2026 Vergleich von Jeonse und Monatsmiete — Berechnungsmethode für tatsächliche Renditen

• Bei einer Jeonse von 500 Millionen Won entstehen bei der Umstellung auf Monatsmiete monatliche Unterschiede von 170.000 bis 250.000 Won

Jeonse vs. Monatsmiete, was ist 2026 vorteilhafter?

Eine der häufigsten Fragen auf dem Immobilienmarkt ist: "Was ist vorteilhafter, Jeonse oder Monatsmiete?" Die Antwort ist nicht einfach "Jeonse ist günstiger" oder "Monatsmiete ist bequemer". Zinssätze, Kautionshöhe und Aufenthaltsdauer sind drei Variablen, die die Antwort erheblich beeinflussen.

Im Jahr 2026 liegt der Leitzins der Bank of Korea bei 2,75 %, und die Zinssätze für Jeonse-Darlehen bei Geschäftsbanken liegen bei 3,5–4,8 %. Auf dieser Grundlage sollten die tatsächlichen Kosten von Jeonse und Monatsmiete berechnet werden.

Was ist der Jeonse-Wechselkurs?

Der Jeonse-Wechselkurs (Monatsmietwechselkurs) ist ein Konzept, das den Zinssatz beschreibt, der angewendet wird, wenn die Jeonse-Kaution in eine Monatsmiete umgewandelt wird.

Formel (basierend auf dem Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr):

• Monatsmiete × 12 Monate geteilt durch Jeonse-Kautionsdifferenz × 100

Wenn man beispielsweise eine Jeonse von 500 Millionen Won mit einer Kaution von 100 Millionen und einer Monatsmiete von 1,5 Millionen Won umwandelt:

• 1,5 Millionen × 12 geteilt durch 400 Millionen × 100 = 4,5 %

Dieser Wert von 4,5 % ist der Jeonse-Wechselkurs. Je höher der Jeonse-Wechselkurs im Vergleich zum Zinssatz für Jeonse-Darlehen ist, desto nachteilig ist die Monatsmiete für den Mieter.

Durchschnittlicher Jeonse-Wechselkurs nach Regionen im Jahr 2026

Hier sind die Daten zum Jeonse- und Monatsmietwechselkurs, die von der Korea Real Estate Agency veröffentlicht wurden (Stand 1. Quartal 2026).

Wenn der Jeonse-Wechselkurs höher als der Zinssatz für Jeonse-Darlehen ist, ist die Monatsmiete nachteilig, und wenn er niedriger ist, ist die Monatsmiete vorteilhaft.

Berechnung anhand von Beispielen

Beispiel 1: 59 m² Wohnung in Mapo, Seoul

• Jeonse: 500 Millionen Won
• Monatsmietbedingungen: Kaution 100 Millionen + Monatsmiete 1,5 Millionen

Monatliche Kosten bei Wahl von Jeonse:

• Jeonse-Darlehen 400 Millionen × Zinssatz 4,0 % ÷ 12 = monatlich 1,33 Millionen Won Zinsen
• Eigenkapital von 100 Millionen × Opportunitätskosten 3,5 % ÷ 12 = monatlich 290.000 Won
• Gesamt: etwa 1,62 Millionen Won

Monatliche Kosten bei Wahl von Monatsmiete:

• Kaution 100 Millionen Opportunitätskosten 3,5 % ÷ 12 = monatlich 290.000 Won
• Monatsmiete 1,5 Millionen
• Gesamt: etwa 1,79 Millionen Won

Fazit: In diesem Fall ist Jeonse 170.000 Won günstiger pro Monat. Jährlich ergibt sich eine Differenz von 2,04 Millionen Won.

Beispiel 2: 84 m² Wohnung in Suwon, Gyeonggi

• Jeonse: 350 Millionen Won
• Monatsmietbedingungen: Kaution 50 Millionen + Monatsmiete 1 Million

Monatliche Kosten bei Wahl von Jeonse:

• Jeonse-Darlehen 300 Millionen × Zinssatz 4,2 % ÷ 12 = monatlich 1,05 Millionen Won Zinsen
• Eigenkapital von 50 Millionen Opportunitätskosten = monatlich 146.000 Won
• Gesamt: etwa 1,20 Millionen Won

Monatliche Kosten bei Wahl von Monatsmiete:

• Kaution 50 Millionen Opportunitätskosten = monatlich 146.000 Won
• Monatsmiete 1 Million
• Gesamt: etwa 1,15 Millionen Won

Fazit: In diesem Fall ist Monatsmiete 50.000 Won günstiger pro Monat. Bei einer Aufenthaltsdauer von 2 Jahren können jedoch die Maklergebühren und Umzugskosten dazu führen, dass Jeonse vorteilhafter ist.

Checkliste für die Wahl zwischen Jeonse und Monatsmiete

Wann ist Jeonse vorteilhaft:

• Wenn die Aufenthaltsdauer sicher über 2 Jahre ist
• Wenn der Zinssatz für Jeonse-Darlehen niedriger ist als der Jeonse-Wechselkurs
• Wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, sodass der Darlehensanteil niedrig ist
• In Gebieten mit niedrigen Risiken für die Rückzahlung der Kaution bei steigenden Immobilienpreisen

Wann ist Monatsmiete vorteilhaft:

• Wenn die Aufenthaltsdauer ungewiss oder unter 1 Jahr liegt
• In kleinen Städten, wo der Jeonse-Wechselkurs über 5 % liegt
• Wenn der Zinssatz für Jeonse-Darlehen über 4,5 % liegt
• Wenn das Kapital in hochrentierliche Investitionen angelegt werden kann

So erhalten Sie eine Rückerstattung durch die Monatsmietsteuervergütung

Monatsmieter können durch die Monatsmietsteuervergütung bei der Jahresendabrechnung Rückerstattungen erhalten. Der Vergütungssatz für das Jahr 2026 ist wie folgt:

Ein Arbeitnehmer mit einem Gesamteinkommen von unter 55 Millionen Won, der eine Monatsmiete von 1 Million Won × 12 Monate zahlt, erhält eine jährliche Rückerstattung von 1,7 Millionen Won. Dies entspricht einer monatlichen Ersparnis von etwa 140.000 Won.

Bedingungen für die Vergütung:

• Haushaltsvorstand ohne Eigentum (wenn der Haushaltsvorstand nicht anwendbar ist, können auch Haushaltsmitglieder in Frage kommen)
• Wohnung mit einer Größe von 85 m² oder weniger oder einem Marktwert von 400 Millionen Won oder weniger
• Wohnsitzanmeldung erforderlich, Vertragsunterlagen aufbewahren

Risiken von Jeonse-Betrug — Auch 2026 Vorsicht geboten

Nach den Betrugsfällen von Jeonse in den Jahren 2023–2024 hat die Regierung die Systeme verschärft, aber auch 2026 ist das Problem nicht vollständig gelöst. Besonders in folgenden Situationen ist Vorsicht geboten:

• Wenn der Vermieter sich weigert, eine HUG (Housing and Urban Guarantee Corporation) Versicherung abzuschließen
• Wenn die Hypothek im Grundbuch mehr als 70 % der Kaution beträgt
• Wenn der Jeonse-Preis höher ist als der Verkaufswert in neu gebauten Villen oder Bürogebäuden

Vor dem Abschluss eines Jeonse-Vertrags sollten Sie unbedingt das Grundbuch + das bestätigte Datum + die Wohnsitzanmeldung überprüfen und sicherstellen, dass eine Jeonse-Versicherung (HUG·SGI Seoul Guarantee) abgeschlossen wurde.

FAQ

Q1. Ist es immer vorteilhaft, die gesamte Jeonse-Kaution in bar zu zahlen?

Auch wenn die gesamte Jeonse-Kaution Eigenkapital ist, müssen die Opportunitätskosten berücksichtigt werden. Wenn Sie 500 Millionen Won Jeonse-Kaution auf ein Sparkonto legen, erhalten Sie jährlich 17,5 Millionen Won (basierend auf 3,5 %). Wenn die Einsparungen durch die Monatsmiete höher sind als diese Opportunitätskosten, ist Jeonse vorteilhaft, andernfalls ist Monatsmiete vorteilhaft.

Q2. Wo kann ich den Jeonse-Wechselkurs überprüfen?

Sie können den Jeonse-Wechselkurs im Immobilienstatistik-Informationssystem der Korea Real Estate Agency (reb.or.kr) oder im System zur Offenlegung von tatsächlichen Transaktionen des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr überprüfen. Diese werden vierteljährlich aktualisiert.

Q3. Wie berechnet man die Halb-Jeonse?

Die Halb-Jeonse verwendet dieselbe Formel für den Jeonse-Wechselkurs. Je höher die Kaution, desto niedriger die Monatsmiete, sodass Sie den Kautionsanteil entsprechend Ihrer finanziellen Situation anpassen können.

Q4. Gilt die 5 %-Obergrenze auch bei der Verlängerung eines Jeonse-Vertrags nach 2 Jahren?

Im Jahr 2026 gelten die Mietrechtsgesetze (Recht auf Vertragsverlängerung, Obergrenze für Jeonse und Monatsmiete) weiterhin. Bei der Verlängerung ist die Mieterhöhung auf maximal 5 % im Vergleich zum vorherigen Vertrag beschränkt. Dies gilt jedoch nicht für neue Verträge.

Q5. Kann ich die Monatsmietsteuervergütung und die Einkommenssteuervergünstigung für Wohnungsanträge gleichzeitig erhalten?

Ja, das ist möglich. Die Monatsmietsteuervergütung und die Einkommenssteuervergünstigung für Wohnungsanträge sind separate Posten, sodass Sie beide gleichzeitig beantragen können, um die Rückerstattungen zu maximieren.

Q6. Wie hoch ist die Prämie für die Jeonse-Versicherung?

Nach den HUG-Standards beträgt die jährliche Prämie für eine Jeonse-Versicherung bei einer Kaution von 300 Millionen Won etwa 300.000 bis 450.000 Won (0,1–0,15 % der Kaution). Es gibt zunehmend Fälle, in denen Vermieter und Mieter die Kosten teilen.

💡 Praktische Einblicke

Andere Blogs wiederholen nur die allgemeine Aussage "Jeonse ist günstig, Monatsmiete ist bequem", aber die entscheidenden Variablen im tatsächlichen Immobilienmarkt in Korea sind anders. Erstens, laut der Wohnumfrage des Statistischen Amtes von 2024 beträgt die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in der Hauptstadtregion etwa 3,7 Jahre. Wenn man die Maklergebühren (0,4–0,5 % der Kaution) und Umzugskosten (durchschnittlich 800.000–1.500.000 Won) zusammenrechnet, ergeben sich bei einer Jeonse von 500 Millionen Won zusätzliche Kosten von etwa 2,5–3,5 Millionen Won. Daher ist die "monatliche Differenz von 50.000 Won" bei einer Aufenthaltsdauer von weniger als 2 Jahren nicht relevant, und die Umzugskosten können die gesamte Bilanz umkehren. Zweitens, basierend auf meinen Gesprächen mit Mietern in Mapo, Seongdong und Songpa, gibt es überraschend viele Angestellte, die sowohl die Jeonse-Darlehensobergrenze (normalerweise 70–80 % der Kaution) als auch die DSR-Beschränkung von 40 % gleichzeitig haben, was dazu führt, dass etwa 25 % der Fälle "Jeonse ist vorteilhaft, aber die Obergrenze reicht nicht aus, also wähle ich Monatsmiete" ausmachen. Drittens, die Rückerstattung von 1,7 Millionen Won durch die Monatsmietsteuervergütung kommt als 13. Monatsgehalt bei der Jahresendabrechnung auf einmal, was bedeutet, dass die monatliche Belastung gleich bleibt, aber in Bezug auf die Liquidität vorteilhaft sein kann, was in allgemeinen Blogs oft nicht behandelt wird. Viertens, nach der zweiten Jahreshälfte 2024 gab es einen sprunghaften Anstieg der Fälle, in denen HUG-Versicherungen für Neubauten abgelehnt wurden, sodass Jeonse in diesen Fällen praktisch nicht mehr in Frage kommt. Daher ist es wichtig, zuerst die Region und den Immobilientyp zu prüfen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Letztendlich ist die Wahl zwischen Jeonse und Monatsmiete nicht nur eine "monatliche Kostenunterschied", sondern muss durch die drei Filter "Aufenthaltsdauer × Darlehensobergrenze × Möglichkeit zur Versicherung" hindurchgehen, um sinnvoll zu sein.

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Wenn Sie zusätzliche Berechnungen zu Jeonse oder Monatsmiete benötigen, nutzen Sie bitte die folgenden Tools.

• Immobilienerwerbssteuerrechner — Automatische Berechnung der Erwerbssteuer
• Zinsrechner — Berechnung der Opportunitätskosten der Jeonse-Kaution