Koreanische Wohnimmobiliensteuern 2026: lokale und umfassende Besitzsteuer trennen

Prüfen Sie die lokale Immobiliensteuer je Wohnung und die umfassende Immobilienbesitzsteuer anhand des landesweiten Eigentums jeder Person. Freibeträge und Bemessungsgrundlagen unterscheiden sich. Die umfassende Steuer entsteht nicht durch erneutes Addieren der lokalen Steuerbescheide.

Eine Person mit zwei Wohnungen und Ehepartner mit gemeinsamem Wohnungseigentum können trotz gleichem amtlichem Gesamtwert unterschiedlich besteuert werden. Dieser Leitfaden ordnet die Angaben für 2026 und berechnet eine umfassende Bemessungsgrundlage samt Steuer vor Anrechnung. Zur endgültigen Schuld fehlen insbesondere die Anrechnung der überschneidenden lokalen Steuer und persönliche Anpassungen. Gemeint ist das südkoreanische System.

Welcher Wert und wessen Eigentum gehören in die Aufstellung?

Ausgangspunkt ist das Eigentum am jährlichen Stichtag 1. Juni. Erfassen Sie den amtlichen Wert des Jahres, Eigentumsanteil und Wohnungszahl, nicht einen Angebotspreis. Anteile derselben Person in verschiedenen Regionen können für die umfassende Steuer landesweit zusammengeführt werden. Rechnen Sie das Eigentum von Ehepartnern nicht automatisch einer einzigen Person zu.

Die NTS nennt grundsätzlich KRW 900 000 000 Wohnungsfreibetrag und KRW 1 200 000 000 für einen berechtigten Eigentümer mit einem Haushalt und einer Wohnung. Körperschaften und Grundstücke unterliegen anderen Systemen. Prüfen Sie den NTS-Überblick zur umfassenden Immobiliensteuer, weitere Familienbestände und etwaige Anträge auf Sonderbehandlung.

Eine umfassende Bemessungsgrundlage von null in B beseitigt nicht die lokale Immobiliensteuer. Deshalb sind beide Steuern zu trennen. Die Beispiele unterstellen keine weiteren Immobilien oder besonderen rechtlichen Gestaltungen.

Welcher Anteil gilt für die lokale Bemessungsgrundlage?

Der allgemeine Wohnungsanteil beträgt 60%. Eine 2026 rechtlich als einzige Wohnung eines Haushalts anerkannte Wohnung verwendet stattdessen 43% bis KRW 300 Millionen amtlichem Wert, 44% über KRW 300 Millionen bis einschließlich KRW 600 Millionen und 45% über KRW 600 Millionen. Damit wird ein Anteil für die ganze Wohnung ausgewählt. Er wird nicht progressiv auf einzelne Wertstücke angewandt. Siehe Artikel 109, gültig ab Juli 2026.

Bei einer Wohnung aus A mit allgemeinem Anteil ergeben KRW 800 Millionen×60%=KRW 480 Millionen. Vor Ermäßigungen und Grenzen beträgt die gewöhnliche lokale Hauptsteuer 570 000+(480 000 000−300 000 000)×0.004=1 290 000 Won. Zwei gleiche Wohnungen ergeben KRW 2 580 000. Stadtgebietsanteil, lokale Bildungssteuer, Ermäßigungen und Grenzen der Bemessungsgrundlage fehlen noch.

Wie entstehen umfassende Grundlage und Steuer vor Anrechnung?

Die NTS wendet 60% auf den Betrag nach dem Wohnungsfreibetrag an. Bei A lautet die Grundlage (KRW 1600 Millionen−KRW 900 Millionen)×60%=KRW 420 Millionen. Sie unterscheidet sich von den KRW 480 Millionen lokaler Grundlage je Wohnung. Siehe den NTS-Leitfaden zu Berechnung und Steuersätzen.

Im Tarif für bis zu zwei Wohnungen ergeben 0.5% auf die ersten KRW 300 Millionen und 0.7% auf die restlichen KRW 120 Millionen insgesamt 1 500 000+840 000=KRW 2 340 000. Das ist ein Rechenschritt vor Anrechnung, kein endgültiger Bescheid. Die überschneidende lokale Steuer, weitere anwendbare Gutschriften, Belastungsgrenzen und die besondere ländliche Steuer sind gesondert zu berücksichtigen.

Auch der Abzug des gesamten lokalen Steuerbescheids ist falsch: Der überschneidende Anteil wird nach gesetzlichen Regeln berechnet. Eine bereits im Bescheid berücksichtigte Anrechnung nochmals manuell abzuziehen wäre ein doppelter Abzug.

Praktischer Ansatz: Wohnungs- und Personentabelle verbinden

Die erste Tabelle enthält je Adresse amtlichen Wert, Anteil und lokale Steuerangaben. Die zweite enthält je Eigentümer den Gesamtwert seiner Anteile und den anwendbaren Freibetrag. Ein gemeinsamer Zweiwohnungswert verliert Eigentumsinformationen; lokale Bescheide zeigen allein keine landesweite Zusammenfassung. Bei A beginnen KRW 480 Millionen die lokale Berechnung einer Wohnung und KRW 420 Millionen die umfassende Berechnung einer Person. Bewahren Sie diese Spaltenbezeichnungen auch bei ähnlich wirkenden Beträgen.

Eigentumsübertragung oder Schenkung können andere Steuern und Registerkosten auslösen. Entscheiden Sie nicht allein mit dieser Tabelle über eine Steuergestaltung. Halten Sie amtliche Werte, Anteile, frühere Bescheide und Nachweise zur Wohnungszahl bereit, um die zuständige Behörde gezielt nach Unterschieden zu fragen.

Häufige Fragen

Q. Fällt bei KRW 1100 Millionen Wohnungswert keine umfassende Steuer an?

Das gilt im Beispiel nur bei erfüllten Voraussetzungen für den Freibetrag von KRW 1200 Millionen. Weitere Bestände und Eigentumsstruktur zählen mit.

Q. Warum kann nach der lokalen noch die umfassende Steuer folgen?

Die Steuerstrukturen unterscheiden sich. Eine gesetzliche Anrechnung behandelt Überschneidungen, statt schlicht alles zweimal vollständig zu erheben.

Q. Werden die Anteile von Ehepartnern immer zusammengelegt?

Der Ausgangspunkt ist personenbezogen. Die Sonderbehandlung einer gemeinsamen einzigen Wohnung und die Haushaltsvoraussetzungen sind gesondert zu prüfen.

Q. Verwende ich für die umfassende Steuer ebenfalls 44%?

Nein. Beträge und Anteilsregeln unterscheiden sich. Trennen Sie lokale Angaben je Wohnung von umfassenden Angaben je Person.

Q. Sind KRW 2 340 000 der tatsächliche umfassende Steuerbescheid?

Nein. Anrechnung und weitere Anpassungen fehlen. Kennzeichnen Sie den Betrag beim Bescheidvergleich als Zwischenrechnung.

Q. Rechtfertigt die Rechnung einen sofortigen Eigentumswechsel?

Nein. Erwerbs-, Schenkungs- oder Veräußerungssteuern und Rechte können sich ändern. Prüfen Sie die gesamten persönlichen Kosten mit geeigneter Fachberatung.

Zwei Prüftabellen festhalten

Füllen Sie zwei Tabellen mit eigenen Daten: Grundsteuer je Immobilie Adresse | Eigentümer und Anteil am 1. Juni | Bewertungswert | Verhältnis und Grenze | Hauptsteuer | Bildungssteuer | Stadtgebietsabgabe | lokale Abgabe | Zahlung Juli/September; Immobiliensteuer je Person Eigentümer | landesweiter Wohnanteil | Zahl der Wohnungen | Anspruch auf 900 Mio./1,2 Mrd. Abzug | Verhältnis | Bemessungsgrundlage | Tarifstufe | Anrechnung der Grundsteuer | Endprüfung. Die beiden Beispielrechnungen 800 Mio.×60%=480 Mio. und (1,6 Mrd.−900 Mio.)×60%=420 Mio. gehören nicht in dieselbe Zelle. Prüfen Sie beide Tabellen getrennt mit den jeweiligen Bescheiden.