxe d'acquisition immobilière et de comparer les scénarios en nom propre et en co-titularité.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Q1. Les maisons en vente au 1er juin sont-elles incluses dans le calcul de l'impôt foncier ?

A : C'est basé sur la date de paiement final. Si le paiement final est effectué avant le 1er juin à 0h00 et que la propriété est transférée à l'acheteur, le vendeur n'est pas soumis à l'impôt foncier cette année-là. Si le paiement est reçu après le 1er juin, le vendeur sera responsable de l'impôt foncier cette année-là.

Q2. La conversion en co-titularité réduit-elle d'autres impôts en plus de l'impôt foncier ?

A : L'impôt sur les plus-values peut également être réduit. L'impôt sur les plus-values bénéficie d'une exonération de base de 2,5 millions par personne et d'un effet de répartition des taux progressifs, donc la co-titularité est également avantageuse pour l'économie d'impôt au moment de la vente. Cependant, la conversion en co-titularité entraîne des frais de taxe d'acquisition (environ 3,5 à 4 %), donc si la période de détention est courte, cela peut être désavantageux.

Q3. La déduction de 1,2 milliard pour un ménage avec une seule maison est-elle appliquée automatiquement ?

A : Elle est appliquée automatiquement. Cependant, la demande d'exclusion de la somme est distincte — les propriétaires de logements locatifs doivent faire une demande sur HomeTax avant le 31 mai pour que l'exclusion de la somme soit appliquée cette année-là.

Q4. Si l'impôt foncier dépasse 2,5 millions, est-il possible de payer en plusieurs fois ?

A : Oui. Si le montant à payer dépasse 2,5 millions, il est possible de payer en plusieurs fois sur 6 mois. Pour les montants entre 2,5 millions et 5 millions, le paiement échelonné est possible pour le montant dépassant 2,5 millions, et pour les montants supérieurs à 5 millions, jusqu'à 50 % peut être payé en plusieurs fois. La demande de paiement échelonné doit être faite sur HomeTax avant la date limite de paiement principale du 15 décembre.