Hipoteca fija o variable: cálculo de cuotas de 300 millones de wones surcoreanos a 30 años

En una comparación hipotética de 300 millones de wones surcoreanos amortizados durante 30 años con cuotas iguales de capital e intereses, mantener 4,0% y 4,5% anuales hasta el final produce una diferencia de intereses totales de unos 31.611.616 wones surcoreanos. No predice los tipos variables futuros.

¿«Fijo» significa igual durante los 30 años?

Un tipo fijo hasta vencimiento difiere de una hipoteca mixta, fija solo los primeros años. Esta puede pasar a variable al terminar el periodo acordado. También existen tipos que se vuelven a fijar periódicamente. Revise duración fija, próxima revisión, índice, diferencial y condiciones de bonificación, no solo el nombre.

El variable no cambia necesariamente al instante ni en la misma proporción cuando el Banco de Corea modifica su tipo oficial. Sigue el índice y calendario contractuales. Tampoco es una regla que el fijo sea siempre más caro al principio. Empiece con ofertas reales del mismo día.

¿Cuánto supone una diferencia de 0,5 puntos porcentuales?

Se supone un principal de 300.000.000 wones surcoreanos, 360 meses y cuotas mensuales iguales que suman capital e intereses. No hay carencia, comisiones ni amortización anticipada, y cada tipo dura hasta vencimiento. Son supuestos de cálculo, no ofertas actuales.

Con principal P, tipo mensual r y n cuotas, la cuota es P × r ÷ (1 − (1+r) elevado a −n). Divida el tipo anual entre 12. Introduzca 4% como 0,04. Con tipo 0, divida el principal entre los meses.

La diferencia mensual entre 4,0% y 4,5%, antes del redondeo, ronda 87.810 wones surcoreanos. La total es 31.611.616. Los intereses totales usan cuotas sin redondear, por lo que pueden diferir ligeramente de multiplicar la cifra mostrada por 360. El calendario bancario añade diferencias por fecha de pago, cómputo de días y tratamiento de fracciones de won.

La misma subida de 1 punto tiene efectos distintos según cuándo llegue

Se calcularon cinco calendarios para 300 millones de wones surcoreanos a 360 meses, con cuotas iguales al final del mes. Todos empiezan al 4%. Tras el cambio, el tipo se mantiene hasta vencimiento. No son tipos comerciales ni previsiones.

Aunque ambos suben al 5%, desde el mes 13 resultan unos 276 millones de wones de interés y desde el 301 unos 217,73 millones. Cambian tanto el tiempo al tipo alto como el principal pendiente. En la bajada al 3%, la cuota máxima es la anterior al recorte.

El orden mensual es interés actual = saldo anterior × tipo anual ÷ 12, capital amortizado = cuota − interés actual, saldo nuevo = saldo anterior − capital amortizado. En el mes del cambio se recalcula la cuota con saldo y meses pendientes. No se recalculan meses ya pagados al tipo nuevo.

Los cálculos continúan con decimales sin redondear; solo la tabla se redondea a wones enteros. Días bancarios, truncamientos, bonificaciones y comisiones anticipadas quedan aparte. Si venderá en 5 años, compare intereses hasta entonces y saldo al vender, no solo 360 meses. Refinanciar un préstamo vigente exige otro cálculo con igual plazo restante.

Registro de comprobación: el 15 de septiembre de 2026 se elaboraron 1.800 filas mensuales para 5 escenarios y se cotejaron capital total, saldos, caso límite del 0% y una fórmula independiente del saldo. No son pagos de clientes reales.

Recalcula el préstamo desde el capital pendiente

Usa capital pendiente, meses restantes, tipo y descuentos, y comisiones de amortización anticipada o refinanciación. Compara saldo, intereses y comisiones durante el mismo periodo y repite la venta a cinco años. Separa el estrés DSR del coste real; si el banco no responde un dato o condición, no declares ganador.

💡 Orientación práctica: calcule su resistencia antes de pronosticar

Entre 4,0% y 5,0%, la diferencia mensual hipotética es de unos 178.219 wones surcoreanos. Compara dos préstamos nuevos; no predice directamente la revisión de uno vigente. Compruebe si queda menos dinero después de gastos de vida, otras deudas y reserva de emergencia. Con poco margen, el tipo inicial más bajo no basta para elegir.

Revise las condiciones para conservar bonificaciones. Saldos, comisiones y recuperación de costes se explican en cálculo de refinanciación de una hipoteca vigente.

La DSR de estrés de Corea del Sur evalúa capacidad de pago incorporando riesgo de subidas. El recargo de evaluación no se añade automáticamente al interés realmente pagado. La Comisión de Servicios Financieros confirma que el 1 de julio de 2025 se aplicó la fase 3, no la 2. El comunicado detallado explica la estructura por producto. Las normas pueden cambiar: pida al banco el cálculo de límite el día de solicitud.

Preguntas frecuentes

Q. ¿Fijo 5 años equivale a fijo 30 años?

No. Consulte en el contrato el método posterior a 5 años, índice y primera revisión.

Q. ¿Todos los variables cambian cada 6 meses?

Depende del contrato. Pregunte por periodicidad y fecha de observación del índice.

Q. ¿El menor tipo inicial da el menor coste total?

No. Tipos posteriores, comisiones, bonificaciones y duración real modifican el coste.

Q. ¿Sirve una calculadora de depósitos para cuotas hipotecarias?

No. El depósito acumula dinero; el préstamo reduce capital. Use la fórmula del artículo o el calendario bancario.

Q. ¿Pago realmente el tipo de la DSR de estrés?

El valor de evaluación y el contractual son distintos. Verifique el tipo aplicado en su contrato.

Q. ¿Estas tablas eligen un ganador entre fijo y variable?

No. La primera supone cada tipo constante 360 meses. La segunda lo cambia en meses concretos. Ninguna predice el futuro; el variable real exige fechas contractuales y trayectoria posterior individuales.

Información normativa previa comprobada: 2026-09-08. Cálculos por trayectoria verificados: 2026-09-15. Es orientación de cálculo, no recomendación personal ni garantía de aprobación. Confirme fechas, tratamiento del won, comisiones y requisitos en su oferta.