Calcular una refinanciación hipotecaria: principal pendiente, igual plazo y recuperación de costes

Si cambia el tipo de una hipoteca vigente o considera refinanciar, compare con saldo actual y plazo restante. Separe reducción de cuota y ahorro real de intereses, y calcule cuándo recupera los costes iniciales.

Este artículo compara los 300 meses restantes de un préstamo ficticio tras 5 años de pagos. Para elegir un préstamo nuevo, consulte comparación de trayectorias de tipos hipotecarios. Los tipos son supuestos, no previsiones ni ofertas. Los importes y normas corresponden a Corea del Sur.

Pida saldo actual y próxima revisión al banco

Compruebe saldo, plazo restante, próximo tipo y fecha en el calendario actual. No calcule lo que queda usando solo el tipo inicial. Si termina la fase fija, revise índice posterior, diferencial y bonificaciones.

Tras 5 años, compare desde los 300 meses pendientes

No reutilice la tabla de una hipoteca nueva de 300 millones de wones surcoreanos. Después de 60 cuotas iguales de capital e intereses a final de mes sobre 300 millones iniciales al 4% durante 360 meses, el saldo sin redondear es aproximadamente 271.342.539,408273 wones surcoreanos. Desde ahí se supone 5% para el préstamo vigente y 4% para la refinanciación durante los 300 meses restantes. No implica aprobación ni tipos reales.

La cuota vigente ronda 1.586.241 wones surcoreanos y la nueva 1.432.246. Unos 153.996 de diferencia representan salida de efectivo. Los 600.000 wones de costes se pagan aparte al principio y no se añaden al principal nuevo.

En este supuesto, el ahorro acumulado supera costes en el mes 3. Difiere de 600.000 wones surcoreanos ÷ diferencia de cuota mensual porque las cuotas amortizan principal distinto. Ahorrar intereses y retirar menos dinero de la cuenta cada mes son preguntas diferentes.

Introduzca saldo exacto, plazo restante, revisión, comisión anticipada y gastos del nuevo préstamo. No mezcle esta comparación con extender de 300 a 360 meses para bajar solo la cuota. Si venderá o volverá a refinanciar, incluya saldos y costes de ese momento.

Registro de comprobación: el 15 de septiembre de 2026 se calcularon ambos calendarios de 300 meses y se cotejaron intereses y reducción de capital por separado. Se excluyeron efectos fiscales, descuento, comisiones adicionales y cambios futuros de tipo. La calculadora mensual de Korea Housing Finance Corporation permite comprobar; el calendario contractual personal es la referencia final.

¿Al terminar el periodo fijo se vuelve al principal original?

No. Use saldo y plazo del momento de revisión. Tras 60 meses al 4% sobre esos 300 millones, quedan unos 271.342.539 wones surcoreanos. Con 5% posterior y 300 cuotas iguales restantes, la cuota ronda 1.586.241, unos 153.996 más que los 1.432.246 iniciales. La diferencia se calculó antes de redondear cada cuota a wones.

Puede reproducir el saldo con P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r. P es capital inicial, A cuota sin redondear, k pagos realizados y r tipo anual decimal dividido entre 12: para 4%, 0,04÷12. Si r=0, use principal restante = P−A×k en lugar de dividir. Cómputo bancario de días, fracciones de won, pagos parciales y contrato pueden causar diferencias. El ejemplo no garantiza facturas futuras.

¿Refinanciar es rentable siempre que baja la cuota?

Alargar vencimiento puede reducir cuota y aumentar interés total. Compare primero igual plazo restante y añada comisión anticipada y gastos nuevos. Tampoco puede asegurar aprobación o tipo por adelantado. No elija una deuda grande suponiendo que podrá cambiar sin falta después de 3 años.

La Comisión de Servicios Financieros surcoreana explicó la reforma de comisiones anticipadas hacia costes reales para contratos nuevos desde el 13 de enero de 2025, con tipos publicados anualmente. No traslade el promedio de entonces a su contrato de 2026. A partir de la guía de comisiones anticipadas, solicite importes reales para fecha y producto propios.

💡 Orientación práctica: añada tres casillas al punto de equilibrio

Los 3 meses calculados solo valen para esos supuestos. Añada «¿Igual plazo restante?», «¿Podría vender antes de recuperar costes?» y «¿Puedo cumplir las nuevas bonificaciones?». La diferencia de cuotas incluye principal: regístrela aparte del ahorro acumulado de intereses.

Preguntas frecuentes

Q. ¿Dónde veo la próxima revisión?

En el contrato y la información bancaria de pagos. Separe fase fija inicial y revisiones posteriores; anote índice y diferencial.

Q. ¿Para qué fecha pido el calendario previo?

Pida saldo y comisiones estimadas para el día previsto de refinanciación. Si cambia, vuelva a consultar. Una consulta antigua no fija costes.

Q. ¿Introduzco otra vez 300 millones después de 5 años?

Use el saldo tras restar capital pagado y el plazo pendiente. Si hubo pagos parciales o retrasos, consulte el saldo bancario actual.

Q. ¿Gastar menos mensualmente equivale a ahorrar?

Puede deberse a amortizar más despacio al ampliar plazo. Calcule aparte intereses y comisiones del mismo periodo.

Q. ¿Sirve la comisión anticipada media de internet?

Mandarán el tipo y exenciones de su contrato. Promedios de otros productos y fechas no determinan costes reales.

Q. ¿La tabla indica límite de préstamo o aprobación?

No. Compara flujos de caja. Ingresos, garantía, deudas y evaluación de la entidad se comprueban aparte.

Tabla de entrada y decisión antes de refinanciar

Pide al banco fecha de ejecución | saldo actual | meses restantes | próxima fecha de cambio | tipos antiguo y nuevo | comisión por amortización anticipada | costes del nuevo préstamo | ¿mismo plazo? y usa los mismos datos en ambos cuadros. Separa interés y principal cada mes y resta el coste inicial. En este ejemplo, el ahorro de tres meses es 677.936−600.000=77.936 wones; una venta o nueva refinanciación antes puede impedir recuperarlo.