Vender una vivienda en Corea: exención y ganancia gravable

Para la exención ordinaria coreana de un hogar con una vivienda, empiece por la propiedad del hogar al vender, el período de tenencia y el precio de venta. Aplique el límite de 1200 millones de KRW solo después de comprobar el requisito de residencia en zonas reguladas, la situación del hogar y excepciones como la doble vivienda temporal; después calcule la parte imponible.

¿Por dónde empieza la revisión de la exención?

Calcule la ganancia restando al precio de venta el coste de adquisición y los gastos admitidos. Después determine si toda la ganancia, una parte o ninguna entra en tributación. La explicación del Servicio Nacional de Impuestos de Corea describe la exención ordinaria de un hogar con una vivienda nacional mantenida al menos dos años, con condiciones adicionales y exclusión de la exención completa para viviendas de precio superior a 1200 millones de KRW.

Reúna contratos de compra y venta y justificantes de gastos potencialmente admitidos: impuesto de adquisición, intermediación, gastos jurídicos y mejoras de capital que cumplan los requisitos. Tras determinar la ganancia gravable, revise la deducción especial por larga tenencia, la deducción básica anual y los tipos aplicables, incluida la relación con otras ventas del mismo año.

Esta guía cubre requisitos y reparto de la ganancia en viviendas de alto valor. El impuesto de adquisición y el impuesto anual sobre la propiedad son distintos. La declaración y el impuesto definitivo exigen más pasos.

¿Qué significa un hogar con una vivienda?

No equivale a una casa por persona. Importan cónyuge, sustento compartido y circunstancias reales. Tener domicilios registrados distintos no demuestra por sí solo hogares separados. Revise las participaciones en viviendas nacionales en la fecha de venta. La posesión temporal de dos viviendas, herencias y viviendas rurales pueden tener excepciones que deben analizarse por separado.

Tenencia y residencia no son lo mismo. La información del NTS identifica un requisito adicional de dos años de residencia para las viviendas afectadas adquiridas desde el 3 de agosto de 2017 en una zona que estaba entonces sujeta a regulación inmobiliaria coreana. Compruebe fecha de adquisición, designación de la zona en ese momento, residencia real y posibles excepciones. Cambiar el domicilio poco antes de vender no acredita años de residencia efectiva.

¿Se grava toda la ganancia al superar 1200 millones de KRW?

No si corresponde el cálculo especial de vivienda de alto valor para un hogar con una vivienda que cumple los requisitos. La guía de cálculo del NTS reparte la ganancia según la proporción del precio de venta que supera 1200 millones de KRW.

Suponga una vivienda que cumple los requisitos, comprada por 1000 millones y vendida por 1500 millones de KRW. Se omiten otros gastos únicamente para simplificar. La ganancia es de 500 millones. La proporción excedente es (1500 millones − 1200 millones) ÷ 1500 millones = 20%. La ganancia inicialmente sujeta al cálculo fiscal es 500 millones × 20% = 100 millones de KRW.

Esos 100 millones no son la factura fiscal. Deducciones, períodos de tenencia y residencia, tipos y circunstancias personales todavía cambian el resultado. Copropiedad, gastos admitidos y excepciones pueden modificarlo mucho.

Construya ejemplos útiles con sus documentos

Primero, una compra hipotética de 800 millones con venta por 1150 millones de KRW entra en el límite ordinario de precio si se cumplen las condiciones del hogar y las demás exigencias. Dos años de propiedad no bastan cuando también corresponde la regla de residencia.

Segundo, comprar por 900 millones y vender por 1300 millones, de nuevo sin gastos adicionales para ilustrar, genera 400 millones de ganancia. La proporción de alto valor es 100 millones ÷ 1300 millones, con una ganancia inicial gravable de aproximadamente 30,77 millones de KRW. También es reparto de ganancia, no impuesto final.

Identifique además gastos que faltan cuando solo se restan compra y venta. Conserve contratos, transferencias, facturas, recibos y documentos de reformas. No toda reparación es una mejora de capital admitida. Recupere los documentos de adquisición antes de comprometer la venta, no suponiendo que aparecerán todos al declarar.

Idea práctica: compruebe requisitos antes de estimar ahorros

No dé por hecho que cualquiera con una sola vivienda está exento. Revise hogar, participaciones en viviendas, tenencia y residencia, límite de precio y justificantes de gastos, en ese orden. Por encima de 1200 millones, el cálculo que cumple las condiciones usa una proporción excedente, no grava automáticamente toda la ganancia. Tener la vivienda muchos años tampoco garantiza la máxima deducción especial; la residencia real puede influir.

Este orden permite plantear condiciones todavía inciertas en una consulta profesional.

Preguntas frecuentes

Q. ¿El límite de la información citada sigue siendo 1200 millones de KRW?

Sí, para la exención ordinaria que cumple las condiciones de un hogar con una vivienda. Revise de nuevo la ley y la información del NTS aplicables a la fecha real de venta.

Q. ¿Superar el límite elimina toda la exención?

No en el cálculo especial que cumple los requisitos. Se aplica a la ganancia la proporción del precio que excede el umbral antes de los pasos posteriores.

Q. ¿Dos años de propiedad equivalen a dos de residencia?

No. Ser propietario y vivir realmente allí son distintos. La condición adicional puede aplicarse a las adquisiciones afectadas en zonas reguladas.

Q. ¿Qué gastos pueden importar?

Impuesto de adquisición, intermediación, gastos jurídicos y mejoras de capital admitidas. Deben comprobarse requisitos y pruebas; las reparaciones ordinarias no son automáticamente deducibles.

Q. ¿Puede cumplir una vivienda en copropiedad?

Es posible, pero hay que revisar hogar, cuotas, fechas de adquisición y condiciones de tenencia o residencia. El título conjunto no decide por sí solo.

Q. ¿Tener temporalmente dos viviendas da exención automática?

No. Fechas de adquisición y venta, situación de la zona, plazos de disposición y requisitos de la excepción concreta necesitan revisión.

Q. ¿Qué llevar a un asesor fiscal?

Contratos de compra y venta, títulos, historial de domicilios, pruebas de residencia, justificantes de gastos y lista completa de participaciones en viviendas.

Es una guía general sobre requisitos y reparto de ganancias bajo las reglas coreanas. La declaración real requiere legislación vigente y todos los hechos individuales.