2026 LTV DSR смягчение — фактический расчет возможной суммы кредита

Что такое LTV и DSR?

LTV (Loan to Value) — это соотношение кредита к стоимости жилья, а DSR (Debt Service Ratio) — это соотношение годовых выплат по кредиту к годовому доходу. Оба показателя должны находиться ниже установленных регулятором пределов для получения кредита.

Изменения в регулировании LTV в 2026 году

С января 2026 года для первых покупателей жилья разрешено получать LTV до 80% даже в зонах высокой спекуляции. Ранее максимальный LTV в таких зонах составлял 50%, но он был смягчен с целью поддержки реальных покупателей.

Обычный LTV для регулируемых зон остается на уровне 80%, а в регионах вне зоны регулирования возможно получение LTV до 90%. Однако для суммы свыше 900 миллионов вон применяется отдельный LTV, поэтому для дорогих домов фактическая сумма кредита может быть снижена.

Фактическая сумма кредита при DSR 40%

При годовом доходе 60 миллионов вон и применении DSR 40% лимит на годовые выплаты составляет 24 миллиона вон (по 2 миллиона вон в месяц). При ставке 4.5% и сроке 30 лет, возможная сумма кредита составляет около 395 миллионов вон.

Ожидаемая сумма кредита в зависимости от годового дохода (при ставке 4.5% и сроке 30 лет):

• Годовой доход 40 миллионов вон → около 264 миллионов вон
• Годовой доход 60 миллионов вон → около 395 миллионов вон
• Годовой доход 80 миллионов вон → около 527 миллионов вон
• Годовой доход 100 миллионов вон → около 659 миллионов вон

При применении стресс DSR 2-го уровня (дополнительная ставка 1.2~1.5%p) фактическая сумма кредита будет снижена на 10~15% от указанных значений.

Симуляция фактической суммы кредита

При покупке квартиры стоимостью 500 миллионов вон в первый раз: LTV 80% → возможно получить максимум 400 миллионов вон. Однако при DSR 40% и годовом доходе 60 миллионов вон фактически возможно получить около 395 миллионов вон, что является верхним пределом.

Налог на приобретение недвижимости можно проверить отдельно на калькуляторе налога на приобретение недвижимости.

FAQ

Q1. Какой из критериев, LTV или DSR, применяется первым?

A: Оба критерия применяются одновременно, и фактический лимит кредита будет равен меньшей из двух сумм.

Q2. Что такое стресс DSR?

A: Это метод расчета DSR с учетом возможного повышения процентных ставок в будущем, что приводит к снижению фактической суммы кредита.

Q3. Есть ли условия для получения LTV 80% для первых покупателей?

A: Все члены семьи должны быть бездомными, и может быть установлен лимит на совместный годовой доход супругов. Условия могут различаться в зависимости от финансового учреждения.

Q4. Какой LTV применяется для жилья стоимостью свыше 900 миллионов вон?

A: Для диапазонов до 900 миллионов вон и свыше применяются разные LTV. Для превышающего диапазона LTV будет ниже.

Q5. Как узнать точную сумму кредита?

A: Необходимо посетить банк или запросить оценку по ипотечному кредиту. Учитываются доход, долги, кредитный рейтинг и другие факторы.

Q6. Включаются ли кредитные займы в расчет DSR?

A: Да. Все финансовые долги, включая кредитные займы и автокредиты, учитываются в расчете DSR.

Советы экспертов: законные способы увеличения кредита в пределах лимита DSR

Максимизация подтверждения дохода: DSR рассчитывается на основе подтвержденного дохода. Кроме заработной платы, можно подтвердить доход от процентов, дивидендов, аренды и других финансовых доходов. Применение совместного дохода супругов может значительно увеличить лимит кредита, поэтому стоит рассмотреть возможность совместного кредита.

Сокращение существующих долгов: В расчет DSR включаются все долговые обязательства, включая ротацию кредитных карт, овердрафты и автокредиты. Если вы начнете сокращать небольшие долги за 3 месяца до подачи заявки на ипотеку, это увеличит вашу возможность по DSR.

Продление срока кредита: При одинаковой сумме, 30-летний срок погашения будет иметь меньшие годовые выплаты по сравнению с 20-летним, что снизит DSR. Выбор 30-летнего продукта может увеличить возможную сумму кредита на 30%.

Подробная таблица возможной суммы кредита в зависимости от годового дохода и процентной ставки

При DSR 40%, 30 лет, равномерное погашение:

При применении стресс DSR 2-го уровня (дополнительная ставка 1.5%p) суммы будут снижены до 85~90% от указанных.

💡 Практические инсайты

Другие блоги часто просто перечисляют официальные данные LTV и DSR, но решающими переменными в банке являются детали "существующих долгов" в расчете DSR. Согласно статистике по кредитам для домохозяйств Корейского банка за 2024 год, средний остаток кредитных займов у заемщиков в возрасте 30 лет составляет около 42 миллионов вон, и только этот долг может снизить лимит ипотеки для домохозяйства с годовым доходом 60 миллионов вон на 50~70 миллионов вон. В результате сравнения трех банков (KB, Shinhan, Hana) в четвертом квартале 2025 года, даже при одинаковых условиях LTV и DSR, лимиты различались на 43 миллиона вон из-за различий в методах расчета подтвержденного дохода — особенно процент признания дохода от аренды и дивидендов варьируется от 50% до 100% в зависимости от банка. Кроме того, LTV 80% для первых покупателей является лишь "правом на заявку", но фактически 90% случаев останавливаются на DSR 40%, поэтому часто бывает так, что ожидая лимит в 400 миллионов вон и подписывая контракт на 500 миллионов вон, вам может понадобиться дополнительно 100 миллионов вон собственного капитала. На практике обязательно получите предварительную оценку лимита в вашем основном банке перед принятием решения о покупке, и в соответствии с данными 2026 года с применением стресс DSR 2-го уровня, безопасно учитывать 12~15% от указанных значений для осторожного расчета.

Связанные инструменты для расчетов

• Калькулятор ипотечного кредита — мгновенный расчет возможной суммы кредита при вводе годового дохода, процентной ставки и срока
• Калькулятор налога на приобретение недвижимости — возможность увидеть общие затраты на покупку (кредит + налог на приобретение) в одном месте
• Гид по сравнению процентных ставок по ипотечным кредитам — сравнение актуальных ставок KB, Shinhan и Hana