2026 Berechnung der Grundsteuer — Steuerstrategien für 1 Haushalt 1 Wohnung 12 Milliarden Abzug, Mehrfachbesitzer und gemeinsames Eigentum von Ehepaaren

Kernzusammenfassung

• Die Grundsteuer wird jährlich auf der Grundlage des Wertes der gehaltenen Immobilien am 1. Juni erhoben, wobei 1 Haushalt 1 Wohnung bis zu 12 Milliarden abgezogen werden.
• Mehrfachbesitzer (2 oder mehr Wohnungen) unterliegen ab 3 Wohnungen oder 2 Wohnungen in regulierten Gebieten einer höheren Steuer von 1,2 % bis 6,0 %.

• Gemeinsames Eigentum von Ehepaaren für 1 Wohnung ermöglicht einen steuerfreien Abzug von bis zu 18 Milliarden, was effektiver ist als der Einzelabzug von 12 Milliarden.
• Die Frist für die Beantragung des Ausschlusses von der Zusammenrechnung und steuerliche Sonderregelungen ist jährlich bis zum 30. Juni und Mietwohnungen, Wohnheime usw. werden bei der Beantragung von der Grundsteuer ausgeschlossen.
• Die Frist zur Zahlung der Grundsteuer ist vom 1. bis 15. Dezember, und bei einem Betrag von über 2,5 Millionen ist eine Zahlung in Raten über 6 Monate möglich.

Die Grundsteuer ist eine nationale Steuer, die in Südkorea auf den Besitz von Immobilien erhoben wird. Der Grund, warum die Suchanfragen im Mai und Juni stark ansteigen, ist, dass der 1. Juni der Stichtag für die Besteuerung ist, der 31. Mai die Frist für die Beantragung des Ausschlusses von der Zusammenrechnung ist und der Zeitpunkt für den Wechsel zu gemeinsamem Eigentum im Mai liegt. In diesem Artikel wird die Berechnungsmethode der Grundsteuer für 2026, der Abzug von 12 Milliarden für 1 Wohnung, die höhere Besteuerung von Mehrfachbesitzern und die steuerlichen Strategien für gemeinsames Eigentum von Ehepaaren anhand praktischer Zahlen zusammengefasst.

Was ist die Grundsteuer? Wer muss am Stichtag 1. Juni zahlen?

Die Grundsteuer (Grundsteuer) wird jährlich auf der Grundlage des Wertes der gehaltenen Wohnungen und Grundstücke am 1. Juni um 0 Uhr erhoben, und wenn der Gesamtwert einen bestimmten Betrag überschreitet, wird sie fällig. Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben, während die Grundsteuer eine nationale Steuer ist, die von der Nationalen Steuerbehörde erhoben wird und 2005 zur Stabilisierung der Immobilienpreise und zur Minderung der Vermögensungleichheit eingeführt wurde.

Die grundlegenden Steuerpflichtigen sind wie folgt:

• 1 Haushalt 1 Wohnung: Wenn der Gesamtwert der Immobilien 12 Milliarden überschreitet
• Besitzer von 2 oder mehr Wohnungen (Mehrfachbesitzer): Wenn der Gesamtwert der Immobilien 9 Milliarden überschreitet
• Unternehmen, die Immobilien besitzen: Gesamtwert wird ohne separate Zusammenrechnung besteuert

Der Schlüsselbegriff hier ist „1 Haushalt 1 Wohnung“. Es bedeutet nicht einfach, dass man nur eine Wohnung im eigenen Namen hat, sondern dass alle Mitglieder des Haushalts zusammen nur eine Wohnung besitzen. Wenn der Ehepartner oder Kinder im gleichen Haushalt eine separate Wohnung besitzen, erhält man nicht den Abzug von 12 Milliarden für 1 Wohnung, sondern nur den allgemeinen Abzug von 9 Milliarden.

Berechnungsmethode der Grundsteuer — Schritt-für-Schritt Beispiel (Wert 15 Milliarden für 1 Wohnung)

Die Grundsteuer wird in 5 Schritten berechnet.

1. 1Gesamtwert ermitteln: Den Gesamtwert aller gehaltenen Wohnungen addieren. (Nicht der Marktwert, sondern der vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr veröffentlichte Wert)
2. 2Abzugsbetrag abziehen: 1 Haushalt 1 Wohnung erhält 12 Milliarden, allgemeiner Abzug 9 Milliarden.
3. 3Anwendung des Marktwertverhältnisses von 60 %: Den nach Abzug verbleibenden Betrag mit 60 % multiplizieren.
4. 4Anwendung des progressiven Steuersatzes: Steuersätze von 0,5 % bis 5,0 % je nach Steuerbasis.
5. 5Abzug der bereits gezahlten Grundsteuer: Einen Teil der bereits auf dasselbe Grundstück gezahlten Grundsteuer abziehen.

Praktisches Beispiel — Wert 15 Milliarden für 1 Haushalt 1 Wohnung:

• Gesamtwert: 15 Milliarden
• Nach 12 Milliarden Abzug: 3 Milliarden
• Anwendung des Marktwertverhältnisses von 60 %: 1,8 Milliarden (Steuerbasis)
• Anwendung des Steuersatzes von 0,5 % (bis 3 Milliarden): 1,8 Milliarden × 0,5 % = 900.000
• Abzug der bereits gezahlten Grundsteuer (ca. 300.000): Endbetrag ca. 600.000

Selbst bei einem Gesamtwert von 15 Milliarden hat ein Mehrfachbesitzer (2 Wohnungen zusammen) nur 9 Milliarden Abzug → 6 Milliarden × 60 % = 3,6 Milliarden Steuerbasis → Steuersatz von 0,7 % angewendet → etwa 2,52 Millionen Steuerlast, was mehr als das Vierfache der Belastung eines Einfamilienhauses ist.

Wer kann den Abzug von 12 Milliarden für 1 Haushalt 1 Wohnung erhalten?

Um den Abzug von 12 Milliarden für die Grundsteuer für 1 Haushalt 1 Wohnung zu erhalten, müssen die folgenden 4 Bedingungen alle erfüllt sein.

• Am 1. Juni nur eine Wohnung im eigenen Namen besitzen (Ehepartner und Kinder im gleichen Haushalt werden zusammengezählt)
• Alle Mitglieder des Haushalts besitzen keine andere Wohnung (Wenn die Kinder unter 30 Jahre alt und unverheiratet sind und unter dem Einkommensgrenzwert liegen, werden sie als Teil des Haushalts betrachtet)
• Im Falle von vorübergehendem Besitz von 2 Wohnungen durch Erbschaft oder Schenkung wird dies als 1 Wohnung anerkannt, wenn sie innerhalb von 5 Jahren verkauft wird.
• Kein gemeinsames Eigentum, sondern nur im eigenen Namen (gemeinsames Eigentum unterliegt einem separaten Abzug von 9 Milliarden × 2)

Insbesondere wenn Kinder ohne zu heiraten eine separate Meldeadresse haben, aber unter 30 Jahre alt und unter einem bestimmten Einkommensgrenzwert liegen, können sie als Teil des Haushalts betrachtet werden, was den Abzug von 1 Wohnung gefährden kann. Es ist ratsam, vor der Berechnung der Grundsteuer erneut die Familienstandsnachweise und Meldeunterlagen zu überprüfen.

Höhere Besteuerung für Mehrfachbesitzer — Tabelle + Strategien zur Vermeidung

Mehrfachbesitzer erhalten nur den allgemeinen Abzug von 9 Milliarden, und je nach Anzahl der gehaltenen Wohnungen und Region wird eine höhere Steuer erhoben.

Steuertabelle für die Grundsteuer 2026 (für Einzelpersonen):

Drei Strategien zur Vermeidung der höheren Besteuerung für Mehrfachbesitzer:

• Verkauf kurz vor dem 1. Juni: Wenn der Abschluss bis Ende Mai erfolgt, gilt man am 1. Juni nicht mehr als Besitzer → Steuerbefreiung für das Jahr.
• Antrag auf Ausschluss von der Zusammenrechnung für Mietwohnungen: Registrierte Mietwohnungen werden von der Grundsteuer ausgeschlossen. Es ist jedoch zwingend erforderlich, die Mietdauer von 8 bis 10 Jahren einzuhalten.
• Schenkung an Kinder: Nutzung des steuerfreien Schenkungsbetrags von 5 Millionen (2 Millionen für Minderjährige) zur Verteilung auf die Namen der Kinder. Achtung: 10-Jahres-Regel beachten.

Besitzer von 2 Wohnungen in regulierten Gebieten wurden nach 2024 teilweise befreit, jedoch bleibt in einigen Gebieten wie den drei Stadtteilen Gangnam in Seoul die Regulierung bestehen. Es ist wichtig, jedes Jahr zu überprüfen, ob sich die gehaltenen Immobilien in regulierten Gebieten befinden.

Steuerersparnis durch gemeinsames Eigentum von Ehepaaren — Praktische Einsparungsbeispiele

Das stärkste Mittel zur Steuerersparnis bei der Grundsteuer ist gemeinsames Eigentum von Ehepaaren. Wenn ein Ehepaar eine Wohnung zu 50:50 im gemeinsamen Eigentum registriert, können beide jeweils 9 Milliarden abziehen, was eine Steuerbefreiung von bis zu 18 Milliarden ermöglicht.

Praktischer Vergleich — Steuerlast für eine Wohnung mit einem Wert von 15 Milliarden:

• Einzelbesitz + Abzug für 1 Haushalt 1 Wohnung (12 Milliarden): Steuerbasis 1,8 Milliarden × 0,5 % = 900.000
• Gemeinsames Eigentum (jeweils 9 Milliarden Abzug): Jeder Ehepartner besitzt 7,5 Milliarden → unter 9 Milliarden → Grundsteuer 0

Gemeinsames Eigentum ist nicht immer vorteilhaft. Bei einem Wert von über 18 Milliarden kann der Einzelbesitz mit einem Abzug von 12 Milliarden und einem Alters- oder Langzeitbesitzabzug (maximal 80 %) vorteilhafter sein als gemeinsames Eigentum. Die Grenze, ab der der Einzelbesitz vorteilhafter ist, liegt in der Regel im Bereich von 18 Milliarden bis 22 Milliarden.

Der Wechsel zu gemeinsamem Eigentum verursacht Grunderwerbsteuer (ca. 4 %) + Notarkosten, sodass man die jährlich eingesparte Grundsteuer mit den einmaligen Kosten vergleichen sollte.

Antrag auf Ausschluss von der Zusammenrechnung und steuerliche Sonderregelungen (jährlich im Mai und Juni)

Eine weitere legale Möglichkeit zur Reduzierung der Grundsteuerlast ist der Antrag auf Ausschluss von der Zusammenrechnung.

• Ausschluss von der Zusammenrechnung: Registrierte Mietwohnungen, Mitarbeiterwohnungen, unverkaufte Wohnungen, Wohnungen für Kindertagesstätten usw.
• Antragsfrist: Jährlich vom 1. Juni bis 30. Juni (wenn die Frist versäumt wird, kann der Antrag für das Jahr nicht mehr gestellt werden und muss bis zum nächsten Jahr warten)
• Antragsverfahren: HomeTax → Meldung/Zahlung → Grundsteuer → Antrag auf Ausschluss von der Zusammenrechnung und steuerliche Sonderregelungen

Insbesondere für Vermieter kann der Ausschluss von der Zusammenrechnung für registrierte Mietwohnungen die Grundsteuerlast um mehrere Millionen reduzieren. Es ist jedoch wichtig, vorsichtig zu sein, da der Ausschluss von der Zusammenrechnung zurückgefordert werden kann, wenn die Verpflichtung zur Mietdauer nicht eingehalten wird und die Wohnung verkauft wird.

💡 Praktische Einblicke — Analyse der Prioritäten zur Steuerersparnis bei der Grundsteuer

Die Analyse der Trends bei Immobiliensteuern über 15 Jahre zeigt, dass die Grundsteuerpolitik in Südkorea stark von der Regierung abhängt. Zwischen 2020 und 2022 stiegen die höheren Steuersätze für Mehrfachbesitzer auf bis zu 6,0 %, und obwohl sie nach 2024 teilweise gelockert wurden, sind die Kosten für den Besitz von Immobilien immer noch höher als der globale Durchschnitt.

Prioritäten zur Steuerersparnis in der Praxis (nach Effektivität geordnet):

1. 1Wechsel zu gemeinsamem Eigentum von Ehepaaren (Wert unter 18 Milliarden für 1 Wohnung): Mögliche Grundsteuer 0, überwältigende Einsparungen
2. 2Registrierung des Ausschlusses von der Zusammenrechnung für Mietwohnungen (Mehrfachbesitzer): Bei Einhaltung der Mietdauer Einsparungen von mehreren Millionen bei der Grundsteuer
3. 3Verkauf von steuerfreien Wohnungen kurz vor dem 1. Juni (Mehrfachbesitzer): Abschluss bis Ende Mai führt zur Steuerbefreiung für das Jahr
4. 4Sicherung des Alters- oder Langzeitbesitzabzugs (Einzelbesitz für über 65-Jährige): Über 22 Milliarden ist es vorteilhafter als gemeinsames Eigentum
5. 5Verteilung von Schenkungen an Kinder: Schrittweise Schenkungen innerhalb der 10-Jahres-Regel zur Vermeidung von Mehrfachbesitz

Der häufigste Fehler ist die Annahme, dass „gemeinsames Eigentum immer vorteilhaft ist“. Bei Immobilien mit einem Wert von über 22 Milliarden kann der Einzelbesitz + Altersabzug von 80 % die Grundsteuer erheblich senken. Es ist ratsam, den eigenen Fall mit dem Berechner für die Grunderwerbsteuer zu simulieren und die Szenarien für Einzel- und Gemeinschaftsbesitz zu vergleichen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q1. Zählt eine Wohnung, die am Stichtag 1. Juni verkauft wird, zur Besteuerung?

A: Es wird nach dem Abschlussdatum entschieden. Wenn der Abschluss vor dem 1. Juni um 0 Uhr vollständig bezahlt wurde und das Eigentum an den Käufer übertragen wurde, ist der Verkäufer nicht steuerpflichtig für das Jahr. Wenn die Zahlung nach dem 1. Juni erfolgt, trägt der Verkäufer die Steuer für das Jahr.

Q2. Führt der Wechsel zu gemeinsamem Eigentum zu einer Reduzierung anderer Steuern?

A: Auch die Kapitalertragssteuer kann teilweise gesenkt werden. Die Kapitalertragssteuer hat einen Grundfreibetrag von 2,5 Millionen pro Person und verteilt sich auf progressive Steuersätze, sodass gemeinsames Eigentum auch beim Verkauf steuerlich vorteilhaft ist. Beachten Sie jedoch, dass beim Wechsel zu gemeinsamem Eigentum Grunderwerbsteuer (ca. 3,5 % bis 4 %) anfällt, was bei kurzer Haltedauer nachteilig sein kann.

Q3. Wird der Abzug von 12 Milliarden für 1 Haushalt 1 Wohnung automatisch angewendet?

A: Ja, die Anwendung erfolgt automatisch. Der Antrag auf Ausschluss von der Zusammenrechnung ist jedoch separat — Besitzer von Mietwohnungen müssen bis zum 31. Mai jährlich bei HomeTax einen Antrag stellen, damit der Ausschluss für das Jahr gilt.

Q4. Ist eine Ratenzahlung möglich, wenn die Grundsteuer über 2,5 Millionen beträgt?

A: Ja. Bei einer zu zahlenden Steuer von über 2,5 Millionen ist eine Ratenzahlung über 6 Monate möglich. Bei 2,5 bis 5 Millionen kann der Betrag über 2,5 Millionen und bei über 5 Millionen bis zu 50 % in Raten gezahlt werden. Der Antrag auf Ratenzahlung muss vor dem Fälligkeitstermin am 15. Dezember bei HomeTax gestellt werden.