2026年韩国综合房地产税 — 12亿单户住宅扣除、多套房附加税、夫妻共同持有策略
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关键要点
- 韩国综合房地产税（Jongbu-se）按每年6月1日持有的房产计算，一户一宅可扣除12亿韩元（约87万美元）。
- 多套房业主（2套及以上房产）如果持有3套及以上住房，或在调整地区持有2套住房，适用1.2%–6.0%的加重税率。
- 一套住房由夫妻共同持有时，夫妻双方可各自扣除9亿韩元，合计最高18亿韩元免税，通常比单人名义的12亿扣除更有利。
- 合算排除（租赁住房、宿舍等）必须在每年6月底前申报。
- 缴纳期限为12月1日至15日；税额超过250万韩元时，可申请6个月分期缴纳。 综合房地产税是韩国国家层面的房产持有税。每年5月至6月，相关搜索量都会明显上升，因为6月1日是课税基准日，5月31日是合算排除申报截止日，而房产若要改为夫妻共同名义，也通常需要在5月前完成。本指南会说明2026年的计算规则、一户一宅12亿韩元扣除、多套房加重税率，以及夫妻共同持有如何在实际数字中体现节税效果。
什么是综合房地产税？谁按6月1日基准纳税？ 综合房地产税（Jongbu-se）是针对截至6月1日00:00 KST持有的住房和土地征收的年度持有税。当房产的公示价格合计超过规定门槛时，就会产生纳税义务。地方房产税由地方政府征收，而Jongbu-se由国税厅管理，2005年引入，目的在于抑制房地产价格投机和财富不平等。 基本纳税对象如下： - 一户一宅业主：公示价格超过12亿韩元时
- 多套房业主（2套及以上住房）：合计超过9亿韩元时
- 公司持有的住宅房产：不适用扣除，按全部公示价值征税 这里最关键的是“一户一宅”的定义。它并不只是指某个人名下只有一套住房，而是指整个家庭合计只拥有一套住房。如果配偶或同一家庭内的子女另有房产，就会失去12亿韩元扣除资格，只能适用标准的9亿韩元扣除。
Jongbu-se计算公式：逐步示例（15亿韩元单套住房） 综合房地产税通常按五个步骤计算。 1. 合计公示价格：将名下所有住房的国土交通部评定公示价格相加（不是市场价格）。
- 1扣除基本金额：一户一宅扣除12亿韩元，其他情况扣除9亿韩元。
- 2适用60%公允市场价值比率：扣除后的金额再乘以60%。
- 3适用累进税率：按课税标准区间适用0.5%–5.0%的税率。
- 4扣除重复征收的房产税：扣除已就同一房产征收的地方房产税。 实际示例：公示价格15亿韩元的一户一宅： - 评估总价：15亿韩元
- 扣除12亿后：3亿韩元
- 按60%公允市值比例计算后：1.8亿韩元（计税基础）
- 0.5%税率（≤3亿档）：1.8亿 × 0.5% = 900,000韩元
- 扣除重叠的财产税（约30万）：最终约为600,000韩元 同样是15亿韩元的评估价格，如果是持有2套房的多套房业主，合计只能适用9亿扣除 → 6亿计税基础 → 0.7%税率 → 约252万韩元，税负会是单套住房业主的四倍多。
单户单套住房12亿扣除 — 谁符合资格？ 要适用12亿韩元的Jongbu-se扣除，必须同时满足全部四项条件： - 截至6月1日，以本人单独名义持有一套住房（配偶及同一家庭子女持有的住房也要合并计算）
- 家庭内任何人均不得拥有其他房产（未婚、未满30岁且低于收入门槛的子女，通常视为同一家庭）
- 因继承或赠与造成临时2套房状态的，如在5年内处置，可认定为单套住房
- 仅限单独所有权（夫妻共同所有适用不同的9亿 × 2规则） 即使子女已经单独登记住所，如果未婚、未满30岁且收入低于一定标准，仍可能被视为同一家庭成员，从而影响你的单套住房扣除资格。建议在Jongbu-se评估前，重新核对家庭关系证明和居民登记信息。
多套房附加税率 + 规避策略 多套房持有人只能适用标准9亿扣除，并会根据住房数量和所在地是否属于调整地区，适用加重税率。 2026年Jongbu-se税率表（个人）： | 计税基础 | 标准（1–2套，非调整地区） | 多套房附加税率（3套以上，或调整地区2套） |
| ≤ 3亿 | 0.5% | 1.2% | |
|---|---|---|---|
| 3亿–6亿 | 0.7% | 1.6% | |
| 6亿–12亿 | 1.0% | 2.2% | |
| 12亿–25亿 | 1.3% | 3.6% | |
| 25亿–50亿 | 1.5% | 5.0% | |
| 50亿–94亿 | 2.0% | 5.0% | |
| ≥ 94亿 | 2.7% | 5.0% | 三种规避策略： - 6月1日前出售：在5月31日前完成过户交割，可避开当年度税负 |
- 登记出租房产并申请合并排除：符合条件的已登记出租住房可从Jongbu-se计税范围中排除，但必须遵守8–10年的义务出租期限。
- 赠与给子女：利用5,000万韩元（未成年人2,000万韩元）的赠与税免税额分散所有权。需注意10年合并计算规则。 2024年以后，部分调整地区已陆续解除，但首尔核心区域（江南3区）仍属于调整地区。每年都应重新确认房产当前的调整地区状态。
夫妻共同所有的节税效果 — 真实对比 最常见、也最有效的合法Jongbu-se减免方式之一，是夫妻共同所有。如果一套住房按50:50登记在夫妻双方名下，每人都可适用9亿扣除，合计最高18亿免税。 真实对比 — 评估价15亿韩元的单套住房： - 单独名义 + 单户一宅扣除（12亿）：1.8亿计税基数 × 0.5% = KRW 900,000
- 夫妻共同名义（各9亿）：每人持有7.5亿 < 9亿 → 综合房地产税 KRW 0 不过，共同持有并不一定永远更划算。当公示价值超过 KRW 18亿时，单独持有并适用高龄者 + 长期持有扣除（最高80%），有时反而比共同持有更有利。对于65岁以上或持有5年以上的业主，盈亏平衡点通常在 KRW 18亿–22亿 左右。 改为共同持有会产生 取得税（约4%）和登记费用，因此不能只看每年少缴多少综合房地产税，还要把一次性转换成本一并算进去。
合并排除 / 特例适用申报（每年5–6月） 另一种合法降低综合房地产税的方法，是申请合并排除。 - 适用对象：已登记租赁住宅、员工宿舍、未售出新建住宅、托育用途住宅
- 截止日期：每年 6月1日 – 6月30日（错过申报则当年无法适用）
- 办理方式：Hometax → File/Pay → Comprehensive Real Estate Tax → Aggregation Exclusion / Special Treatment Application 对出租房东来说，已登记租赁住宅的合并排除每年可能节省数千万韩元。不过，如果在完成义务出租期限（4–10年）前提前处置，此前享受的免税优惠会被追溯追回。
💡 实用洞察 — 综合房地产税节税优先级分析 回看韩国15年以上的房地产税变化，综合房地产税政策会随着不同政府的方向大幅波动。2020–2022年，多套房加重税率一度升至6.0%。2024年以后虽已有部分放宽，但韩国房地产持有成本仍高于全球平均水平。 实用节税优先级（按影响从高到低）： 1. 转换为夫妻共同名义（公示价值低于18亿的单套房业主）：通常可将综合房地产税降为零
- 1租赁住宅合并排除（多套房业主）：如果可以接受义务出租期限，可节省数千万韩元
- 2在6月1日前出售不可扣除住宅（多套房）：5月31日前完成过户可取消当年税负
- 3高龄者 + 长期持有扣除（65岁以上、单独名义）：超过22亿时优于共同名义
- 4通过子女赠与分散所有权：在10年合并规则内，规划分阶段赠与 最常见的误区是认为“共同持有一定更好”。对于超过22亿的高价住宅，单独名义叠加80%高龄长期扣除，可能更能降低综合房地产税。请使用 Real Estate Tax Calculator 代入你的情况，并比较两种方案。
常见问题（FAQ）
Q1. 正在出售中的房产是否计入6月1日的评税？
A: 取决于 交割日期。如果交割已在6月1日00:00前全部完成，且所有权已转移给买方，则卖方不需要承担当年的综合房地产税。如果交割发生在6月1日或之后，则由卖方承担该税。
Q2. 共同持有除了综合房地产税外，还能减少其他税吗？
A: 可以，资本利得税也可能受益。夫妻双方各自享有 250 万的基本扣除，累进税率也会分摊到两名申报人身上。不过，转换持有名义时会产生取得税（约 3.5–4%），因此持有期较短时可能反而不划算。
Q3. 单一家庭一套住房 12 亿扣除会自动适用吗？
A: 会自动适用。不过，合并排除申报不会自动处理——出租房东必须每年 5 月 31 日前通过 Hometax 申报，才能获得当年度的排除适用。
Q4. 如果综合房地产税超过 250 万，可以分期缴纳吗？
A: 可以。税额超过 KRW 250 万时，可申请 6 个月分期缴纳。250 万–500 万之间，可延后缴纳超过 250 万的部分；超过 500 万时，最多可延后缴纳 50%。请在 12 月 15 日截止日前通过 Hometax 申请。
Q5. 在哪里查询公示价格？
A: 可在 MOLIT Real Estate Public Price Search 网站输入地址查询。价格每年 4 月公布，综合房地产税会根据这些公布价格计算。
Q6. 所有出租住房都可以适用出租房合并排除吗？
A: 不可以。只有遵守义务出租期间（短期 4–5 年，长期 8–10 年）的已登记民间出租住房才符合条件。提前处置会触发追溯追回。自 2020 年 7 月起，只有长期出租可以新登记；短期登记已关闭。
结论 — 相关工具与延伸阅读 综合房地产税以每年 6 月 1 日为基准。如果没有在 5 月前确定节税策略，当年度税负基本就会被锁定。建议先确认你的公示价格，再分别测算个人单独持有与夫妻共同持有两种情形，选择更适合自己的方案。 - Tool: Real Estate Tax Calculator — 取得税 + 综合房地产税模拟
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