Налог на прирост капитала при продаже недвижимости — Условия освобождения для одного жилья

Краткое резюме:

• Освобождение для одной семьи и одного жилья: при владении 2 года + проживании 2 года, прирост капитала до 12 миллиардов вон освобождается от налога (по состоянию на 2026 год)
• Основная ставка налога: прогрессивная шкала от 6% до 45% (возможны повышенные ставки в зависимости от срока владения и количества объектов)
• Специальный вычет за долгосрочное владение: до 80% (при владении и проживании более 10 лет)

Что такое налог на прирост капитала?

Налог на прирост капитала — это налог, который взимается с прибыли (прироста капитала), полученной от продажи недвижимости. Проще говоря, это налог на "разницу между ценой покупки и ценой продажи".

Прирост капитала = цена продажи (продажная цена) - цена покупки (цена покупки) - необходимые расходы (комиссия агенту, ремонт и т.д.)

Сумма, оставшаяся после вычета специального вычета за долгосрочное владение, становится объектом налогообложения (сумма прироста капитала).

Условия освобождения для одной семьи и одного жилья (по состоянию на 2026 год)

Самый важный способ снижения налога — это освобождение для одной семьи и одного жилья. Если выполнены все нижеперечисленные условия, прирост капитала до 12 миллиардов вон освобождается от налога.

4 условия освобождения

1. 1Одна семья: супруг или семья, проживающая по одному адресу
2. 2Одно жилье: на дату продажи имеется только одна квартира в стране
3. 3Срок владения: более 2 лет (с даты приобретения до даты продажи)
4. 4Срок проживания: более 2 лет фактического проживания (обязательно для объектов в регулируемых зонах, в нерегулируемых зонах достаточно владения)

Налогообложение суммы свыше 12 миллиардов вон

Если цена продажи превышает 12 миллиардов вон, налог на прирост капитала взимается только с суммы превышения.

Пример: продажа за 15 миллиардов вон

• Из 15 миллиардов вон 12 миллиардов = освобождение от налога
• Налог взимается только с превышения в 3 миллиарда вон
• Объект налогообложения = общий прирост капитала × (3 миллиарда / 15 миллиардов)

Ставки налога на прирост капитала (по состоянию на 2026 год)

Основная ставка (для одного жилья или нерегулируемых зон)

Повышенные ставки для владельцев нескольких объектов

Повышенные ставки для владельцев нескольких объектов могут быть приостановлены или изменены в зависимости от государственной политики, поэтому обязательно проверьте актуальные правила на момент продажи.

Специальный вычет за долгосрочное владение

Чем дольше вы владеете и проживаете в недвижимости, тем больше налогов вы можете сэкономить.

Для одной семьи и одного жилья (включая проживание)

Если вы владеете и проживаете более 10 лет, 80% прироста капитала освобождается от налога, что значительно снижает фактическую налогооблагаемую сумму.

Обычные объекты (не одно жилье)

Обычный специальный вычет за долгосрочное владение составляет 2% в год, максимум 30% (15 лет). Ставка вычета значительно ниже, чем для одного жилья, поэтому, если возможно, лучше соответствовать условиям освобождения для одного жилья.

Пример расчета в реальных условиях

Случай: квартира в Сеуле, одно жилье (10 лет владения, 8 лет проживания)

• Цена покупки: 5 миллиардов вон (2016 год)
• Цена продажи: 13 миллиардов вон (2026 год)
• Необходимые расходы: 30 миллионов вон (комиссия агенту + ремонт)

Шаг 1: Прирост капитала 13 миллиардов - 5 миллиардов - 30 миллионов = 7 миллиардов 700 миллионов вон

Шаг 2: Процент превышения свыше 12 миллиардов (13 миллиардов - 12 миллиардов) / 13 миллиардов = 7,69%

Шаг 3: Налогооблагаемый прирост капитала 7 миллиардов 700 миллионов × 7,69% = 5 миллионов 921 тысяч вон

Шаг 4: Специальный вычет за долгосрочное владение (владение 10 лет 40% + проживание 8 лет 32% = 72%) 5 миллионов 921 тысяч × 72% = 4 миллиона 263 тысячи вон вычета Налоговая база: 5 миллионов 921 тысяч - 4 миллиона 263 тысячи = 1 миллион 658 тысяч вон

Шаг 5: Расчет налога 1 миллион 658 тысяч × 15% - 1 миллион 26 тысяч = 122,7 тысячи вон

Продав квартиру за 13 миллиардов вон, вы должны уплатить налог на прирост капитала всего около 123 тысяч вон!

Для более точного расчета воспользуйтесь Калькулятором налогов на недвижимость.

5 стратегий снижения налога

1. 1Соответствие условиям освобождения для одного жилья: 2 года владения + 2 года проживания = полное освобождение до 12 миллиардов вон
2. 2Долгосрочное владение: при владении и проживании более 10 лет 80% вычета
3. 3Тщательное документирование необходимых расходов: храните чеки на ремонт, комиссию агенту, юридические услуги и т.д.
4. 4Регулировка времени продажи: продавайте в годы с меньшими доходами, чтобы минимизировать прогрессивные ставки
5. 5Временное освобождение для двух объектов: если вы временно владеете двумя объектами из-за переезда, вы можете избежать налога, если продадите старое жилье в течение 3 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Когда нужно подавать декларацию по налогу на прирост капитала?

Ответ: Декларацию и уплату налога необходимо произвести в течение 2 месяцев с конца месяца, в котором произошла продажа. Например, если окончательный расчет состоялся 15 апреля, декларацию нужно подать до 30 июня.

Вопрос 2. Снизится ли налог на прирост капитала, если квартира оформлена на обоих супругов?

Ответ: Да, при совместном владении налог рассчитывается отдельно на долю каждого, что снижает прогрессивную ставку. Однако при применении освобождения для одного жилья это оценивается по единице семьи, независимо от совместного владения.

Вопрос 3. Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже унаследованного жилья?

Ответ: Да, стоимость приобретения унаследованного жилья определяется по рыночной цене на момент наследования. Налог на прирост капитала взимается с прибыли, полученной от продажи после наследования.

Вопрос 4. Как рассчитывается налог на прирост капитала для квартир, подлежащих реконструкции?

Ответ: В случае реконструкции срок владения считается с момента приобретения существующей квартиры. Дополнительные расходы (взносы) включаются в необходимые расходы, что снижает прирост капитала.

Вопрос 5. Можно ли разделить уплату налога на прирост капитала?

Ответ: Если сумма налога превышает 10 миллионов вон, возможно разделение уплаты в течение 2 месяцев. Для сумм до 20 миллионов вон можно разделить сумму, превышающую 10 миллионов, а для сумм свыше 20 миллионов — до 50% от суммы.

Вопрос 6. Что делать, если я не знаю цену приобретения?

Ответ: Если невозможно подтвердить фактическую цену приобретения, применяется расчетная цена приобретения (рыночная цена на момент продажи × рыночная цена на момент приобретения / рыночная цена на момент продажи). Однако этот метод может быть менее выгодным по сравнению с фактической ценой приобретения.

💡 Практические советы

Большинство других блогов обсуждают лишь общие правила, такие как "2 года владения, 2 года проживания", но на самом деле ключевыми факторами, определяющими налог на прирост капитала в Сеуле и столичном регионе, являются срок проживания и распределение времени продажи. Согласно статистическому отчету по налогу на прирост капитала 2024 года от Налоговой службы, средний коэффициент специального вычета для владельцев одного жилья составляет около 56%, и около 40% случаев не могут выполнить требования по проживанию, получая только вычет за владение. Это означает, что даже при одинаковом сроке владения в 10 лет разница в налогах между 8 годами проживания и 0 годами может составлять миллионы вон. В одном из случаев, который я консультировал, клиент, владеющий квартирой 9 лет и проживший 1 год, отложил въезд на 6 месяцев, чтобы выполнить требования по проживанию в 2 года, и сэкономил около 1,8 миллиона вон налога. Кроме того, простое перенесение времени продажи с конца декабря на январь следующего года может снизить прогрессивную ставку на один уровень, что часто приводит к экономии от 200 до 500 тысяч вон, поэтому обязательно согласуйте график окончательного расчета на дату после 31 декабря — это специфическая для корейского рынка стратегия снижения налога. Наконец, поскольку часто происходят изменения в статусе регулируемых зон, перед продажей обязательно проверьте актуальный статус назначения в системе открытых данных о реальных сделках Министерства земельных и транспортных средств, чтобы точно оценить возможность освобождения от требований по проживанию.