Prêt immobilier fixe ou variable : calcul des remboursements de 300 millions de wons sud-coréens sur 30 ans

Pour un prêt fictif de 300 millions de wons sud-coréens remboursé sur 30 ans par mensualités constantes, maintenir 4,0% ou 4,5% annuels jusqu’au terme produit environ 31 611 616 wons d’écart d’intérêts totaux. Ce n’est pas une prévision des taux variables.

« Fixe » signifie-t-il identique pendant 30 ans ?

Un taux fixe jusqu’au terme diffère d’un prêt mixte fixe seulement au début, pouvant devenir variable ensuite. Certains taux sont refixés périodiquement. Vérifiez durée fixe, prochaine révision, référence, marge et conditions de bonification, pas seulement le nom.

Un variable ne bouge pas forcément immédiatement et d’autant lorsque la Banque de Corée change son taux directeur. Il suit référence et périodicité contractuelles. Le fixe n’est pas non plus toujours plus cher au départ. Commencez par des offres réelles datées du même jour.

Que représente 0,5 point de pourcentage ?

Hypothèses : 300 000 000 wons sud-coréens, 360 mois, mensualités constantes comprenant capital et intérêts. Aucun différé, frais ou remboursement anticipé ; chaque taux reste inchangé. Ce sont des hypothèses, pas des offres actuelles.

Avec capital P, taux mensuel r et n paiements : P × r ÷ (1 − (1+r) à la puissance −n). Divisez le taux annuel par 12 ; saisissez 4% comme 0,04. À taux 0, divisez le capital par les mois.

Entre 4,0% et 4,5%, l’écart mensuel avant arrondi est d’environ 87 810 wons, l’écart total de 31 611 616. Les intérêts utilisent des mensualités non arrondies ; multiplier le montant affiché par 360 peut donc différer légèrement. Dates, décompte des jours et fractions de won créent aussi des écarts bancaires.

Une hausse de 1 point dépend aussi de sa date

Cinq échéanciers ont été calculés pour 300 millions de wons sud-coréens sur 360 mois, avec paiements constants en fin de mois. Tous commencent à 4%. Le taux modifié reste ensuite jusqu’au terme. Ni offres ni prévisions.

Les mêmes 5% donnent environ 276 millions de wons d’intérêts dès le mois 13, contre 217,73 millions dès le 301. Durée au taux élevé et capital restant diffèrent. Dans le scénario à 3%, la mensualité maximale précède la baisse.

Chaque mois : intérêts actuels = solde précédent × taux annuel ÷ 12, capital remboursé = mensualité − intérêts actuels, nouveau solde = solde précédent − capital remboursé. Au changement, la mensualité est recalculée sur capital et mois restants. Les mois déjà payés ne sont pas recalculés au nouveau taux.

Les décimales restent non arrondies durant le calcul ; seul le tableau est arrondi au won. Jours bancaires, troncature, bonifications et frais anticipés sont distincts. Pour une vente dans 5 ans, comparez intérêts jusque-là et solde à la vente plutôt que 360 mois. Un refinancement exige une comparaison séparée à durée restante identique.

Trace de vérification : le 15 septembre 2026, 1 800 lignes mensuelles pour 5 scénarios ont été établies et confrontées au capital total, aux soldes, au cas limite 0% et à une formule indépendante du solde. Ce ne sont pas des remboursements de clients réels.

Recalculer le prêt à partir du capital restant

Utilisez capital restant, mois restants, taux et conditions de remise, et frais de remboursement anticipé ou de refinancement. Comparez solde, intérêts et frais sur la même durée, puis rejouez une vente après cinq ans. Séparez le stress DSR du coût réel; si une donnée reste sans réponse, ne désignez pas de gagnant.

💡 Conseil pratique : calculez votre capacité avant de prévoir les taux

Entre 4,0% et 5,0%, l’écart mensuel fictif est d’environ 178 219 wons sud-coréens. Il compare deux nouveaux prêts, sans prédire directement la révision d’un prêt existant. Vérifiez si votre reste après dépenses courantes, autres dettes et réserve d’urgence est inférieur. Avec peu de marge, le taux initial le plus bas ne suffit pas.

Vérifiez le maintien des bonifications. Pour soldes, frais et récupération des coûts, voir calcul du refinancement d’un prêt existant.

Le stress DSR sud-coréen évalue la capacité de remboursement avec risque de hausse. La majoration d’évaluation n’est pas automatiquement facturée en intérêts. La Commission des services financiers confirme que le 1 juillet 2025 correspond à la phase 3, non 2. Le communiqué détaillé explique l’évaluation par produit. Les règles pouvant évoluer, demandez le calcul bancaire de plafond au jour de demande.

Questions fréquentes

Q. Fixe 5 ans signifie-t-il fixe 30 ans ?

Non. Vérifiez méthode après 5 ans, référence et première révision dans le contrat.

Q. Tous les variables changent-ils tous les 6 mois ?

Cela dépend du contrat. Demandez périodicité et date d’observation de la référence.

Q. Le taux initial le plus bas donne-t-il le coût total minimal ?

Non. Taux futurs, frais, bonifications et durée réelle le modifient.

Q. Un calculateur de dépôts convient-il aux mensualités ?

Non. Le dépôt accumule des fonds ; le prêt réduit le capital. Utilisez cette formule ou l’échéancier bancaire.

Q. Paie-t-on réellement le taux stress DSR ?

Valeur d’évaluation et intérêt contractuel diffèrent. Consultez le taux appliqué au contrat.

Q. Les tableaux désignent-ils un gagnant fixe ou variable ?

Non. Le premier maintient chaque taux 360 mois ; le second le change à des mois précis. Aucun ne prédit l’avenir. Un variable réel exige calendrier contractuel individuel et trajectoire ultérieure.

Règles antérieures vérifiées : 2026-09-08. Calculs de trajectoires vérifiés : 2026-09-15. Guide de calcul, non recommandation personnelle ni garantie d’accord. Dates, traitement du won, frais et conditions sont à vérifier dans votre offre.