2026年韩国住宅持有税：把财产税与综合不动产税分开算

财产税按每套住宅核对，综合不动产税按每个人在全国持有的房地产核对。两者的扣除额和计税依据不同，不能把财产税账单再次相加，就当作综合不动产税。

一个人拥有两套住宅，与夫妻共同拥有一套住宅，即使官方估值总额相同，也可能产生不同的计算。本指南整理2026年的住宅税输入资料，并计算综合不动产税的计税依据与抵免前税额。最终应缴数额还需考虑与财产税重叠部分的抵免以及个人调整。以下是韩国制度，不适用于直接计算其他国家的房产税。

应登记哪个价格、谁的产权？

从每年6月1日计税基准日的所有权开始。记录当年的官方公示价格、产权份额和住宅数量，而不是卖方的挂牌价。同一个人在不同地区的产权份额，可能需要在全国范围内合并计算综合不动产税。不能自动把夫妻的房产当成一个人的房产汇总。

韩国国税厅NTS列出的住宅一般扣除额为KRW 900 000 000，符合“一户一宅”条件的所有人为KRW 1 200 000 000。法人和土地另有制度。请核对NTS综合不动产税概览、家庭其他房产，以及是否申请特殊处理。

B的住宅综合不动产税计税依据为零，并不表示财产税也消失。这正是必须把两种税分开的原因。以上例子假设没有其他房地产，也没有特殊法律安排。

财产税计税依据采用什么比例？

住宅的一般比例为60%。2026年在法律上被认定为一户一宅的住宅，则按公示价格选择比例：不超过KRW 300 000 000用43%；超过KRW 300 000 000且不超过KRW 600 000 000用44%；超过KRW 600 000 000用45%。这是为整套住宅选定一个比例，不是把价格分成几段分别累进计算。请查看2026年7月生效的第109条。

A中一套住宅按一般比例计算，为KRW 800 000 000×60%=KRW 480 000 000。在减免和上限之前，普通财产税主税为570 000+(480 000 000−300 000 000)×0.004=1 290 000韩元。两套相同住宅共KRW 2 580 000。这里还没有加入城市地区部分、地方教育税，也没有处理减免或计税依据上限，不能直接当成完整账单。

综合不动产税的计税依据和抵免前税额怎么算？

NTS对扣除住宅扣除额之后的余额适用60%。A的计税依据是(KRW 1 600 000 000−KRW 900 000 000)×60%=KRW 420 000 000。它不同于每套住宅用于财产税的KRW 480 000 000。具体顺序可参照NTS计算和税率指南。

在最多两套住宅适用的税率表中，前KRW 300 000 000按0.5%，剩余KRW 120 000 000按0.7%，得到1 500 000+840 000=KRW 2 340 000。这只是抵免之前的计算步骤，不是最终缴税金额。还要分别考虑与财产税重叠部分的抵免、适用税额抵免、税负上限和农渔村特别税。

把全部财产税账单直接减掉也不正确。允许抵免的重叠数额须依法定方法计算。如果通知书已经扣除了该项抵免，再手工减一次就会重复扣除。

实用整理：把“按住宅”与“按人”两张表连接起来

第一张表登记各地址、公示价格、份额和财产税明细。第二张表登记各所有人持有份额的总价值及适用扣除额。只写“两套住宅合计”会丢失产权信息，而财产税通知书本身也不会完整体现全国合并计算。在A中，KRW 480 000 000是一套住宅财产税计算的起点，KRW 420 000 000则是一个人综合不动产税计算的起点。即使数字接近，也应保留清楚的列名。

产权转移或赠与可能带来其他税费和登记成本。不要仅凭这张工作表决定节税交易。准备公示价格、产权份额、以往通知书和住宅数量证据，再向主管税务机关具体询问金额差异来自什么条件。核对资料的作用是定位差异，不是替代个案税务判断。

常见问题

Q. KRW 1 100 000 000的住宅不缴综合不动产税吗？

只有满足KRW 1 200 000 000一宅扣除条件时，才符合这里的例子。其他房产和产权结构都会影响结果，不能只看单套价格。

Q. 为什么缴了财产税之后，还可能有综合不动产税？

两者的税制结构不同。法定抵免用于处理财产税重叠部分，并不是把同一个完整金额简单征收两次。

Q. 夫妻份额一定合并吗？

起点是按个人分别核算。共有一宅的特殊处理和家庭资格条件，需要单独检查，不能凭夫妻关系自动合并。

Q. 综合不动产税也用44%吗？

不用这样套用。对应金额和比例规则不同。保留按住宅计算的财产税表，与按个人计算的综合不动产税表。

Q. KRW 2 340 000就是实际综合不动产税账单吗？

不是。它还未扣除财产税重叠抵免，也未进行其他调整。与通知书对照时，应明确标成中间步骤。

Q. 这个计算能支持马上更改产权吗？

不能。取得、赠与或转让相关税以及法律权利可能变化。应结合适当的专业意见，核对个人的完整成本，而非只看一项持有税。

固定两张核对表

用自己的资料填写两张表：按房屋的房产税地址 | 6月1日所有人及份额 | 公示价格 | 比例与上限 | 本税 | 教育税 | 城市地区税 | 地方设施税 | 7月/9月缴款；按个人的综合房地产税所有人 | 全国住房份额合计 | 住房数量 | 9亿/12亿韩元扣除资格 | 比例 | 计税基础 | 税率档 | 房产税抵扣 | 最终核对值。不要把8亿×60%=4.8亿和(16亿−9亿)×60%=4.2亿放在同一栏，分别与各自税单核对。