Impuesto integral sobre bienes inmuebles de Corea 2026: deducción de 1.200 millones para vivienda única, recargo por varias viviendas y estrategia conjunta entre cónyuges

Puntos clave

• El Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles de Corea (Jongbu-se) se calcula cada año sobre las propiedades poseídas al 1 de junio, con una deducción de KRW 1.200 millones (~USD 870K) para propietarios de un solo hogar y una sola vivienda.
• Los propietarios con varias viviendas (2 o más propiedades) pueden enfrentar fuertes recargos del 1,2% al 6,0% cuando poseen 3 o más viviendas, o 2 viviendas en zonas ajustadas.

• La copropiedad conyugal de una vivienda otorga a cada cónyuge una deducción de KRW 900M, hasta KRW 1.800 millones libres de impuesto, lo que suele ser más favorable que la deducción de KRW 1.200M a nombre de una sola persona.
• La exclusión de agregación para propiedades en alquiler, dormitorios y casos similares debe presentarse antes de finales de junio de cada año.
• Periodo de pago: del 1 al 15 de diciembre, con opción de pago en cuotas durante 6 meses si el impuesto supera KRW 2,5M. El Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles es el impuesto nacional de Corea sobre la tenencia de propiedades. El interés de búsqueda aumenta cada mayo-junio porque el 1 de junio es la fecha de evaluación, el plazo para solicitar la exclusión de agregación cierra a finales de junio, y cualquier transferencia de titularidad conjunta al cónyuge debe completarse antes de la fecha de evaluación. Esta guía explica las reglas de cálculo de 2026, la deducción de KRW 1.200 millones para una sola vivienda, los recargos para varias viviendas y los ahorros de la copropiedad conyugal con ejemplos prácticos.

¿Qué es el Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles? ¿Quién paga según la evaluación del 1 de junio? El Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles (Jongbu-se) es un impuesto anual de tenencia sobre el precio oficialmente tasado de las viviendas y terrenos poseídos al 1 de junio, 00:00 KST, cuando el valor total supera el umbral aplicable. Los gobiernos locales recaudan el impuesto ordinario sobre la propiedad, pero el Jongbu-se es un impuesto nacional administrado por el National Tax Service. Se introdujo en 2005 para frenar la especulación inmobiliaria y reducir la desigualdad patrimonial. Las categorías básicas de contribuyentes son: - Propietario de un solo hogar y una sola vivienda: Se aplica cuando el precio oficialmente tasado supera KRW 1.200 millones

• Propietario de varias viviendas (2 o más viviendas): Se aplica cuando el valor combinado supera KRW 900 millones
• Propiedad residencial de titularidad corporativa: Se grava sobre la totalidad del valor tasado, sin deducción La frase clave es "un solo hogar y una sola vivienda." NO significa simplemente que una persona posee una vivienda. Significa que todo el hogar posee una sola vivienda en total. Si un cónyuge o un hijo en el mismo hogar posee otra propiedad, se pierde la deducción de KRW 1.200 millones y se aplica en su lugar la deducción estándar de KRW 900 millones.

Fórmula de cálculo del Jongbu-se — Ejemplo paso a paso (vivienda única de KRW 1.500M) El Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles se calcula en cinco pasos. 1. Sumar los precios oficialmente tasados: Sume los precios tasados por el MOLIT de todas las viviendas poseídas, no los precios de mercado.

1. 1Restar la deducción: KRW 1.200 millones para un propietario de un solo hogar y una sola vivienda, KRW 900 millones en otros casos individuales.
2. 2Aplicar el 60% de la tasa de valor justo de mercado: Multiplique por 60% el importe después de la deducción.

1. 1Aplicar tasas progresivas: Use la escala de tasas del 0,5 % al 5,0 % según la base imponible.
2. 2Restar el impuesto sobre la propiedad superpuesto: Deduzca el impuesto sobre la propiedad ya cobrado por el mismo inmueble. Ejemplo real — vivienda única de un solo hogar con precio tasado de KRW 1.5B: - Precio tasado total: KRW 1.5B

• Después de la deducción de 1.2B: KRW 300M
• Después de aplicar la proporción FMV del 60 %: KRW 180M (base imponible)
• Tasa del 0,5 % (tramo ≤ 300M): 180M × 0,5 % = KRW 900,000
• Deducción por impuesto sobre la propiedad superpuesto (~300K): Final ≈ KRW 600,000 Con el mismo precio tasado de KRW 1.5B, un propietario de varias viviendas con 2 propiedades combinadas recibe solo la deducción de KRW 900M. Eso genera una base imponible de 600M y una tasa del 0,7 %, por aproximadamente KRW 2.52M — más de cuatro veces la carga de un propietario de vivienda única.

Deducción de 1.2 mil millones para vivienda única de un solo hogar — ¿Quién califica? Para recibir la deducción Jongbu-se de KRW 1.2 mil millones, debe cumplir las cuatro condiciones: - Tener solo una vivienda a su nombre exclusivo al 1 de junio al combinarla con las propiedades de su cónyuge y de los hijos del mismo hogar

• Ninguna otra propiedad debe pertenecer a nadie del hogar; los hijos solteros menores de 30 años que estén por debajo del umbral de ingresos aún pueden contarse como parte del mismo hogar
• Una herencia o donación que cree una situación temporal de 2 viviendas aún puede tratarse como situación de vivienda única si la vivienda adicional se vende dentro de 5 años
• Solo propiedad exclusiva; la copropiedad entre cónyuges usa una estructura separada de deducción de KRW 900M × 2 Incluso si un hijo tiene un registro de residencia separado, todavía puede tratarse como parte del mismo hogar si es soltero, menor de 30 años y está por debajo del umbral de ingresos. Eso puede descalificar al propietario para la deducción de vivienda única. Antes de la fecha de evaluación del Jongbu-se, vuelva a revisar tanto el certificado de relaciones familiares como el registro de residencia.

Tasas de recargo para propietarios de varias viviendas + estrategias para evitarlas Los propietarios de varias viviendas reciben solo la deducción estándar de KRW 900M, y pueden aplicarse recargos según el número y la ubicación de las viviendas. Tabla de tasas Jongbu-se 2026 (individual): | Base imponible | Estándar (1–2 viviendas, zona no ajustada) | Recargo por varias viviendas (3+ viviendas, o 2 en zona ajustada) |

• Registrar la exclusión de agregación para propiedades de alquiler: Las viviendas de alquiler registradas pueden excluirse del Jongbu-se, pero debe mantenerse el período obligatorio de alquiler de 8 a 10 años.

• Donación a hijos: Use la exención del impuesto sobre donaciones de 50M, o 20M para menores, para distribuir la propiedad. Tenga en cuenta la regla de agregación de 10 años. Algunas zonas ajustadas se eliminaron parcialmente de la lista después de 2024, pero distritos clave de Seúl, como Gangnam-3, siguen siendo zonas ajustadas. Compruebe cada año el estado de ajuste actual de su propiedad.

Ahorro fiscal con propiedad conyugal conjunta — Comparación real La reducción legal de Jongbu-se más potente para muchos propietarios es la propiedad conyugal conjunta. Si una vivienda está titulada al 50:50 entre cónyuges, cada cónyuge recibe una deducción de KRW 900M, lo que deja hasta KRW 1.800 millones libres de impuestos. Comparación real — vivienda única tasada en KRW 1.5B: - Titular único + deducción de vivienda única de hogar único (1.2B): base imponible de 180M × 0,5% = KRW 900,000

• Propiedad conyugal conjunta (900M cada uno): cada uno posee 750M < 900M → Jongbu-se KRW 0 La propiedad conjunta no siempre es la mejor opción. Una vez que el valor tasado supera KRW 1.8B, la propiedad exclusiva combinada con las deducciones para personas mayores y por tenencia a largo plazo, de hasta el 80%, puede generar una factura más baja que la propiedad conjunta. Para propietarios de 65 años o más, o quienes han mantenido la vivienda durante 5 años o más, el punto de equilibrio suele estar alrededor de KRW 1.8B–2.2B. Cambiar a propiedad conjunta también genera impuesto de adquisición (~4%) y costos de registro, así que compare el ahorro anual de Jongbu-se con el costo único de transferencia.

Presentación de exclusión de agregación / tratamiento especial (mayo-junio anual) La exclusión de agregación es otra forma legal de reducir el Jongbu-se. - Elegible: Viviendas de alquiler registradas, residencias para empleados, viviendas nuevas sin vender, viviendas destinadas a guardería

• Plazo: 1 de junio – 30 de junio de cada año; las presentaciones omitidas no pueden aplicarse retroactivamente para ese año
• Cómo: Hometax → File/Pay → Comprehensive Real Estate Tax → Aggregation Exclusion / Special Treatment Application Para arrendadores, la exclusión de agregación para alquileres registrados puede ahorrar decenas de millones de won al año. Pero vender anticipadamente antes de completar el período obligatorio de alquiler, normalmente de 4 a 10 años, activa la recuperación retroactiva de todas las exenciones recibidas.

💡 Perspectiva práctica — Análisis de prioridades para ahorrar en Jongbu-se Al observar más de 15 años de política fiscal inmobiliaria coreana, el Jongbu-se ha cambiado drásticamente de una administración a otra. De 2020 a 2022, el recargo para múltiples viviendas llegó hasta el 6,0%. Desde 2024, la carga se ha aliviado en cierta medida, pero los costos de tenencia de propiedades en Corea siguen siendo altos según estándares globales. Prioridad de ahorros prácticos (mayor impacto primero): 1. Conversión a propiedad conyugal conjunta (propietarios de vivienda única con tasación inferior a 1.8B): A menudo reduce el Jongbu-se a cero

1. 1Exclusión de agregación de propiedad de alquiler (propietarios de múltiples viviendas): Puede ahorrar decenas de millones si el período obligatorio de alquiler es aceptable
2. 2Vender viviendas no deducibles antes del 1 de junio (múltiples viviendas): Cerrar antes del 31 de mayo elimina el impuesto de ese año
3. 3Deducción para personas mayores + tenencia a largo plazo (65+, titular único): A menudo es mejor que la propiedad conjunta por encima de 2.2B

1. 1Distribuya la propiedad mediante donaciones a los hijos: Planifique donaciones escalonadas dentro de la regla de agregación de 10 años El malentendido más común es que "la copropiedad siempre es mejor". Para viviendas de lujo por encima de 2.2B, la propiedad exclusiva con la deducción del 80% para personas mayores y tenencia prolongada puede reducir el Jongbu-se de forma más eficaz. Analice su caso con la Calculadora de Impuestos Inmobiliarios y compare ambos escenarios.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q1. ¿Una propiedad que se está vendiendo actualmente se incluye en la evaluación del 1 de junio?

A: La fecha de cierre determina el impuesto. Si el cierre se completa por completo y la propiedad se transfiere al comprador antes de las 00:00 del 1 de junio, el vendedor NO está sujeto al Jongbu-se de ese año. Si el cierre ocurre el 1 de junio o después, el vendedor asume el impuesto.

Q2. ¿La copropiedad reduce otros impuestos además del Jongbu-se?

A: Sí. El impuesto sobre las ganancias de capital también puede beneficiarse, porque cada cónyuge recibe la deducción básica de 2.5M y las tasas progresivas se dividen entre dos declarantes. Sin embargo, se aplica el impuesto de adquisición en el momento de la conversión (~3.5–4%), por lo que un período de tenencia corto puede anular el beneficio.

Q3. ¿La deducción de 1.2B para una sola vivienda de un solo hogar se aplica automáticamente?

A: Sí, se aplica automáticamente. Sin embargo, las solicitudes de exclusión de agregación NO son automáticas. Los arrendadores deben presentar la solicitud antes del 31 de mayo de cada año a través de Hometax para recibir la exclusión de ese año.

Q4. ¿Puedo dividir el pago del Jongbu-se si supera los 2.5M?

A: Sí. Si el impuesto supera KRW 2.5M, está disponible un pago a plazos de 6 meses. Para impuestos entre 2.5M y 5M, se puede diferir el importe que exceda 2.5M. Si el impuesto supera 5M, se puede diferir hasta el 50%. Solicítelo a través de Hometax antes de la fecha límite del 15 de diciembre.

Q5. ¿Dónde consulto el precio oficialmente tasado?

A: Use el sitio MOLIT Real Estate Public Price Search e introduzca la dirección. Los precios se anuncian cada abril, y el Jongbu-se se calcula utilizando esos valores publicados.

Q6. ¿La exclusión de agregación para propiedades de alquiler está disponible para todas las viviendas en alquiler?

A: No. Solo califican las viviendas privadas de alquiler registradas que cumplen el período obligatorio de alquiler (corto 4–5 años, largo 8–10 años). La venta anticipada activa una recuperación retroactiva. Desde julio de 2020, solo pueden registrarse nuevos alquileres de largo plazo; el registro de corto plazo está cerrado.

Conclusión — Herramientas y lecturas relacionadas El Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles se determina el 1 de junio de cada año. Si no finaliza su estrategia de ahorro antes de mayo, la obligación de ese año queda prácticamente fijada. Comience verificando el precio oficialmente tasado y luego compare escenarios a nombre único y de copropiedad con el cónyuge para elegir la mejor opción. - Herramienta: Calculadora de Impuestos Inmobiliarios — Simulación de adquisición + Jongbu-se

• Leer: Exención del impuesto sobre ganancias de capital para 1 vivienda de 1 hogar
• Leer: Impuesto de adquisición 2026 para tramos de KRW 500M / 1B / 1.5B

• Leer: Guía de cálculo del DSR hipotecario 2026