Immobilienkredit mit festem oder variablem Zins: Raten für 300 Millionen südkoreanische Won über 30 Jahre berechnen

Bei einem hypothetischen Annuitätendarlehen über 300 Millionen südkoreanische Won und 30 Jahre beträgt der Gesamtzinsunterschied rund 31.611.616 südkoreanische Won, wenn 4,0% beziehungsweise 4,5% jährlich bis zum Ende gelten. Das ist keine Vorhersage variabler Zinsen.

Bedeutet „fest“ wirklich gleichbleibend über 30 Jahre?

Eine Bindung bis zur Fälligkeit unterscheidet sich von einem Mischdarlehen mit nur anfänglich festem Zins. Dieses kann nach der vereinbarten Festphase variabel werden. Auch regelmäßig neu festgelegte Zinsen gibt es. Prüfen Sie statt nur des Produktnamens Bindungsdauer, nächsten Änderungstermin, Referenzzins, Aufschlag und Vergünstigungsbedingungen.

Variable Zinsen ändern sich nicht zwingend sofort und im gleichen Umfang, wenn die Bank of Korea ihren Leitzins verändert. Maßgeblich sind Vertragsreferenz und Anpassungsrhythmus. Feste Zinsen sind auch nicht grundsätzlich anfangs teurer. Beginnen Sie mit tatsächlichen Angeboten vom selben Tag.

Was kostet ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten?

Angenommen werden 300.000.000 südkoreanische Won, 360 Monate und gleiche Monatsraten aus Zins und Tilgung. Es gibt keine tilgungsfreie Zeit, Gebühren oder vorzeitige Rückzahlung; jeder Zins bleibt bis zur Fälligkeit konstant. Die Zinssätze sind Rechenannahmen, keine aktuellen Angebote.

Mit Kapital P, Monatszins r und Ratenzahl n lautet die Rate P × r ÷ (1 − (1+r) hoch −n). Teilen Sie den Jahreszins durch 12. Für jährlich 4% geben Sie 0,04 ein. Bei Zins 0 teilen Sie das Kapital durch die Monatszahl.

Die Monatsdifferenz zwischen 4,0% und 4,5% beträgt vor Rundung etwa 87.810 südkoreanische Won, der Gesamtzinsunterschied 31.611.616. Gesamtzinsen wurden mit ungerundeten Monatsraten berechnet und können daher vom Tabellenwert mal 360 leicht abweichen. Bankpläne unterscheiden sich zusätzlich durch Zahlungstage, Zinstage und Behandlung von Won-Bruchteilen.

Auch bei 1 Prozentpunkt entscheidet der Zeitpunkt

Fünf Tilgungspläne wurden für 300 Millionen südkoreanische Won über 360 Monate mit gleichen Raten am Monatsende berechnet. Alle beginnen mit 4%. Ein geänderter Zins bleibt annahmegemäß bis zum Ende bestehen. Es sind weder Angebotszinsen noch Prognosen.

Bei denselben 5% entstehen ab Monat 13 rund 276 Millionen südkoreanische Won Zinsen, ab Monat 301 rund 217,73 Millionen. Sowohl die Dauer des höheren Zinses als auch die dann offene Schuld unterscheiden sich. Im 3%-Szenario liegt die höchste Rate vor der Senkung.

Monatlich gilt aktuelle Zinsen = vorheriger Saldo × Jahreszins ÷ 12, Tilgung = Monatsrate − aktuelle Zinsen, neuer Saldo = vorheriger Saldo − Tilgung. Im Änderungsmonat wurde die Rate aus Restschuld und Restmonaten neu berechnet. Frühere Zahlmonate werden nicht rückwirkend zum neuen Zins gerechnet.

Die Rechnung läuft mit ungerundeten Dezimalwerten weiter; nur Tabellenwerte sind auf ganze Won gerundet. Bankseitige Zinstage, Abschneiden von Bruchteilen, Vergünstigungen und Vorfälligkeitsgebühren bleiben separat. Bei geplantem Verkauf nach 5 Jahren vergleichen Sie bis dahin gezahlte Zinsen und Restschuld beim Verkauf statt der Summe über 360 Monate. Umschuldung bestehender Darlehen erfordert einen eigenen Vergleich mit gleicher Restlaufzeit.

Prüfprotokoll: Am 15. September 2026 wurden 1.800 Monatszeilen für 5 Szenarien erstellt und mit Tilgungssumme, Monatssalden, dem Grenzfall 0% und einer unabhängigen Restschuldformel abgeglichen. Es sind keine tatsächlichen Kundenzahlungen.

Den Kredit vom Restkapital neu berechnen

Vereinheitlichen Sie Restkapital, Restmonate, Zinssatz und Rabattbedingungen sowie Vorfälligkeits- oder Refinanzierungsgebühren. Vergleichen Sie Saldo, Zinsen und Gebühren für dieselbe Haltedauer und rechnen Sie den Verkauf nach fünf Jahren erneut. DSR-Stress und tatsächliche Kosten trennen; bei unbeantworteten Feldern keinen Sieger nennen.

💡 Praktischer Einblick: Belastbarkeit vor Zinsprognosen berechnen

In der hypothetischen Tabelle beträgt der Monatsunterschied zwischen 4,0% und 5,0% etwa 178.219 südkoreanische Won. Das vergleicht zwei neue Darlehen und prognostiziert nicht unmittelbar die Zinsanpassung eines bestehenden. Prüfen Sie zunächst, ob nach Lebenshaltung, anderen Kreditraten und Notreserve weniger übrig bleibt. Bei wenig Spielraum reicht ein niedriger Anfangszins nicht als Entscheidungskriterium.

Prüfen Sie die Bedingungen zum Erhalt vergünstigter Zinsen. Salden, Gebühren und Kostenrückgewinnung bestehender Kredite behandelt die Umschuldungsrechnung für bestehende Immobilienkredite.

Südkoreas Stress-DSR ist eine Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit unter Zinsanstiegsrisiko. Der Prüfaufschlag wird nicht automatisch zur tatsächlich gezahlten Verzinsung addiert. Die Finanzdienstleistungskommission bestätigt, dass am 1. Juli 2025 Stufe 3 und nicht Stufe 2 eingeführt wurde. Die ausführliche Umsetzungsmeldung erklärt die Prüfung nach Produkttyp. Regeln können sich ändern; lassen Sie die Bank am Antragstag die Kreditgrenze berechnen.

Häufige Fragen

Q. Sind 5 Jahre Zinsbindung gleich 30 Jahre fest?

Nein. Prüfen Sie Zinsverfahren nach 5 Jahren, Referenz und ersten Anpassungstag im Vertrag.

Q. Ändern sich variable Zinsen immer alle 6 Monate?

Das hängt vom Vertrag ab. Fragen Sie nach Anpassungsrhythmus und Beobachtungstag des Referenzwerts.

Q. Bedeutet der niedrigste Anfangszins die niedrigsten Gesamtkosten?

Nein. Spätere Zinsen, Gebühren, Vergünstigungsbedingungen und tatsächliche Kreditdauer verändern sie.

Q. Kann ein Sparzinsrechner Kreditraten berechnen?

Nein. Beim Sparen wächst das Guthaben, beim Kredit sinkt das Kapital. Verwenden Sie die Formel hier oder den Banktilgungsplan.

Q. Zahle ich den Stress-DSR-Zins tatsächlich?

Prüfwert und Vertragszins unterscheiden sich. Maßgeblich ist der vereinbarte angewendete Zins.

Q. Bestimmen die Tabellen einen Sieger zwischen fest und variabel?

Nein. Die erste Tabelle hält jeden Zins 360 Monate konstant, die zweite ändert ihn in festgelegten Monaten. Beide sind keine Zukunftsprognosen. Tatsächliche variable Kredite müssen nach individuellen Anpassungsterminen und anschließendem Verlauf gerechnet werden.

Bisherige Regelhinweise geprüft: 2026-09-08. Zinsverlaufsrechnungen geprüft: 2026-09-15. Rechenhilfe, keine persönliche Kreditempfehlung oder Zusagegarantie. Zahlungstage, Won-Behandlung, Gebühren und Voraussetzungen sind im eigenen Angebot zu prüfen.