住房抵押贷款固定与浮动利率比较：直接计算3亿韩元的30年还款额
直接比较3亿韩元按30年等额本息偿还时，年利率4%、4.5%、5%的月还款额与总利息。区分调息时点、剩余本金、提前还款成本及韩国压力DSR。
在将3亿韩元（韩国货币）按30年等额本息偿还的假设比较中，如果4.0%和4.5%的年利率各自一直保持到期，总利息相差约31,611,616韩元。这不是对未来浮动利率的预测。
固定利率就代表30年都不变吗？
固定至到期的产品，与只有最初几年固定的混合型产品不同。混合型可能在约定的固定期结束后转为浮动利率。也有每隔一定期限重新定价的周期型产品，因此不能只看名称，还应核对固定期限、下次调息日期、基准利率指标、加点利率和优惠条件。
浮动利率也不一定在韩国银行调整基准利率当天立即同幅变动，而是按照合同约定的基准指标和调整周期变化。固定利率也并非一定从一开始就更贵。首先应比较同一天取得的实际报价。
利率相差0.5个百分点，金额差多少？
假设贷款本金为300,000,000韩元，期限360个月，采用每月本金与利息合计支付同一金额的等额本息还款方式。不设只付息的宽限期，没有手续费或提前还款，各利率一直保持到期。下列利率是计算假设，不是当前在售贷款利率。
| 年利率 | 月还款额，四舍五入至整数韩元 | 总利息，四舍五入至整数韩元 |
|---|---|---|
| 4.0% | 1,432,246韩元 | 215,608,519韩元 |
| 4.5% | 1,520,056韩元 | 247,220,135韩元 |
| 5.0% | 1,610,465韩元 | 279,767,353韩元 |
本金为P、月利率为r、还款次数为n时，月还款额为P × r ÷ (1 − (1+r)的−n次方)。月利率用年利率除以12。年利率4%应输入0.04。利率为0时，用本金除以月数。
按四舍五入前的数值计算，4.0%与4.5%的月还款额相差约87,810韩元，总利息相差31,611,616韩元。总利息使用未四舍五入的月还款额计算，因此可能与表中月金额乘以360的结果略有不同。实际银行还款表还会因还款日期、计息天数和韩元尾数处理而产生差异。
同样上升1个百分点，发生时间不同，结果也不同
以3亿韩元、360个月、每月月末等额本息还款为条件，直接计算了五份还款表。初始利率均为4%，并假设调息后的利率一直保持到期。这些数值不是在售利率或预测。
| 假设 | 360个月总利息（韩元） | 最高月还款额（韩元） |
|---|---|---|
| 保持4% | 215,608,519 | 1,432,246 |
| 从第13个月起为5% | 276,003,730 | 1,605,795 |
| 从第61个月起为5% | 261,807,192 | 1,586,241 |
| 从第301个月起为5% | 217,730,284 | 1,467,609 |
| 从第61个月起为3% | 171,955,860 | 1,432,246 |
同样是5%，如果从第13个月开始上调，总利息约为2亿7,600万韩元；如果从第301个月开始上调，则约为2亿1,773万韩元。原因是高利率持续的时间，以及调息时的剩余本金都不同。降至3%的情景中，最高月还款额出现在降息之前。
每月计算顺序为本期利息 = 上期余额 × 年利率 ÷ 12、偿还本金 = 月还款额 − 本期利息、新余额 = 上期余额 − 偿还本金。在调息月份，用当时剩余本金和剩余月数重新计算月还款额。不会把过去已经偿还的月份按新利率重算。
计算过程持续使用未四舍五入的小数，仅在表中四舍五入至整数韩元。银行计息天数、截尾、优惠条件和提前还款手续费另行考虑。如果计划5年后卖房，应比较截至那时的利息和卖房时余额，而不是360个月总额。对正在偿还的贷款进行转贷，需要另做剩余期限相同的比较。
核验记录：2026年9月15日，为5个情景建立了1,800行逐月数据，并用本金合计、月度余额、0%利率边界值和独立余额公式进行对照。这不是实际客户的还款记录。
从剩余本金重新计算贷款
统一剩余本金、剩余月数、利率和折扣条件，以及提前还款或再融资费用。在相同持有期比较余额、利息和费用，再计算五年后出售。DSR压力测试要和实际成本分开；银行有未回答条件时不要宣布优胜。
💡 实用提示：先算能承受多少，再考虑预测
上述假设表中，4.0%与5.0%年利率的月还款额相差约178,219韩元。这是两笔不同的新贷款之间的比较，不是对现有贷款调息金额的直接预测。先看扣除生活费、其他贷款还款和应急资金后，剩余现金是否低于这个数。如果余量很小，就很难只凭较低的初始利率做选择。
请确认新报价中维持优惠利率的条件。正在偿还贷款的余额、手续费和成本回收，另见现有住房抵押贷款转贷计算。
压力DSR是韩国贷款审查中考虑利率上升风险、评估偿还能力的计算。审查使用的加点利率，不代表会原样加到实际利息上。韩国金融委员会说明可确认，2025年7月1日实施的是第3阶段，而非第2阶段。详细实施新闻稿说明了不同产品类型的审查结构。后续规则可能变化，因此应取得申请当天银行给出的额度计算。
常见问题
Q. 固定5年等于固定30年吗？
不等于。应从合同确认5年后的利率方式、基准指标和首次调整日期。
Q. 所有浮动利率都每6个月调整吗？
取决于合同。请向银行询问自己产品的调整周期，以及基准指标的取值日期。
Q. 初始利率最低，总成本就最低吗？
不是。之后的利率、手续费、优惠条件和实际持有贷款的时间都会改变总成本。
Q. 可以用存款利息计算器算贷款还款额吗？
不可以。存款计算的是资金积累，贷款计算的是本金逐渐减少。请使用正文公式或银行贷款还款表。
Q. 压力DSR利率需要实际支付吗？
贷款额度审查使用的数值，与合同利息不同。实际利息应以贷款合同中的适用利率核对。
Q. 能用这两张表判断固定和浮动谁更好吗？
不能。第一张按利率列出的月还款额表，假设每种利率在360个月内不变。第二张按调息时点比较的表，假设在指定月份调息。两者都不是未来预测。实际浮动利率应按个人合同的调整时点和后续变化路径计算。
原有制度说明核对日期：2026-09-08。各利率路径计算核验日期：2026-09-15。本文是计算指南，不是个人贷款推荐，也不保证审批通过。实际还款日、韩元尾数处理、手续费和资格条件，请以自己的报价文件核对。
